关于印发威海经济技术开发区物业管理提升工作实施方案的通知
经技区管发【2024】49号
区直各部门，各镇、街道，驻区各单位，区属各国企：
2024年6月13日
（此件公开发布）
威海经济技术开发区
物业管理提升工作实施方案
为深入推进学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，扎实落实市委、市政府关于以人为本提升群众满意度工作要求，进一步强化为民服务意识，转变工作作风，以居民满意为标尺，推深做实物业管理工作，结合我区实际，制定物业管理提升工作实施方案。
一、指导思想
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实以人民为中心的发展理念，秉承深入群众、为民办实事的工作作风，以健全理顺城市管理体制机制、解决物业管理的痛点难点堵点问题为出发点，以提高群众对居住环境工作的满意度为落脚点，认真落实《威海市红色物业建设规范》，全面推动物业服务规范化、标准化、专业化，深入推进红色物业与基层治理相融合，提高业主自治管理小区水平，切实打造群众满意的居住环境，让群众的幸福感、获得感持续增强。
二、工作措施
（二）深化“红色物业”服务品牌建设。以让群众满意为目标，以凝聚党的力量，引领业主自治为实现途径，在我区现有红色物业党建基础之上，立足解决当前物业管理出现的新问题，加强从顶层管理到基层服务的纵深细化，强化考核评价的激励鞭策作用，持续擦亮我区“红色物业”品牌。
2.激发红色物业“引领式”服务。各镇街要严格按照小区（网格）党建工作标准“15条”要求，把党组织的领导全面植入小区业主管理规约、业主大会议事规则；做好业委会履职工作培训，加大小区管理规约等的规范完善工作，引导业主大会通过制定停车管理、短租房管理、装修管理规定等完善小区管理规约，不断解决当前阶段小区物业管理中出现的热点问题；指导业委会、物业企业创新小区治理、管理，打造“经治物业·守信共赢”经区精致城市管理品牌，推动各个小区因地制宜制定小区信用管理办法，将业主模范履行小区管理规约、积极参加创城、清雪、防疫等活动量化为业主信用积分，实施小区信用积分管理，通过物业费优惠等方式兑现信用积分奖励，促进业主积极主动交纳物业费、养成文明自律意识；镇街、社区每季度分别至少召开1次红色物业党建联盟、红色物业联席会议，研究协商小区环境整治、公共设施完善、小区公共安全及矛盾纠纷排查调处等治理事项，反映居民意见等。（牵头部门：精致城市管理办公室；责任部门：各镇街）
（三）加强业委会履职监管。业委会作为小区业主大会的执行机构，行使小区业主赋予的管理职责，为确保业委会依法履职尽责，各镇街、社区要严格落实《山东省物业管理条例》、《威海市业主大会和业委会指导细则》等，指导、监督、组织业委会依法成立、履职，区物业主管部门做好业务指导工作。
1.加强业委会选举的公开、公正、透明。要围绕引导业主自治，充分尊重业主意愿，参与制定筹备组人员选举规则和业委会候选人选举规则，公开透明选举流程，公示各程序、环节，所有法定程序必须达到法定参加人数、签字人数、公示天数等要求，首届业主大会、业委会换届所有程序文件留存档案备查并向业主公示。（责任部门：各镇街）
2.加强业委会履职前的指导。为做好小区业主自治情况公开公示工作，在业委会成立之时，镇街、社区要督促新成立的业委会设置公众号（已经履职的业委会要逐步推进设置公众号），监督业委会及时通过公众号公示小区的公共收益收支、专项维修资金的使用、小区增加设备设施、公共区域挖掘维修等情况；镇街、社区要指导业委会明确成员分工，将公共收益、卫生检查、设备维修等事项明确业委会具体人员负责。（责任部门：各镇街）
