5月13日深圳各大地产群都在讨论新版《深圳市建筑设计规则》的内容，
根据流出的文件显示新版《深圳市建筑设计规则》于2024年5月11日实施，修改内容涉及阳台和凸窗尺寸限制，减少公摊面积，增加得房率和偷更多真实使用率。
也就是说从5月11日开始，深圳又将回到高赠送的时代啦！
据了解，此规则对于已经办理《商品房预售许可证》的项目或者《建设工程规划条件核实合格证》的建设工程项目，将不能对现有设计进行更改。
对于未办理《商品房预售许可证》或《建设工程规划条件核实合格证》的项目可以对设计进行调整后重新报建。
对于购房者来说，简单理解就是符合预售条件的项目基本就无法按照新的建筑规范更改户型了。
也就是说，近1-2个月计划入市的楼盘基本上都无法变更户型设计了，而下半年计划入市的楼盘极大可能会重现“高拓展”户型。
所以预计新的建筑规范对市场的影响应该会在今年8、9月开始逐步对市场产生影响。
本次新版《深圳市建筑设计规则》涉及到住宅部分的内容主要有4点：
1、放松阳台尺寸限制增加了“计一半面积的阳台进深不超过2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”，阳台可以改房间了。
2、增加凸窗尺寸凸窗的进深由0.6m增加至0.8m，以后凸窗的面积又能增大了。
3、减少公摊面积此处比较复杂且专业，简单来说就是未来避难层、机房等空间都是“不计容面积”，不需要大家分摊面积，因此公摊面积不会体现在大家房产证的建筑面积里面，这也就是说减少了公摊面积，增加得房率。
甚至过去有些户型的房价就是用公共走到、电梯井等位置“偷”出来的。
4、限制建筑高度及层高住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m，其中新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过250m。
建筑层高，首层大堂或公共活动室（空间）层高超过6m，或宿舍居室采用单层床层高超过3.6m、采用双层床层高超过3.9m时，按2.1.5.3公式3计算地上核减建筑面积（层高标准值为2.2m）。部分内容可参考下表：（完整文件可添加小助理索取）
对于本次调整的内容很多媒体都进行了解读，但是建筑设计规则相对来说比较专业，对于普通购房者来说有些术语的表达比较抽象难以直观的理解，
深圳买房/贷款，怕买贵怕买错
而本次建筑设计规则调整又会对未来深圳楼市产生极大的影响！那么我就根据自己十多年的地产从业经验，针对新版《建筑设计规则》结合实际案例举例给大家做一个解读对比，帮助大家更好的理解新规对未来深圳楼市的影响。
1、放松阳台尺寸限制
增加了“计一半面积的阳台进深不超过2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”；其实放款阳台尺寸限制这条非常好理解，就是通过在报建的时候按照2房+1个大阳台进行报建，最后交房的时候将阳台稍微改造一封闭即可形成一个完整的房间！
大家可以看到红框里黄框部分就是通过阳台+搭板实“偷”面积的，
下面再举一个完全利用规则不搭板合法“偷”面积的案例，
下图是领航城领誉178㎡4房户型，大家有没有发现红框部分框起来的主卧非常“奇怪”，卧室部分非常小而阳台很大，在实体样板间里直接就是一堵墙隔在主卧里，
当时我还记得很多看房的客户在说户型怎么那么奇怪，实际上是他们没看懂！
著名的宝安中学学位房勤诚达3期80㎡3房也是此类“偷”面积手法，可以看到标注阳台处改造后即可成为一个房间！
另外我再补充个小知识，以勤诚达3期为例，上图户型在官方户型图上标注的实际上是两房，由于16年以后已经开始管控“偷”面积行为，
当年为了安全一般开发商都会按照实际报建户型来标注户型，
如果客户没有交诚意金的话一般销售也是统一说辞是2房，导致一些“小白”购房者看不懂户型，不敢买错失了不少项目，
