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加拿大BC省:外国人购房开缴15%交易税

先说一下BC省的外国人购房15%的交易税。BC省,华人比例相当高的一个地方,不是最高的,因为多伦多的几个城市的华人比例比温哥华略高一点,这些都是数字游戏,暂时不探讨它的比例。温哥华对中国人的吸引力,第一个是近,直飞9个半小时就到了,第二气侯宜人,第三中国人多,所以到了温哥华,一句英文不会说,日子过得好得很。导致一个什么情况?房地产价格暴涨。

官方统计,过去这6、7年,平均房价涨了15%到20%,事实上在温哥华某些地区的房价上涨还高于此数,导致什么情况呢?真正在那边工作的人买不起房,实际上购房的人绝大多数都是海外移民。他们都说海外移民带着钱包去温哥华买房,就是说的中国人,还有哪些国家拿几百万买两百平米的房子,只有经历中国不合理的房价这些人,才觉得那个价钱还可以承受。

温哥华的房价有多高呢?在北美洲讲,一个地方房子所能够承受力,以前的时候,我们说承受力是7年的工资,什么叫7年工资?如果一个普通打工人他的年薪是5万加币,他该住的房子是7倍,也就是35万左右。这是一般认为是可行的,在美国绝大多数城市还是多的比例,加拿大的东边也可以。问题是现在温哥华,温哥华大概平均的房子,如果是讲的公寓型,大概在60万到70万,算下来的别墅,如果在市区半径40分钟之内,大概没有低于80万——100万,稍微好一点地区的房子200、300甚至400万都不稀奇。

房价高涨对当地经济是好事吗?不是。因为真正工作的人,不管是移民的孩子还是当地土生土长的孩子,他大学毕业了,他的起薪大概在3万5到4万,慢慢熬,每年涨个7%、8%,工作7年、8年以后,年薪6、7万左右,这个在加拿大已经是相当舒服的中产阶级,如果说有小俩口,这个家庭总收入一年大概在15万上下,他应该买得起房子,15万可以买到7倍,可是在温哥华他们买不起房子。所以对这次15%的交易税,是针对这个情况,压制房子炒卖。

可是这个事情对中国人有影响吗?有啥影响呢?会有影响吗?这个说不清楚。在成都或者广州的朋友,人不来,就用两百万、三百万,放在温哥华,养个房子吧。对不起,房价原来是二百万,现在再掏230万,多30万出来。可是这里法案说得很清楚,如果是移民的身份,你来买这个房子,你就没有这个15%的交易税。这样一改是不是让更多人想移民,为了买房子?也不一定,因为移民是大事,买房子是小事,相对来说。

美国EB-5签证:涨价是迟早的事

再讲一讲美国EB-5,大家讨论变法不变法,我们也跟客户讲,投资要早一点办,现在50万门槛,到9月30号以后变成80万甚至120万,而且还不知道有其他变数。现在我们在美国所执行的EB-5法案是当时1990年就开始设定的,在当时设定的我们50万也好,100万也好,从1990年到现在,26年没涨过价,有这么好的买卖吗?肯定没有,现在天上不会掉馅饼的。

涨价的事情是早晚的事情。可当我看到国内的朋友,天天为这个事情在那纠结,现在是该申请还是不申请,涨价怎么办?坦白来说,现在经济上允许你就办,不要在那想美国国会下一步干什么,美国白宫的政策怎么估计得了?是,欧美国家对法律更严肃,更严谨,理论上这些东西都不会轻易地变,可是我作为加拿大公民,我是1972年跟父母亲到加拿大了,他们在前几年突然之间大笔一挥,把四万多个联邦政府投资移民案子全都撤了,全退还回去,不要你的钱,你也不能来加拿大。按照我们稍微有法律知识的人,这不应该的,不合理的,任何一个事情在你没有修改法律之前,已经执行的事,法理是不可以随意便便改的,把本来不允许的变成允许的,把本来允许的变成不允许的,这是违反基本的法理,可是伟大的加拿大政府做了这个事,做完了以后,也有,很多人去起诉,上诉,通过司法程序想找个说法,都没成功。