3.督导业委会落实议事机制。社区督导业委会每月召开业委会会议，邀请社区工作人员及物业项目负责人参加，商讨近期小区出现的问题以及解决方案。业委会要按照业主大会议事规则规定定期组织召开业主大会和业主大会临时会议。对业委会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业委会不履行组织召开会议职责的，所在地的镇街要责令业委会限期召开，逾期仍不召开的，由社区在镇街的指导和监督下组织召开。（责任部门：各镇街）
5.加强物业管理法律法规等学习培训。区物业主管部门每年定期组织各镇街、社区、业委会、物业企业培训物业管理、业主大会和业委会方面的法律法规，增强法律、法规、政策学习，提高从业人员依法办事的能力和业务水平。（牵头部门：精致城市管理办公室；责任部门：各镇街）
（五）逐步推进城市管理全要素覆盖。准确把握城市的历史与传统、城市治理的阶段性特征和变化趋势，将城市管理出现的新矛盾和问题尽早排解疏导、化解在萌芽状态，坚持目标导向、有解思维、精准施策解决城市治理的“疑难杂症”。
3.发挥网格员的探头、触角作用。网格员直接深入基层联系业主，针对业主反映的问题，要联合物业企业实地查看，督导物业企业解决并及时反馈业主办理情况。镇街、社区要加强网格员培训，提升网格员与业主的沟通、政策宣讲、舆论导向引领等能力，成为凝聚小区正能量的骨干，带领小区培育文明道德风尚。（责任部门：政法工作部[社会工作部]、各镇街）
（六）加强商业物业管理。对商业类公寓，参照住宅类物业进行管理，区、各镇街物业主管部门按照物业服务合同内容对物业企业实行监管，对违反合同约定的行为联合市场监管、消防、公安等部门依法处置，推行业主自治管理，能够达到成立业主大会条件的，由镇街及时组织成立业主大会，选出业委会，监督物业企业履约，对业主满意率低的物业企业将通过业主大会进行解聘物业；对商业物业服务人采用中断供水、供电、供气、供热等手段损害业主合法权益的、擅自占用物业管理区域场地等的违法行为，由区物业主管部门依法进行查处；对商业项目共用部位、共用设施设备维修需要启用专项维修资金的，有业委会的由业委会按程序组织启用，没有业委会的由物业服务人提出申请，经社区审核后，启用专项维修资金。（牵头部门：精致城市管理办公室；责任部门：各镇街）
（七）加大国有平台公司参与力度。鼓励和支持国有平台物业公司，从脱管小区入手，积极参与全区物业管理，解决部分小区因自身基础设施薄弱等特殊性造成的聘请物业企业难问题，区物业主管部门联合镇街、社区负责做好国有平台公司与入驻小区的业委会或物业管理委员会的对接工作，推动国有平台公司顺利入驻小区，国有平台公司先行托底，切实改变、提升这类小区的物业服务质量，推动企业在物业行业中占有一席之地，逐渐提高影响力，引领提升物业行业整体服务水平。（牵头部门：精致城市管理办公室；责任部门：广安城投公司、智慧谷公司）
三、强化保障
（二）健全工作机制。精致城市管理办公室要充分发挥抓总协调、统筹推进作用，推动各项任务落实。以问题为导向，建立问题跟踪解决、销号管理工作机制。精致城市管理办公室要深入推进重点小区提质见效行动，建立重点小区提质见效工作台账，跟踪对比各小区整治前后物业管理情况，对整治效果明显的小区进行销号管理；要建立全区各小区物业问题台账，明确镇街、社区、业委会、物业企业等责任，督导问题落实整改。
附件：1.威海经济技术开发区管委领导分包重点小区台账
2.威海经济技术开发区物业服务项目分级管理考核办法
3.威海经济技术开发区物业服务企业“红黑榜”管理考核办法
4.住宅小区公共收益管理指导文本
附件1
威海经济技术开发区管委领导分包重点小区台账
序号
小区
所属街道社区
分包领导
1
峰汇国际
皇冠街道广安社区
王清
2
华新家园
凤林街道富兴社区、蓝山社区
3
五洲太阳城天琴园、天鹤园
皇冠街道太阳城社区
王启
4
杨家滩西区
皇冠街道金城社区
5
昆仑花园
皇冠街道金海湾社区
毕建华
6
富海家园小区
皇冠街道富港社区
7
蒿泊汇成小区
西苑街道汇成社区
邵明光
8