一般来说这种需要“改造”的项目都是要进行2次收房，第一次毛坯或原始结构验收，验收过后开发商再统一改造封窗，
我记得当年交房时还有部分业主收房的时候去闹说买的3房交付是2房！（预售证上也是标注2房）不过也有可能这种客户是为了退房找的理由罢了。
以上是典型的通过阳台保守“偷”面积的案例，
当然市场上也有路子非常野的“偷”面积项目，不仅仅是偷个阳台做房间，
更是利用阳台+搭板的形式，使得89㎡户型使用面积达到4房甚至5房户型！
例如大名鼎鼎的深高北+高赠送的金亨利一期89㎡就能做4房！（二期偷偷卖的没有官方户型图我就只说一期了，但是二期更胜一筹同等面积能做4房2卫！）
那时候“偷”面积可是能够明晃晃的直接标注在官方户型图上，那个时代真的是户型创新最丰富的时代！
像恒大国香山这类极致项目甚至做出过89㎡5房的产品！还有信义嘉御山、信义御城、佳兆业城市广场一期、汉京确悦等等一系列楼盘都是当年著名高拓项目，有兴趣大家自行百度吧！
2、增加凸窗尺寸
凸窗的进深由0.6m增加至0.8m，以后凸窗的面积又能增大了。
凸窗“偷”面积就非常好理解了，这是最传统的“偷”法，就是飘窗的位置是不计面积的，
从大量户型图上都能看到飘窗位置是标注赠送的面积，只是本次调整后凸窗的进深增加了20cm实用性更强了，
像万科大都会这种115㎡4房将能够有效增加次卧实用性，至少能释放多一点衣柜的面积。
中海“德里”系列紧凑型83㎡3房的主卧衣柜等空间也能有效增加，
不过我觉得最有意思的是年初入市位于龙岗龙东地铁站附近的中海阳光新都荟79㎡极致3房，甚至连餐厅都是用飘窗“偷”出来的！
由于此户型比较少见，当时现场很多客户在吐槽这块面积怎么使用，甚至连带看的中介也讲不清楚，
实际上这是利用飘窗“偷”出面积来当座位的！这样就能节省放餐椅的位置！毕竟是79㎡的3房啊得利用好每一寸空间。
3、减少公摊面积
此处比较复杂且专业，简单来说就是未来避难层、机房等空间都是“不计容面积”，不需要大家分摊面积，因此公摊面积不会体现在大家房产证的建筑面积里面，这也就是说减少了公摊面积，增加得房率。
甚至过去有些户型的房价就是用公共走道、电梯井等位置“偷”出来的。
你也可以理解把走道做大，然后交房后再把部分走道或电梯厅面积并入到相应的户型内形成一个进门旁的次卧或者厨房、餐厅等空间。
比如金地上塘道一期，78㎡2+1房入户门旁边的空间就是类似的方法“偷”出来。
注意，当年官方户型图上还是标注是“保守”的标注2房，实际户型是3房2卫！“偷”出来的面积一般都会改为一个书房或餐厅用以增加实用性或空间感。
4、限制建筑高度及层高
住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m，其中新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过250m。
第四点限制建筑高度实际上就是限制绿景白石洲这类74层高度超过240米的超高容积率住宅，本质上也是增加使用率的一种方式。
楼体越高核心筒以及各类设备间所占用的公共空间越多，因此得房率也越低。
不过要注意对于住宅和宿舍的建筑高度只是说不宜并非禁止！也就是说建筑高度不大于150米只是一个建议并非强制性禁止，不排除未来有150米以上住宅和宿舍入市。
另外对于宿舍产权的loft公寓也的层高也做了相应的规定，不过这类3.6米层高的宿舍产品本身就非常鸡肋，例如比较著名的宿舍项目留仙洞的丹华公馆开盘至今也仅仅成交了约32%（含已签认购书）。
建议远离此类非标产品，不仅流通性差学位积分、限购以及贷款政策也非常不稳定！
所以综合以上4点来看，未来新入市的项目户型必然会朝着高拓展户型发展，并且过去深圳已经有大量的高拓展户型案例可以借鉴。
本次《深圳建筑设计规则》的调整虽然只是对建筑设计进行了变更并未涉及购房政策的调整，
