2024年4月以来，大中城市二手住宅成交量显著改善，价格稳中有降，房租收益率上升
文｜刘建中陈汐
2024年4月以来，促进房地产健康发展的重磅政策频出。政策重心有三：1.保交楼；2.消化存量；3.优化增量。地方层面的政策包括取消限购、松绑限价、放开落户、以旧换新。全国层面的政策更可谓力度空前。
2024年4月29日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，对商品住宅去化周期超过36个月的城市，暂停商品住宅用地出让；对去化周期介于18个月到36个月之间的城市，采取限制性供地。
2024年5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，降低首套和二套房贷的最低首付款比例。将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。
中国人民银行还宣布：1.不再设置首套和二套房贷利率下限，实现房贷利率市场化。2.下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%。3.设立3000亿元保障性住房再贷款。
在以上各类政策的联合推动下，也在经济改善的作用下，中国房地产市场出现了一些积极的变化。在这些变化中最为重要的是，很多城市的二手住宅成交量出现了显著改善。
二手住宅成交回暖
二手住宅成交量是反映楼市冷暖的重要指标。从北京、杭州、天津等地的多位二手房中介口中得知，2024年4月以来，特别是5月以来，看房人数明显增多。下面通过数据看看各大城市的成交情况。
如果某城市2024年4月的二手住宅成交量同比数据比一季度同比数据显著提高，而且5月、6月同比数据也比一季度显著提高，那么我们就可以认为2024年4月以来该城市的房地产市场有所复苏。当然，如果5月、6月同比数据比4月数据还高出很多，那么该城市的成交复苏态势就更为明显。
在30个大中城市中，拥有完整可比数据的城市只有十个，它们是北京、深圳、杭州、苏州、成都、厦门、青岛、东莞、扬州、南宁。这十个城市都是一二线城市。具体数据如表1所示。
从表1可以看出，和2024年一季度数据相比，深圳、南宁、杭州、青岛、成都、扬州、北京、厦门八个城市的4月、5月、6月成交量数据显著提高；苏州、东莞改善不明显。所以，2024年4月以来，在有数据的十个大中城市中，八个城市的二手住宅成交情况显著改善。
在当前条件下，成交量上升对于房地产行业回暖至关重要。而从以上数据看，在一二线城市中，二手住宅交易呈现明显的复苏态势。
同时，2024年4月以来，一二三四线城市的二手房新增挂牌量也都呈现出不同程度的上升趋势（图1和图2）。虽然目前一二线城市的新增挂牌数量与2014年12月相比仍然较少，但随着挂牌房源数量的上升，购房者会有更多的选择。如果这种上升趋势能够持续，将会有利于二手房成交量在未来继续上升。
注：2014年12月19日数据被设定为100
通过上文讨论，我们发现，2024年4月以来二手住宅成交量已经上涨。我们还想知道，成交价格上涨了吗？
二手房价格稳中有降
虽然二手房成交量开始回暖，但并未出现普遍的涨价现象。实际上，绝大多数城市的二手房价格稳中有降。下面通过二手房挂牌价格来说明这一点。
挂牌价格虽然不如交易价格直接，但二手房挂牌价格的下降可以反映交易价格的下降。而且，挂牌价格数据比交易价格更有代表性。
因为我们常常以一周或者一个月来统计房地产交易数据，而在一周或者一个月内成交的二手房数量远远小于挂牌数量。这就可能会形成数据偏差。所以，挂牌价格指数的变化趋势更能反映真实的二手房价格趋势。需要注意，这里强调的是反映了“变化趋势”。二手房挂牌价格理论上会高于成交价格，但“变化趋势”是大体相同的。