其实移民这回事绝对不是说是适合每一个人的,也绝对不是说绝对是好的。可是我常说如果你有这个能力的话,今天不申请,可以说是只要你活着一天就想这个事,当初是不是该办了,这个话题永远绕在你脑海里。如果为了办个移民,你需要拿出九牛二虎之力,把家里的房子也卖了,那我就建议说别办,移民不应该那么费事,移民是一个好事,别把它当作救命稻草,也不应该把自己搞得那么累。

移民的主要目的还是留学

简单说了一下美国的EB-5,还有BC省15%外国人购房交易税。我要简单现在想一下咱们中国人移民主要为了什么?没有人正式统计过,但是从我们自己所接触的移民来说,85%中国人移民为了孩子教育。为什么孩子教育?肯定是不满于现状,换句话说在国内看自己孩子,儿子、女儿读书太辛苦,不认可国内的教育系统,不认可国内的考试系统,就说办个移民,为了孩子,中国人为了孩子,真的是太伟大了。

中国的小留学生到加拿大,到美国,毫无疑问这是一个趋势,而且是很好的,成长很快的。从加拿大的政策来说,现在也是从20年前根本不允许小留学生到现在大门敞开。

留学,传统上来说,留学都是说本科毕业,去读研,美国、加拿大,欧洲就是英国,这三个地方教学质量,研究生的质量各方面,师资素质,硬件、软件那是没话说。我对英国不太了解,可是我在美国读了硕士,对美国教育还有点认知,加拿大这边是从小在这长大,比较了解。后来留学的概念,年龄往下降,从本科毕业去读研,到高中毕业去读大学。

什么时候出国?初中毕业时最佳时机

我最近看了一个报道,加拿大大概有27万中国留学生,包括小留学生、本科留学生和研究生,那美国的数字比这个高。如果考虑孩子出来读书,父母亲常问我说高中毕业出来好呢?还是什么时候出来?出来读本科,我认为不可行。与其出来读本科,还不如在国内乖乖把本科读完,出来读研,为什么这么说呢?因为高中转大学对本地孩子都是很大的变化,生活环境、学习习惯,老师的教学方式,所以到加拿大或者美国,这两个国家各方面的制度、文化、政治体系其实很接近的。

在高中的话,大家整个一个班的,一天就坐一个班,从早晨一门课,数学课到法文课,法文课到历史课,整个班一起动的。到大学不是这么回事,跟你选的课,另外一堂课旁边坐的人也不认识。小孩子适应能力没有那么强,在这个前提下,咱们把一个中国孩子弄进来,除了学习的陌生,环境的陌生,教学方式的陌生以外,我们再加上语言上的不熟悉,生活环境的不熟悉,那你不是给小孩子在过渡期变得难上加难吗?所以我常常说让国内的高中生毕业到国外来读大学,相对来说在三个阶级是最辛苦的。

为什么我鼓励说如果家庭有这个条件的话,让小孩子出来读高中呢?道理很简单,对绝大多数美国、加拿大,如果一个孩子在申请大学的时候,他已经有四年以上的英语教学的环境,他不是外国语了,换句话不用考托福、雅思,直接当作本地生了。另外一个对孩子本身来说,他从这里读到高中,在美国、加拿大和国内的初三,就是高中四年,他如果在国外有四年的高中经验的话,绝大多数已经在语言方面,生活环境方面,自理方面,跟当地孩子没有任何差距了。对这些孩子他升大学没有任何的障碍,就非常顺利了。

移民国家怎么选?欧美加全对比

中国人去欧洲应该从四年前,因为欧洲突然之间把移民看成好生意,什么好生意?出口换汇,尤其是南欧的一些国家,买房购房移民,这个对我来说依然是一个选择,比某些国内朋友来说,可能是唯一的或者是较好的选择,因为他途径简单,而且说白一点,你这个钱没有花掉,只是把这笔款从人民币变为在当地的一块房产。从这个角度来说,欧洲移民通过购房移民,对很多中国人来说依然是值得考虑的选择,因为它没风险,快,这是它的优势,它缺点是什么?其实欧洲人也看成这点,它并不认为中国人会真正搬过来住,他对这方面没有什么要求,不过来住,你对我人的文化差异或者社会稳定没太大影响,所以他欢迎你来,他要你的钱,把房产炒起来,这是所谓欧洲移民没有移民监。