但是由于会对未来入市的户型产品造成极大的影响，进而彻底改变市场的产品结构！
特别是在住房双轨制正在快速构建的背景下，市场结构正在快速分化，同时户型产品也面临着巨大的变化，
因此在市场结构和户型产品同时面临巨大变化的时候，深圳的房价体系必然会进行重构！
那什么时候市场会开始发生变化呢？
我预计未来半年内会对新房市场产生冲击，1-2年开始逐步冲击二手房市场。
因为按照新版《规自》要求，已拿预售证的楼盘将无法修改设计方案，
而今年下半年的入市的新房绝大多数都会根据新规改为高使用率产品以增强市场竞争力，
举个例子像鸿荣源胤璇这种在旧设计规则下入市的高容积率低得房率产品，未来极大的可能会受到新入市的高使用率产品的冲击！
特别是追求品质的改善和豪宅客户，将有更多的次新高拓二手住宅可以选择。
例如，像华润城二期89㎡2房的这种产品一方面将面临着刚需需求的流失，另一方面又满足不了改善客户的得房率需求，其价格将面临高实用率产品极大的冲击！
所以未来新入市的房子产品竞争力将会大幅提升，过去5年购买了低使用率新房的购房者可能又要“站岗”了！
因此新版《规则》给未来市场带来的冲击将是非常明显的，可以算是今年楼市的黑天鹅事件，只是很多人还没发现！
那为什么会出台新版《规则》呢？
我认为出台本次新版《规则》主要有两方面原因，
也就是说这次新版《规则》其实就是政策工具箱里的其中一个工具！本次推出也是响应中央的号召！
那为什么以前都只提消化存量化解房企风险，而本次除了存量又要求“优化增量”呢？
这就是我要说的第二点，因为目前大家都知道各地方都不同程度的遇到了一些困难（不能展开说了懂的都懂），
加上目前低迷的市场环境导致各地的土地市场非常冷清，开发商拿地热情不高毕竟拿了也很难兑现价格。
所以也就导致了各地土地财政“失灵”，甚至是“断流”。
哪怕像深圳这样的一线城市，都出现了不少底价成交甚至是流拍的住宅用地。
比如今年2月29日拍卖的位于梅林关口附近(华南物流）的A808-0025住宅地块，按照地块位置来说还是非常不错的，紧挨梅林关离福田CBD仅5个地铁站的距离。
但此地块仅仅只有一轮出价，就被中建壹品投资发展有限公司+湖北文旅园区建设发展集团有限公司以51.79亿几乎底价成交，楼面地价仅仅只有约2.39万/㎡！要知道这块地的上限价是59.44亿！
达到上限后还得竞拍保障房面积无偿交给政府，且周边二手房价基本都在6万元/㎡以上！
按照过去这种地块几乎是秒到上限价的！而现在却只能几乎底价成交。
所以深圳也需要通过优化《建筑设计规则》放宽对户型的限制，提高增量市场的产品竞争力，让增量市场与存量市场的产品产生差异，变相帮助新入市项目提升利润率并加快销售速度，从而刺激房企拿地热情缓解当前土地财政“尴尬局面”。
最后给大家做个总结，正如我前文所说在新版《规则》这种黑天鹅事件下，深圳的楼市将面临巨变！
所以当前你务必重新检视自己持有的资产是否存在风险！
市场是在不停变化的，我们持有的资产在风云变幻的时代背景下也要根据市场趋势进行相应调整，我多次说过无论你持有什么房子，一定要记住一个原则，回归中心、远离老破旧、远离三无房产！
你要知道根据贝壳统计，当前深圳10年内的次新二手房小区有490个（含公寓）！在未来市场环境下，你持有的房子不仅要与这490个次新小区竞争，还要与新版《规则》后新入市的项目进行PK！
所以你务必要检视一下自己持有的房子或者你看中的房子能跑赢未来的市场吗！？
如果你当下还是对市场感到犹豫和迷茫，不清楚自己看中的房子是不是优质资产，我认为你可以添加我们助理预约我们每周的线下私享课。
最近我们的线下私享课程场场爆满！大家都察觉到未来深圳楼市将迎来巨大的变化！
我特别建议你来听听我们的线下私享课程，现在真的是深圳乃至全国重点城市房地产市场的重大转折点！千万不能再错过这轮与过去完全不一样的地产新周期！
我愿意借此机会与大家面对面帮大家捋清购房思路，在最关键的时刻做出最正确的买房决策！