大家好，我是小李，澳洲归来现居上海。
我在澳洲工作生活了10余年，毕业于悉尼大学，拥有金融与市场营销双硕士学位，从大二时就涉足澳洲房地产领域，时至今日，已10多年，有着丰富的澳洲房产买家及卖家中介经验，服务过上百个客户，业务范围覆盖了澳洲除达尔文之外的所有城市。
如果你对澳洲感兴趣，扫描下图二维码进群，和小李一起畅聊澳洲。
《小李的澳洲房产观察》作品合集（点击查阅）
此外，今晚7:00，我会带大家看一个优质项目，如果你对澳洲感兴趣，欢迎大家锁定直播间，点击预约，不错过。
为什么墨尔本房子就是不涨价？
墨尔本房子下半年能开始涨吗？
现在还能买墨尔本吗？
要不要亏钱卖掉墨尔本房产去投资布里斯班或者珀斯？
这是小李最近听到最多的问题。
因为现在墨尔本的房价，已经跌到全澳第四了。人口只有一半的布里斯班都比墨尔本贵。
照现在的趋势发展下去，今年10月份大概300万人口的珀斯和150万人口的阿德莱德，房子均价也会超过墨尔本。
那时墨尔本房价将会变成澳洲八大城市之中倒数第三。
墨尔本作为澳洲第二大城市，常年霸榜世界宜居城市排名，有那么多好学校。
为什么房价就是涨不上去呢？带着问题我们接下来看看。
从疫情开始的2020年3月份算起到现在，悉尼房价上涨29%，布里斯班上涨61%，阿德莱德上涨64%，珀斯上涨66%，而墨尔本只有11%。
曾经，在2023年2月份开始有些上涨趋势，而同年5月份开始上涨乏力，又陷入了长达15个月的平盘期。
最近的几个月中，墨尔本房价月度价格浮动在正负0.3%之间，目前的中位价是783,000澳币。
用我的话说，墨尔本房市这两年一直躺在那没动，乌龟都比它爬得快。
但是肯定有人会问，同样是人口增长，移民数量增加，为什么别的城市涨价而墨尔本就是不涨呢？
这就需要我们细细分析了。
在开始之前，我们需要了解一下前提。
首先，整文中说的墨尔本房价指的是墨尔本大盘，包含了所有区域，所有房产类型的价格变化的平均值。
虽然墨尔本房产大盘表现不好，但是某套房产有可能表现非常出色，或者下跌的更多，都有可能。
无论是全国范围、维州、大墨尔本地区，还是墨尔本某个区域的房价走势，最根本、最直接的决定因素都是供需关系。
价格的变化完全取决于供给与需求两者的力量对比。当需求大于供给时，价格会上涨；而当供给大于需求时，价格就会下降。这正是自由市场的机制所在。
我们今天主要以悉尼和墨尔本这两个城市来做比较，因为其人口和经济数据都差不多。
需求端——人口增长
墨尔本是澳大利亚第二大人口城市，仅次于悉尼。与悉尼相似，人口增长中只有很小一部分来自自然出生，另一小部分来自国内移民。不过，国内移民的增减取决于经济状况和政策因素，有时为正，有时为负。而国际移民则是推动人口增长的最稳定力量。
2023年全年维州自然出生26,600人，国际移民160,200人。而维州国内移民是-275人，也就是说在国内移民方面是在人口流失的，但是影响不大。
讲到这里，你应该能得出一个结论：人口增长，房价可不一定涨。
从人口增长比例上看，维州2023年增加了2.8%，超过悉尼的2.2%。
这时可能会问，墨尔本人口增长比例高于悉尼，那为什么悉尼房价涨，而墨尔本不涨呢？
这就是因为供给和需求双方力量综合对比来看，悉尼的需求力量相对更大。
需求端——财富增长--有钱才有需求
能否买房的关键因素之一是家庭的财力。我虽然没有找到居民平均存款的数据，但可以通过其他指标来判断，比如家庭在旅行、购物、高档餐饮和娱乐等可自由支配支出的多少，与房贷、水电煤气费和基本生活开支相比。可自由支配支出越多，越能反映出家庭的消费能力或财富水平。