反过来说在这三块地方,最难的在什么地方?大家可能知道是加拿大,加拿大是有名的移民监,加拿大这个地方人口三千多万,等于北京加天津,可能有些人说不算外来人口,连天津都不用算进去,就这么多人,这么大土地缺人不缺钱。很多人说移民到加拿大,钱都到哪儿去了?现在我们跟有些省政府在谈新的移民项目,到最后把投资款全部还给投资人。他的目的是要人,整个移民策略是你来了以后,必须待在这里,你待在这里,才是我们整个移民政策的最终目的,你来了,你买了房子,人跑了,对我来说没有任何好处,这个心态跟欧洲正好相反。欧洲政府说你只要把钱带进来,买了房子,人来不来跟我没关系,小孩子生在哪里没关系,我不在乎,我在乎的是你的钱。加拿大正好相反,你的钱我用所谓投资移民这个门槛,他只是通过投资款项做申请的筛选,至于钱本身,相信我,加拿大不需要,可是你人留不下来,我等于白费工夫。加拿大移民对中国人来说我能做得起移民监,我把家一分两散吗?把夫人或者先生在家里待着,另外先生或者夫人在中国继续努力挣钱,这是加拿大移民对中国人考虑来说,对很多人来说几乎是不可以接受的条款。

如果为了长远的话,对我个人来说,中国人的生活习惯各方面考虑,你唯一可以考虑移民的地方是美加,中国的社区,各方面的政府政策配套设施,说白了是欢迎移民,本身是移民大国,整个加拿大美国三百年前是根本没人的地方,只是谁来早,谁来晚,从政治上面是美国加拿大。

加拿大去年11月联邦大选,自由党当选,新的总理,特鲁多,他父亲老特鲁多是中国的老朋友,他在几个月前说了一句,因为他父亲曾经说过一句话,加拿大像一盘沙拉菜,任何东西,青菜胡萝卜、黄瓜、洋葱拌在一起,会沾染其他的味道,洋葱还是洋葱,黄瓜片还是黄瓜片,西红柿还是西红柿,印度人也好,中国人也好,牙买加人也好,大概在两个月前,小特鲁多他说了一句特别反映加拿大人口的现实。他说加拿大没有主流,他说在加拿大文化里没有主流,所以从这个角度来说,最适合外国人来移居的国家,在我所居住的国家里,那是加拿大最适合的。可是从有些主观上的条件来说,他并不一定适合每个中国人,可是从长远来说,从教育,生活环境,中国人想要的社会福利,法治透明度各方面,加拿大毫无疑问的首选。

最后再说一下美国,美国的可爱就是大,美国的人口、经济是加拿大的十倍,它乱是乱,你看美国的EB-5,原则上末位淘汰制,自己去寻找自己的出路,政府扮演的只是指导角色,具体承担的风险,一心各方面,你们自己通过你们的智慧,你们的经验,你们的人脉关系去寻找好的投资项目。欧洲有它可爱的地方,但是长远来说对孩子教育,我个人有保留看法。

家长问答环节

问:您好,想了解开公司移民和房产移民?您能具体说说吗

宁嘉晨:这两个概念很不一样的,现在房产移民唯一的地方允许房产移民,通过购房来移民,只有欧洲,欧洲咱们讲的现在大多数国家都有了,除了一般所熟悉的希腊、葡萄牙,西班牙,我最近看比例是荷兰都在开放,就是你把钱打过去,购置房产,你就享受了移民,我要强调一下这个移民绝大多数情况下给你P2身份,并不是那么方便转化成公民,这个大家要注意一下。

这位朋友问的开公司移民,这个类别我一般喜欢用企业移民。你自己去创业,这种移民方法其实所有的国家,包括欧洲的国家,都允许,你真正是带着真金白银到了当地的国家,不管是西班牙、英国还是法国,还是美国、加拿大,你真正做生意了,你真正在当地指导就业机会,这个通路几乎是每个国家都有,美国和加拿大有特别完善的法律,允许这块的东西,对中国人已经在国内做企业的,我非常鼓励,非常支持他们去这的研究,因为到最后生意是自己的。风险有可能到最后血本无归,生意又垮了,在生意没有垮以前,又没有办法满足当地通过企业移民的方式,有可能你的身份也拿不到,这是风险。

问:去加拿大买房大概需要多少钱?投资金额有限制吗?

