在美国买房时常听到的“HOA”究竟是什么？

在美国置业时，经常会遇到一个名词，就是“HOA”。它是美国业主协会(HomeOwnerAssociation)的英文缩写，由业主组成并强制参加。

HOA是美国房产市场上的一个重要组成部分。根据网站hoa-usa.com的数据，全美目前约有35万个HOA，管理着4,000万业主。由于HOA具有独立的法律地位，可以作为法律主体，它就像一个物业“政府”，管辖着这个物业的共有利益。因此，增进对HOA的了解也有助于在购房或租房时做出更明智的决定。

HOA，可以理解为社区管理委员会，或者物业管理委员会。该组织由一个业主自选的董事会管辖，根据《条约与限制》(Covenants,ConditionsandRestrictions,简称CC&R)赋予的权力，向每户收取月管理费，并负责维修公共区域、购买保险等。HOA定期竞选主席和委员，并决定其日常经营。有些社区将HOA的业务委托给物业管理公司执行，签订服务维修合同，由管理公司处理各种纠纷诉讼，业主则定期聚会决定社区发展事项。

HOA一旦发现业主不遵守法规，便会发出警告或罚款。对于“屡教不改”的业主，HOA甚至会提出控诉。

哪些房产会有HOA

美国的房产主要包括三种类型：独栋别墅(SingleFamilyHouse)、联排别墅(Townhouse)和公寓(Condo)。

大部分的独栋别墅不包含HOA，但有些地区可能属于整体住宅区开发形式(PlannedUnitDevelopment,简称PUD)，因此，每月须缴交HOA费用给委托物业公司，管理修缮该社区的公共设施。在美国，许多1990年后兴建的独栋别墅都属于这种情况。

HOA如何收费？

HOA的收费标准通常分两种：一般的月管理费和一次性的专属费用。月管理费包括水费、公共区域清洁费、公共设施维护费和积雪清理费等；专属费用是社区为了某一特定的项目(如修建屋顶或电梯等)而向业主收取的额外费用。当HOA的储备金不足以支付这些费用时，便会向业主收取费用。

HOA收费差异相当大，每月从几十元到数百元不等。其收费标准主要取决于区域、服务、设施和居住面积等。

HOA费用并不会计算在业主购置房产时的金额内。它是每个月的固定成本，即使房子空置也要继续缴交。此外，许多HOA费用会定期调涨，有的甚至是每几个月就涨一次。旧点社区的HOA费用也会比新住宅高，因为设备老旧，可能需要维修的频率较高。

需要特别注意的是，如有拖欠HOA费的情况，HOA有权通过司法听证，将业主的产权进行拍卖，或是在业主将房产挂牌出售时，将房产扣留，不允许出售，直至业主付清物业费。如不理会HOA的规定，HOA会寄发违规通知，说明违规事项并限期改善；如果持续不理的话，就会进一步收到罚款通知、催缴通知。

HOA的管理内容

HOA的管理内容视其规定而异，一般包括以下几项：

HOA的优缺点

HOA是把双刃剑，好处是房屋外貌与维修都有准则，公共区域通常井井有条；坏处是业主丧失一定自主权。具体来说：

优点

缺点

购买有HOA的房屋，需要了解什么？

认识HOA的规定

考虑HOA的限制

生活在有HOA的社区，不可避免地会受到约束。拥有自住房屋的主要好处之一，是能够按照自己的需求改变房屋，但HOA则刚好限制了这一点。

了解HOA费用

每个社区的HOA费用有所不同。因此，应该向您的HOA提出以下问题：HOA费用如何调整？频率是什么？曾调涨过几次？HOA的储备金有多少

了解HOA的管理

并不是所有的HOA都管理完善。业主有时需轮流担任主席，或者随机任命一个人。社区内的每个人都要准备好担任这个角色。

了解HOA是否包含应对自然灾害的建筑保险

如果考虑购买公寓或联排别墅，而且居住在容易发生水灾、地震、暴风雪、火灾、龙卷风、飓风或任何其他潜在自然灾害的地区，那么了解该社区HOA是否包含上述保险就尤为重要。

考虑HOA费用对长期财务的影响

假如公寓的HOA费用高昂，长期支付的费用或许相当于贷款购买一套独栋别墅的月还款额。