万科翡翠公园
西苑街道汇福社区
9
尚海湾小区
邱鲁金
10
华发三、四期
皇冠街道龙悦湾社区
11
龙珠花园
皇冠街道九龙湾社区
韩帅
12
杨家滩小区
皇冠街道金滩社区
13
新都二区
凤林街道上都社区
侯进荣
14
玖玺台
凤林街道和美社区
15
保利名著
凤林街道福源社区
张广忠
16
龙祥国际
17
馨安苑小区
皇冠街道馨安苑社区
王文萍
18
怡安苑小区
皇冠街道怡安苑社区
19
南曲阜C区
西苑街道府安社区
谭波
20
铁路小区和信义花园
西苑街道汇安社区
21
乐天世纪城一期
皇冠街道韩乐坊社区
王利辉
22
乐天世纪城二三期
附件2
物业服务项目分级管理考核办法
为实施物业服务项目分级管理考核，建立物业服务企业清退机制，充分保障业主享有质价相符的物业服务权益，畅通业主行使更换物业服务企业的权利途径，根据《山东省物业服务收费管理办法》、威海市物价局、威海市住房和城乡建设局《关于贯彻落实〈山东省物业服务收费管理办法〉的通知》等文件，结合我区实际，制定物业服务项目分级管理考核办法如下：
一、考核主体和考核对象
将辖区有物业服务企业管理的住宅项目（现有133个）全部列为考核对象。区物业主管部门会同各镇街作为考核主体，采取逐一项目打分的考核方式。
二、考核内容和分值设置
考核内容为物业服务企业提供服务情况。以“分等定级、质价相符”为原则，按照物业收费等级实施物业服务项目分级考核，分为1.5元以上（一级）、0.9元—1.5元（二级）、0.6元—0.9元（三级）、0.6元以下（四级）四个等级，共制定四个等级考核标准，同一等级的项目按照同一标准进行考核。考核标准均包含基本项和差异项两个模块，基本项共14条内容，该内容为每个小区必须达到的共性要求，差异项按照收费等级有所区别，参照威海市物价局、威海市住房和城乡建设局《关于贯彻落实〈山东省物业服务收费管理办法〉的通知》以及结合物业服务企业签订的物业服务合同，按照不低于最低标准的原则，确定3条考核内容的考核标准。考核打分采用在基础分上加减分方式，基础分为100分，对基本项14条内容，未达到的条款，每条减2分，对差异项，达不到标准的，每条减2分，超过标准的，每条加1分。
三、考核方式
考核频次为每半年1次。对每个项目打分，同一等级项目按打分进行排名。
四、考核结果应用
区物业主管部门对每一等级排名后三的项目进行通报，并取消企业、项目年底评先选优资格，同时镇街组织对排名后三的项目业主开展物业服务满意度测评，对满意度低的小区，由业委会组织召开临时业主大会表决是否更换物业服务企业。
附件：项目分级考核打分表
一级项目考核打分表（收费1.5元以上）
类别
检查内容
减分
加分
备注
基础项
“红色物业”资料是否齐全
安全生产资料是否齐全
是否按照服务合同配备人员，人员是否在岗
门卫室和办公室是否整洁有序
小区是否有乱堆放和卫生死角
是否有车辆乱停放
是否有私拉晾衣绳等情况
楼道内是否有乱堆放
是否有阻碍消防通道现象
小区内是否有乱贴乱画现象
是否有私拉飞线充电现象
是否有侵占绿化和破坏绿化现象
中控室、消防泵房等安全设施是否正常运行
是否有公示牌，对收费标准、公共收益、人员信息等进行公开公示
差异项
区域保洁室外公共区域循环清扫，楼内循环清扫，电梯轿厢每日清扫
秩序维护有秩序维护员定时巡查，门卫室设置秩序维护员值班12小时以上，中控室等设备间设置24小时值班
绿化维护绿化率35%以上，有专业人员绿化养护，草坪随时清理，无杂草杂物，对于枯死的树木及时进行补种。定期喷洒药物，防治病虫害
评分
检查人
备注：最终评分结果为在基本分上加减分后的分值。基本分100分，基础项每条不达标扣2分，差异项每条不达标扣2分，超过标准每条加1分
二级项目考核打分表（收费0.9元—1.5元）
区域保洁室外公共区域每日清扫一次，楼内每日清扫一次
秩序维护有秩序维护员定时巡查，门卫室设置秩序维护员值班12小时以上