澳洲统计局2023年12月份的数据显示，维州家庭可自由支配比例支出比一年前下降了1%，而新州下降了1.8%。
2024年5月份的数据显示，维州比一年前下降2.1%，新州下降了3%。
数据显示，新州人似乎更倾向于消费降级，而维州人并未明显缩减开支。这侧面反映出维州人在困难时期仍然保持消费，而不愿将省下来的钱用于投资，从而在一定程度上降低了买房的能力。这也符合澳洲各州的人口特征，新州居民确实比其他州的人更偏爱投资。
需求端——贷款量和利率
例如，一个年收入10万澳币的人，在房贷浮动利率为3%时，可能能贷款70万，但如果利率升到6%，他可能只能贷款50万。
目前，澳洲央行的利率是4.35%，而银行的浮动房贷利率约为6%。自两年多前进入加息周期以来，当前利率已处于高点，贷款压力也随之增大。许多人原本能买到价值100万的房子，现在可能只能买80万的。
需求端——购买欲望降低
政策和补贴对于房产买家来说，如果政府给更多的优惠政策，大家就更愿意买房，但维州现在有什么刺激大家买房的政策呢？
对于没房没钱的澳洲本地人来说，可以通过5%的首付购房，实现高杠杆操作，但申请条件非常严格，名额每次只有5000个。
首次置业者购买75万以下的新房，政府提供1万澳币的奖励和一定的印花税减免，但这些优惠背后也附带了许多条件，并不是那么容易拿到的。
当然维州的印花税也是全澳最高5.5%，海外买家买房还需缴纳8%的额外印花税。
说实话，我是看不见维州政府想通过财政补贴，刺激人们买房，不像是昆州政府就显得比较大方。
所以说，需求端的力量本来就不怎么强，除了人口数量上涨了，其他基本都是负面因素。
供给端——二手房存量
我们再来看看供给端，二手房方面截止2024年5月份过去的12个月之中，墨尔本房产的卖出和在售房产比为86：100，供给量很大。一年之中新上市销售的房产数量98,000套，而售出数量只有84,000套，存量越来越多。
供给端——新建房新房供给方面
墨尔本也不甘落后，2024年6月份，别墅审批增加了2.6%，悉尼是-19%，墨尔本比悉尼多审批了1,300套，公寓联排审批减少了13.5%，悉尼减少了18.8%，墨尔本比悉尼多批了800套。
墨尔本的新房供给量相对于悉尼更高，并且未来一两年内墨尔本还将放出2.4万套新建公寓进入市场。
供给端——贷款量和利率
贷款和利率因素是需求端的因素也是供给端的因素。
利率上升造成持有房产的人还款压力上升，那虽然租金也在涨，但是墨尔本目前的租金回报率只有3.6%，全国倒数第二，相对于6%的利率来讲，投资贷款客户几乎是负的现金流没有悬念。
所以，财务情况越来越差的房东，上市卖房的动力就更高了，直接的反应就是投资房上市销售量的增加。
悉尼的租金回报率更低，为什么没有出现投资房抛售的情况？
供给端——政策和税收
墨尔本房产的持有成本越来越高，包括市政费、水费、物业费、地税、土地附加税、空置税等，种类多达十几项，是全澳最高的。
尤其是去年5月，维州政府因疫情负债推出了10年期的还债计划，直接对房产投资者加税。新增了5项税务负担，其中土地税的起征点降至全澳最低，仅为5万澳币。
也就是说即使有一套便宜的公寓，投资房很可能也要开始缴纳土地税了，已经在缴纳土地税的房东，费用在打着滚往上翻。
另一方面，维洲政府保护租客的法律也越来越严厉。
不清楚大家知道嘛，8月3日起，墨尔本开始有租房警察RentalCop执勤了，他们的职责就是检查不符合出租标准的出租房。比如门窗完好，发霉漏水通风房子结构等，这样基本就杜绝了华人房东隔间出租的问题。
