中央突出“防风险、保民生、促转型”工作重点，三四线城市宽松政策持续加码
2023年10月，我国房地产政策持续宽松。中央层面，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文，以下简称“14号文”）进一步提升了保障性住房的地位，明确了市场化商品住房和保障性住房双轨并行的房地产发展总体路径，中央金融工作会议则从“防范化解房地产行业风险”“支持刚性和改善性住房需求”“加快保障性住房等三大工程建设，构建房地产发展新模式”等角度对下一阶段房地产金融工作作出了具体部署。此外，自然资源部下发文件建议取消土拍中的地价限制和远郊区容积率1.0限制，国家金融监管总局提出优化住房信贷政策和指导银行保险机构落实“金融十六条”等。
地方层面，本月地方出台房地产调控政策88条，较上月有所减少，但仍处年内高位。其中，宽松性政策78条，中性政策4条，紧缩性政策6条。总的来看，一二线城市宽松节奏有所放缓，三四线城市政策则持续加码，核心举措主要包括优化住房信贷政策、发放购房财税补贴、加大住房公积金支持、鼓励房票安置、优化土地出让政策和房企预售监管等。本期报告主要对10月房地产行业政策进行梳理，并作解析。
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中央政策：防范化解房地产行业风险，构建房地产发展新模式
1.政策跟踪
2.政策小结10月，受特殊再融资集中发行及国债发行增量等因素扰动，叠加税期影响，资金面延续偏紧。公开市场操作方面，在流动性趋紧背景下，央行自中旬起大幅提高了逆回购资金投放量，当月实现净投放2460亿元，并超额续作7890亿元MLF，单次MLF操作规模创年内新高。资金利率方面，DR001和DR007全月均值分别上行至1.78%和1.97%，资金利率整体持续走高。LPR方面，1年期及5年期以上LPR分别维持3.45%和4.20%不变。
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地方政策：一二线城市宽松节奏放缓，三四线城市政策持续加码
1.宽松性政策
（1）行政干预政策
（2）土地政策
（3）公积金政策
（4）人口人才政策
（5）其他政策
2.中性政策
（1）住房保障政策
（2）其他政策
3.紧缩性政策
（1）市场监管政策
4.政策小结
三四线城市宽松政策持续加码，一二线城市调控节奏整体放缓
中房研协测评研究中心监测统计，2023年10月，地方出台房地产调控政策88条，较上月有所减少，但仍处年内高位。其中，宽松性政策78条，内容覆盖放宽限购限售、优化住房信贷政策、推行房票安置、加大住房公积金政策支持、发放购房财税补贴、优化土地出让和房企预售监管等；中性政策4条，内容主要涉及中低收入人群住房保障；紧缩性政策6条，内容主要涉及房企资金监管和房地产市场秩序整治等。总的来看，继上月多个二线城市掀起取消“限购限售”浪潮后，本月政策宽松风向继续向三四线城市传导，一二线城市宽松节奏整体放缓。
土地政策主要涉及商办项目土地用途变更
公积金政策核心举措包括优化住房套数认定、上调最高贷款额度、下调最低首付比例等
在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括优化住房套数认定、上调公积金最高贷款额度、降低公积金贷款最低首付比例、放宽公积金贷款申请限制和提取限制等。典型代表有：烟台将首套住房公积金贷款最低首付比例下调至20%，并支持提取住房公积金支付首付款；海南将首套住房公积金贷款最低首付比例由30%下调至25%；常州将单缴存职工家庭最高住房贷款额度上调至80万元，将双缴存职工家庭最高住房贷款额度上调至120万元；合肥将租房提取额纳入公积金账户余额合并计算公积金贷款额度，并将二手房贷款年限延长为30年且贷款年限与房屋年限之和不超过60年等。此外，珠海、上海、成都、杭州、北京、河南等多地进一步优化个人住房公积金贷款中住房套数认定标准，烟台、威海、淄博、合肥等多地将加装电梯纳入住房公积金提取支持范围等。
人口人才引入核心举措主要包括放宽落户、放宽人才购房限制、发放人才购房补贴等
在人口人才方面，核心举措主要包括放宽落户、放宽人才购房限制、发放人才购房补贴等。典型代表有：西安进一步优化户籍管理，包括大中专院校招生落户、公务员及事业单位人员落户、投靠直系亲属落户、随军家属落户等；湖州明确在城镇地区有合法稳定住所的人员即可在房屋所在地落户，并放宽亲属投靠人员落户范围、放宽人才落户范围、放宽企业聘用及投资兴业人员落户范围、实行居住证转户籍落户制度等；上海市金山区提出多渠道筹措人才公寓房源，并明确符合条件的非本市户籍人才，在沪缴纳社保或个税满3年即可购买一套住房，同时购房资格由家庭调整为个人；上海市普陀区发布“1+N”政策，对企业引进的高层次人才，最高发放100万元购房补贴等。
中性政策主要涉及保障性住房建设管理
中性政策主要涉及保障性住房建设管理。典型代表有：厦门印发存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房操作流程，进一步拓宽保障性住房筹措渠道；广州印发直管房租赁管理办法，保障本市户籍中低收入者住房需求；玉溪印发限价房管理办法，对限价房户型面积、销售价格、申购对象及运营管理等作出具体规定，以保障中低收入家庭及外来务工人员、新就业无房职工的合理住房需求等。
紧缩性调控主要包括房企资金监管和房地产市场秩序规范
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10月重要事项复盘
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房地产政策展望
1.中央层面
10月21日，央行行长潘功胜向全国人民代表大会常务委员会作国务院关于金融工作情况的报告提出，下一阶段将继续实施稳健的货币政策。总量上，保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配；价格上，进一步推动金融机构降低实际贷款利率，降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本；结构上，继续加大对普惠小微、制造业、绿色发展、科技创新、基础设施建设等国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度，继续实施好存续结构性货币政策工具。短期流动性方面，根据中信证券研究测算，完全排除MLF及逆回购到期因素，11月流动性缺口约在1000亿元，资金面仍存在一定压力。预计央行将继续通过加大公开市场操作力度以稳定流动性，年内降准或MLF超额续作的可能性较大。
在房地产方面，中央金融工作会议已对房地产金融工作作出部署，即围绕“防范化解行业风险”“因城施策支持刚性和改善性住房需求”“加快保障性住房等三大工程建设，构建房地产发展新模式”等展开。结合近期房企爆雷仍在持续，甚至多家头部房企都卷入舆论风波来看，“防风险、保民生、保交楼”依然是行业深度调整过程中房地产工作的重中之重。此外，“14号文”再将保障性住房地位大幅提升，也将是未来房地产政策及具体工作的焦点。