凤凰君了解到，在他们其中，有卖一买一的，有需要提现的，也有投资出售的...
但是，普遍反映都是，现在看房的人很少，卖房太不容易了！
主城区的卖家，更偏向置换
实际上，珠海主城区的卖家，更偏向“卖一买一”。也就是，卖掉自己的二手房，然后去买现在价格很香的新房。
D小姐：房子挂出3个月，看的人很少
但她直言，房子挂出来3个月，看房的人很少，卖房太难了。
Y小姐：出售2套资产，置换到湾仔或唐家
对于Y小姐来说，她要“卖二换一”，在出售的资产中，其中一套为投资出租，另外一套则是自己住。
因此，她打算先出售吉大的房子，再出售前山自住的房子，最后全部卖掉，才置换一套新房。
她告诉凤凰君，当时是2016年买的公寓，刚好踩在房价的高位上了，所以现在出售其实并不赚钱。
好在，吉大距离拱北口岸较近，许多澳门劳工在周边租房，租赁市场需求旺盛，她买来后就一直出租。
当被问到会置换哪里的新房时，她说目前考虑湾仔与唐家。因为湾仔距离关口近，唐家的配套还行。
L先生：精确踩准行情，卖掉香山湖优质资产
说到L先生，他绝对是大家眼中羡慕的对象。
因为，当香山湖板块还处于被低估时，他便入手了其中一套优质房产，当时的价格仅在18000元/㎡。
如今该小区的房子，挂牌价都在50000元/㎡左右，基本上7年涨了近3倍，妥妥跑赢大市。
他坦言道，目前小孩已不需要学区，因此想置换一套新房，主要考虑高新区和吉大。
而他挂出的这套房子，由于面积较大，总价已超过600万。但仅仅挂出1个月，就已经有5、6个客户看房，这样的成绩，还是不错的。
总体来看，主城区的卖家，还是以“卖一买一”、置换新房为主。
对于新房来说，他们主要考虑的区域，还是更偏向市区，或是南湾、唐家这样环境优质的主城外围新区。
一方面，对比去年来说，珠海新房市场的价格普遍都很香，加上房贷利率的再次下调，对于自住型的买家来说，是个不错的捡漏时机。
新城区的卖家，更偏向套现止损
除了自住置换型的卖家，凤凰君还了解到，有部分投资型的卖家，正打算出售珠海的资产。
A先生：深圳限购严，买了唐家，现考虑买回深圳
A先生目前在深圳，他在去年购买了一套唐家的房子。
其买房的缘由是，当时深圳出台了非常严格的限购政策，因此朋友推荐他来珠海唐家买房。
目前来看，他认为唐家的楼市稳中有滑，加上深圳现在的政策趋于宽松，所以有意向出手这套房子。
但由于是去年所买，目前还未过限售期，他只能在2年后再出售，置换回深圳的房子。
z先生：4年前，以39000元/㎡入手某新区房子
作为外地人，Z先生在珠海投资了两套资产，一套是市区的商办公寓，另外一套则是主城外围新区的住宅。
而新区那套房子，他是在2018年入手的，当时的价格在39000元/㎡。目前新房的价格起色不大，二手房价格就更不用说了。
这位Z先生，无疑是踩在最高位了，现在他只想尽快抛售资产，来及时止损。
总的来说，这类投资型的卖家，普遍出现在珠海的新区。
部分卖家，由于当时买入的时机不对，而站在了高岗上，因此想出售资产进行止损。
由此可见，市场虽然有买涨不买跌的规律，但也有踏空的时候。凤凰君认为，相比爬坡的行情，横盘或是低位相对更安全，因为这正是温和挤泡沫的时期。
现在卖掉主城区的二手，真的容易吗？
那么，现在想卖掉珠海主城区的二手房，真的有这么难吗？
先来看全市的挂牌数量，香洲区共挂出16875套二手房源，高新区挂出2059套，横琴挂出698套，金湾区挂出4366套，斗门挂出7104套。
整体来看，香洲区挂出的房源数量，超过全市二手房总数的1/2，比整个西区的二手房还要高出5405套。
再细分来看，新香洲挂出3018套、拱北2769套、吉大2277套、南湾2154套、前山2007套、老香洲1284、夏湾1040套。
而今年的成交，新香洲成交成交最多达196套，前山成交144套，拱北则成交125套。其他区域的成交为2位数。
相对来说，柠溪、夏湾、前山、新香洲的成交较好，而成交压力较大的为南屏、老香洲、吉大。
市区的二手市场，除了在数量上承压，价格上也同样比较卷。
对比挂牌价来看，与成交价差距明显的为老香洲、南湾、吉大。可见实际成交价远远小于市场预期价格。
而柠溪、新香洲、拱北，挂牌均价与成交均价较为接近，相对来说，实际成交价更符合市场预期，也更坚挺。
从近期的成交均价来看，新香洲以32676元/㎡，排在第一，遥遥领先。其次为南湾和柠溪，成交均价超过25000元/㎡。
总体来说，柠溪、新香洲挂出的二手房，相对压力没这么大。但如果是大社区，挂牌量达几百套的小区，同样也是很卷的。
但是，作为珠海市区曾经的核心地段，老香洲、吉大的市场挂牌量大，但成交却不多，价格被压制，未来想尽快卖掉或将面临降价。
这些年，在新区投资房子的人，赚钱了吗？
经常有人问，在珠海新区买房，怎样才算真正的赚？
凤凰君认为，有两点值得注意，其一是买入的时机，就像上文所说的，部分投资买家入场时已是高位。其二，便是看房子在二手市场的变现情况。
我们重点来看，在珠海规划的新区中，各个时期买房的价格情况。（注：根据市场规律，摘选了几个重要节点；数据统计来自各楼盘均价，仅供参考）
从2013-2022年，所有的新区价格高位，基本都落在了2021年。这意味着，如果是去年在珠海新区投资买房的，现在会比较难受。
综合市场情况来看，比较好的买房的时机，则是在2016年之前。因为在2016年，珠海全市有一个大行情，当时踩在高位的人，此后基本处于横盘。
粗略计算后，如果你是在2013-2015年买航空新城，恭喜了你跑赢了珠海其他板块。
其次，如果是在2015年买了唐家半岛，现在在二手市场出售变现，也有约80%的涨幅。
总结规律，可以发现，当时价格不高而被低估的区域，如今的涨幅，可以跑赢其他板块。而横琴、十字门这类起点较高的板块，后期涨幅并没有太高。
此外，盲目去追涨，风险是很大的。凤凰君认为，买涨不买跌，很容易就会变成韭菜。想要买入时是低位，势必是在市场的冷静期，而不是市场高涨的时候。
如果有下一个投资周期的话，你认为谁会是黑马呢？
近日，LPR降至“史上最低”，但是许多人却喊着要提前还款，如今的楼市发生了什么？
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