不符合会开罚单，私人房东罚款为11000澳币。
这和之前跟大家聊过，房东不能随便赶走租客，不能随便加租等所有这些因素，都让房产投资者的盈利减少，亏损放大。
维州出动第一批租房警察
总的来说，维州房产供给端的力量太大，新房建得比任何州都多，二手房拿出来卖的也多。对比疲软的需求端因素，很自然房价是起不来的。
维州房价未来会不会上涨呢？什么时候能开始涨。
但是因为对于普通客户来说市场要素太多，我建议可以自行参考一下最普遍的几个数据，比如清空率，政策变化，银行放贷量变化，以及豪宅的走势。
当然我认为当下最大的信号就是维州工党下台，换自由党执政，多搞搞经济发展从根本上修补维州经济的问题。
因为只有早日还完疫情期间的政府欠债，才能改变政府对投资房高额税收，并且改变靠给开发商提供建设用地和批建来换取开发商为其提供自身没钱搞基建升级。
但是话说回来，即使工党把维州变穷为什么还能当选呢？因为维州支持工党的人多啊。
支持工党的人本来就没什么钱，工党上台以后呢各种发钱补贴，降房价让大家一时很爽，也让维州作为一个经济体背上沉重的债务负担，最后这些债务不还是得让每一个老百姓来偿还嘛。
平时我们也可以多观察墨尔本豪宅的走势，因为这一点是澳洲任何一波房产市场大涨中最明确的信号，往往在豪宅开始涨的3-6个月内结合良好的经济数据，房产市场大盘就会开始启动。
那么墨尔本房产市场什么时候会开始上涨呢？
说实话，我也不知道，但肯定不是短期能上涨的，因为决定供需平衡关系的各方面因素现在都没办法改变。
我们能看到的第一个契机就是澳洲降息，不过按照现在的形势，第一次降息估计要等到明年五月份了。
但是降息也不代表墨尔本房价就能上涨，到时候还要看看墨尔本的经济数据。本质上要完全改变这一情况，还是需要政府早日还完欠款。
墨尔本的房子到底能不能买呢？
这个分情况看：
1、如果你只想买一套自住房，没有其他的买房需求并且不在乎升值。
2、如果只想买一套自住房没有其他买房的需求，但是这套房子必须要升值。
你现在可以买，而且要去买你能买的起的最贵的别墅还要持有10年以上。
因为墨尔本近期大涨的可能性不大，但是长期看还是会有显著的增值空间的。
3、只想买自住房等升值之后，置换为更大更好的房子。
这种情况，如果3-4年就想置换，那不要选择墨尔本，可以优先考虑其他州的投资比如布里斯班，珀斯等。等赚了钱卖掉或者转贷，再在墨尔本买好的自住房。
4、需要长期投资多套房产。
那就需要买入高增值房产，涨价快才能套出钱来买下一套，快速扩大自己的投资组合规模，这种模式在现在的市场上墨尔本绝对不是优选。
5、快退休了想要买入房子收租金，获得高现金流。
那就选择租售比比较高的城市和项目，甚至一些适合做短租的项目，比如黄金海岸海边的公寓。
大家看到这里，可能会觉得我在看衰墨尔本市场，其实我只是根据数据分析出市场不涨的原因。
实际上，今年墨尔本有很多地区的涨幅会让你大吃一惊。
比如，许多独立屋的涨幅超过20%，甚至有些公寓的涨幅也超过了15%。
只是说，现在的墨尔本市场整体行情并无起色，投资踩坑的概率比较大。
在政府不再升税收的情况下，现在可能是墨尔本市场的底部，但是市场启动需要一年还是十年，我相信没有人能给到明确的答案。
小李这里有一份最新的墨尔本所有区域独立屋及公寓投资评分等级的报告，可以找我来拿，看看你之前的房产或者想投资的区域在11项综合数据中评分如何。
当然，在澳洲看房买房过程中遇到任何问题，需要一些专业的建议，希望能规划一条快速增长且稳定的路径，也欢迎找小李聊一聊。