我们先看一下北京、上海、广州、深圳、杭州这五大城市的二手房挂牌价格指数。这五大城市一般被认为是中国房价最为坚挺的城市。从图3发现，这五大城市的二手房挂牌价格指数都出现了不同程度的下滑。
与2023年3月均价相比，2024年6月第一周，深圳价格下滑2.6%，上海下滑9.4%，北京下滑10.7%，广州下滑11.7%，杭州下滑12.1%。
与2024年3月均价相比，2024年6月第一周，深圳价格下滑1.2%，上海下滑3.1%，北京下滑4.4%，广州下滑4%，杭州下滑3.7%。
注：2014年12月19日价格指数被设定为100
房价最为坚挺的五大城市，二手挂牌价格指数都出现了不同程度的下跌，这反映了二手房出售方的心态变化。其他城市的情况也类似。图4是万得数据库中一线、二线、三线、四线城市二手房挂牌价格指数。不难看出，无论是几线城市，与2023年3月价格相比，挂牌价格都出现了下滑。
新房的情况有所不同。在统计中，我们发现2024年4月以来，北上广深杭五大城市的新房成交均价的下降幅度显著小于二手房。这可能是因为开发商认为这五大城市的房产是最优质的资产，他们仍然希望在这几个城市挺住价格，即便付出成交量下降的代价。但是，二手房价格水平在未来必然会影响到新房的价格水平。
本次房地产去库存的本质是促进房地产回归居住属性，所以适度地“降价去库存”是合理的，也是健康的。那么，房地产价格何时才算调整到位？房地产行业何时才算回归了居住属性呢？
房地产回归居住属性
房地产回归居住属性，就是改变房价在未来仍会大幅上涨的预期。未来购房的收益主要来自两方面：第一，以当前房租计算出的收益；第二，房租伴随通胀上升而带来的通胀收益。
房租具有抗通胀的能力。图5和图6分别是美国和日本的房租价格指数与整体CPI（通货膨胀指数）走势。最近30年，美国和日本的经济走势大不相同。但是，历经数十年，美国和日本的房租涨幅都与本国的整体CPI涨幅基本一致。在经济条件如此不同的两个国家中，房租都展现出良好的抗通胀能力。
当房价回归理性之后，未来的房价以稳定为主。不同类型的人群，根据自身情况选择住房。
对于刚需者，房子除了居住属性，还附加其他属性，比如教育、医疗、归属感等等。他们可以承受比较低的房租收益率（房租收益率=年净房租/房屋售价）。如果当前资金成本为3%，刚需者也许愿意承受3%以下的房租收益率。
对于改善型购房者，他们更在意房屋品质，但房租收益率仍是重要参考。因为房租收益率是房屋价值的底线。购房需要支出一大笔钱，他们既要考虑居住品质提升，又要考虑资产安全。
对于理财型购房者，房租收益率更为重要。他们会仔细比较购房和其他理财方式的收益情况。
可以说，不管哪类购房者，在消除了房价大幅上涨的预期之后，房租收益率都是一条重要参考。如果房租收益率远远低于资金成本，那么房价调整就没有到位。
当房租收益率与资金成本基本相当，房价就有望企稳。各类人群各取所需，交易会更加活跃，房地产市场会更加健康。所以，房地产回归居住本质的关键是房租收益率与资金成本相匹配。
对于北上广深杭五大城市，因为房屋易于出租，而且带有其他附加属性（户口、医疗、教育等），房租收益率与资金成本持平即可达到稳定状态。表2是目前五大城市的房租收益率情况。
和2023年房租收益率均值相比，除了广州，其他四大城市的2024年收益率都是稳中有升。2024年前五个月，北上广深杭租房收益率均值分别为2.21%、1.93%、1.57%、1.71%、2.1%。
参考五大城市的收益率，对于二线强势城市，租房收益率可能要达到3%以上，房价才能企稳。目前满足这个条件的城市有成都、武汉、长沙（图7）。
对于二线弱势城市，租房收益率可能要达到3.5%以上，甚至4%以上，房价才能企稳。因为对于二线弱势城市，房子在未来有租不出去的风险，而租不出去的房子就伴随降价风险。在二线弱势城市中，长春、哈尔滨、沈阳的租房收益率最高（图8）。
作者刘建中、陈汐为《财经》产业研究中心研究员；编辑：刘建中