宁嘉晨:加拿大的房产基本上也不能从西往东,大家都知道温哥华最贵,温哥华贵到什么程度呢?按照咱们算法,如果不是在偏僻地方,大概每平米换成人民币好像也不太离谱,按照当地算法是每平方一英尺大概在1200到1500加币,合到差不多人民币每平米的地方就是6、7万,还达到不了北上广最贵的地区的价钱。换句话说买一个两百平米的房子,大概是要一百五十万左右,如果咱们讲的别墅。稍微地区好一点,200万、300万往上跑,绝对是非常普遍的。

再来就是多伦多,多伦多这个地方城市非常大,温哥华是我长大的地方,常常看不起温哥华,这是小渔村,真的是小渔村。受地理环境,一边是山,一边是海,上面还有河流,有它的困难,这是地理环境。多伦多最近20年就拼命地扩,往北往东往西,唯一不能走的地方是不能往南,因为往南就到美国。它好的地区就是多伦多的核心相比来说,房价应该说是温哥华,不走极端,同样的价格大概是温哥华的三分之二,如果一套房子在温哥华是150万,这套房子在相同情况应该是150万。再下来应该是魁省的蒙特利尔,同样的房子,同样对比,再减掉三分之一,一套房子可能三分之一稍微多了一点。

问:来加拿大读本科,然后工作,移民,是不是比先移民再读书更方便?

问:宁老师,有哪些渠道可以代办移民吗?毕竟不是很懂,希望有好的代办机构。

宁嘉晨:我坦白讲,这个可能是我们国内的朋友在移民过程中最揪心的一件事情,把这个事托给谁办。那天在一个座谈会,跟几个美国律师,区域中心在谈这个事情。这个回到了英文里的信任。因为这个东西本身是专业服务,而且牵涉到钱,又不是几块钱,几百块钱,是上百万的钱,你把这个钱交给谁,在我们移民行业里确实是很大的,老王卖瓜都说自己的瓜甜。最近一个朋友说,中国的移民潜在客户都是弱势群体,因为信息不对等,我们看不见外面,确实看不见,你稍微去国外玩过,看过,住过,走过几趟,你就了解吗?其实还有很大差距。关于怎么样筛选移民中介,这真是一个单独的话题,因为这里面从各方面要考虑,尤其在整个过程中,有些客户等我们接触的时候,你已经是移民专家,你懂的比我还多,因为你问了18家移民中介公司,可是到最后还是比我们还累。

问:孩子在国内上国际学校,对直接出国有优势吗?如果不参加国内高考,直接出国留学,好吗?

宁嘉晨:我觉得对第一个问题有优势吗?国际学校有优势吗?我觉得优势就是一个,语言上优势,因为我在国外看到很多国内的很优秀的小留学生,他们在国内读的就是一般的学校,你在国内花了一年十来万甚至二十来万国际学校,多多少少他的学习方式,他的语言能力肯定比其他同龄孩子有优势。如果不参加国内高考,直接出国留学好吗?刚才我说了父母亲有这个条件,对长远来说,我是特别鼓励父母亲考虑小留学生这个途径,因为实际上对他将来整个学习,文化价值也好,生活价值也好,他可能会更国际化,他的体验要比出来读研的,读研的,不管是早期的,香港、台湾的朋友出来,他们跟当地的融入,我讲的不客气点,基本不可能,他们融不进去,讲起乒乓球赛或者美式足球赛,根本不理解,笑也笑不出来,当地的幽默也不了解,这是长远的考虑。

问:您好!加拿大投资移民中,要求合法资产比如PEI要求60万,这笔资金是要冻结或者已什么方式存在?

宁嘉晨:这是很技术性的话题,不复杂,移民加拿大合法资产中,这个资金不需要冻结,这是资产概念,不是银行帐户,这是净资产,比如你有个房子,你有300万的房子,你300万的评估市值300万,还有一百万的按揭,实际上你的净资产是200万,如果PEI是60万,按照现在汇率人民币是300万,这个资产可以现金,可以是股票,可以是房产,还是以文件为主。当然在过程中,如果任何人对这个稍微有点研究,这里面我个人是认为其实不是那么复杂,坦白讲,这里因为各方的利益不一样,有的时候我们准备办移民的朋友,在各个中介还是那句话,各说各的好,怎么选择相对来说较稳妥的,低风险的Eb5项目,我个人有个人的趋向,也不是说个人,这个东西也是讲一个道理,项目不要太大,别太复杂,资金结构别说到最后我听不懂,那么复杂的事情,Eb5的资金,占的比例低一点,项目必须已经开工,如果已经开工,看哪个完成的比较多,各种东西。

问:您好!请问孩子多大再去加拿大读书对以后做国际性工作更有利?如果孩子中文更好会不会更有优势?

宁嘉晨:简单答复是有,中文更好,有优势,绝对没错的,加拿大读书对以后做国际性的工作有没有利呢?我觉得没有。因为国际性工作他要的是国际性的,坦白讲哪里都培养出来,孩子有机会,在加拿大生活四年,在法国再住四年,他可以是,可是相信我,到最后这种国际性的优秀的组织他要的不是你的文化,他要的是你的能力,那个时候我来加拿大是七几年,你会双语,现在双语不稀奇。

问:曼省孤独感强,值得投资移民吗?

宁嘉晨:曼省那个省蛮美的,曼省靠东边有山,北边有湖,蛮美的,我去玩过好几次。这里我强调一下,任何一个人办移民的时候,我们讲加拿大,你走PMP,加拿大这么大的国家,每个地方不一样,联邦政府大概在七年前、八年前就开始允许各个省份开辟自己的移民策略,不管PMP是魁北克的也好,曼省的也好,还是哪里的也好,只有一张移民纸,只有一张枫叶卡,那是联邦政府发的,你刚问的孤独感强,你在申请过程中,没有别人跟你一起侃大山,你走哪一个省PMP去办理加拿大移民,跟你去加拿大居住,没有任何关系。

问:请问宁老师,您对EB-5排期是怎么看的?

问:移民好,还是留学好?

宁嘉晨:跟前面朋友问的一样,哪个方便,你要有条件的话,你能够好学生,你去那边读书,你要热爱学习的话,那好,省钱。可是这里面我没有统计,我们自己知道有不少早期的留学生出来以后,实际上能够顺顺利利读完,能够找到工作的比例,不能是很高,很困难。刚才讲的那位朋友,他告诉我,现在在大学里面华人同学里传,买一个毕业证花多少钱,我帮你代考,任何这种事情,咱们中国了不起的地方,你有办法,我就有对策。现在你要留下来,看你问什么系。

问:EB-5的风险,包括1526是否可以通过,如果不通过,投资款是否有损失2829的风险,是否可以满足就业3退款的风险?

宁嘉晨:现在的状况,我们都知道526没什么风险,因为现在差不多优质项目都是保证,你要526不通过的话,他退你投资款,526这个不成问题。829还是有风险,现在有些移民律师,区域中心还有开发商,包括我们自己在内,包括我个人在内,也在探讨可能在不远的将来,我们能够为829提供保障,这个事情跟美国移民局在探讨,如果说我们保证829,没829就退款,是不是还是符合资金的要求,我们认为是的,这个还不确定。

问:请问EB-3移民靠谱吗?

宁嘉晨:今天没有谈到EB-3,不知道大家了不了解EB-3,美国移民法有一大类全是英文字母E带头,这都是跟就职有关系或者你自己条件特别好,比如EB-1,EB-2,你是科学家,你是诺贝尔奖,你是优秀人才,EB-5你没有任何本事,你有钱,可以,你有钱,为美国人制造就业机会。EB-3是很小类群的,EB-3分两种,EB-3A,EB-3B,没有学历要求,没有特殊技术要求,EB-3在美国一年是两万明白,在中国面临排期的问题,中国太多人的申请,中国一年大概名额整个EB-3不到一千多个人,如果你不是中国人,是中东人,北欧人,你可能今年B了,明年就可以走了,说的速度有点夸张,说的比例问题。靠谱应该没问题的,因为做EB-3的雇主都是大公司。

THE END
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