绿化维护绿化率35%以上，有专业人员绿化养护，草坪随时清理，无杂草杂物
三级项目考核打分表（收费0.6元—0.9元）
区域保洁室外公共区域每日清扫一次，楼内每周清扫三次到四次
秩序维护有秩序维护员定时巡查，门卫室设置秩序维护员
绿化维护有专业人员绿化养护，对草坪定期修剪，定期清理杂草杂物
四级项目考核打分表（收费0.6元以下）
区域保洁室外公共区域每日清扫一次，楼内每周清扫两次
秩序维护有秩序维护员定时巡查
绿化维护对草坪定期修剪，定期清理杂草杂物
附件3
威海经济技术开发区物业服务企业“红黑榜”管理考核办法
为激发物业服务企业诚信经营意识，增强各镇街、社区对物业管理问题的统筹协调能力，发挥基层治理的优势，逐渐形成“党建引领、基层统筹、行业监督、业主参与”的社会治理格局，推行物业服务企业“红黑榜”制度，将榜单结果作为企业评价管理的重要依据。现结合我区实际，制定物业服务企业“红黑榜”管理考核办法如下：
将辖区有物业服务企业管理的住宅项目（现有133个）全部列为考核对象。采取镇街为主、区级抽查的方式，以镇街作为考核主体，鼓励聘请第三方专业机构、选取行业专家开展履约考评工作。
二、考核内容及分值组成
三、考核方式和考核安排
1.业主评价部分（共50分），镇街可以委托第三方专业机构组织调查。依据物业服务合同约定，选取评价内容，按照评价内容确定每项分值。对小区业主进行抽样调查，每个小区有效抽样的比例不低于业主总人数的10%，且数量不低于50份。最终赋分分值设为50、45、40三项，按照辖区服务项目3:5:2的比例由高到低赋分。
2.镇街评价部分（共15分），镇街可根据实际管理情况，根据对物业服务企业的日常监管需要，设定评价内容，给予打分，最终赋分分值设为15、10、5三项，按照辖区服务项目3:5:2的比例由高到低赋分。
3.社区评价部分（共15分），社区可根据实际管理情况，根据对物业服务企业的日常管理需要，设定评价内容，给予打分，最终赋分分值设为15、10、5三项，按照辖区服务项目3:5:2的比例由高到低赋分。
4.专业评价部分（共20分），由两名及以上行业专家分别独立打分，依据物业服务合同约定，选取评价内容，按照评价内容打分，最终赋分分值设为20、15、10、5三项，按照辖区服务项目2:3:3:2的比例由高到低赋分。
考评打分工作分别于每年的6月15日、12月15日前完成，并将考评结果抄送区物业行业主管部门。
（一）建立三张榜单。区物业行业主管部门汇总各镇街对每个项目的打分表后，对承揽多个项目的物业服务企业，将承揽各项目得分平均值确定为物业服务企业成绩，对所有物业服务企业成绩进行排名，取前5名为红榜（受到区物业行业主管部门限期责改、行政部门处罚及市级通报的企业除外），取最后5名为黑榜。区物业行业主管部门汇总考核周期内各行业主管部门发出的限期责令整改、行政处罚以及市级通报情况，进行综合汇总，形成被处罚物业服务企业榜单。区物业行业主管部门于每年6月30日、12月31日前在威海经济技术开发区管理委员会网站发布红榜、黑榜、本考核周期内被处罚物业服务企业榜单三张榜单。
（三）对“红榜”物业服务企业开展“放手干”。镇街对红榜物业服务企业，合理降低抽查比例和频次，区物业主管部门对年内两次均为红榜的物业服务企业加大对外推介、宣传力度，在评优、表彰中优先考虑。
附件4
住宅小区公共收益管理指导文本
为进一步规范和加强住宅小区公共收益管理、使用、监督，维护、保障业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《山东省物业管理条例》等法律法规，结合实际，制定本指导文本，供各小区业主大会参考。
一、公共收益的管理方式。一个物业管理区域开设一个专户存储公共收益，专户的账户名是公共收益管理单位。开户银行为公共收益账户配发的两个U盾，由业委会两名成员分别掌握，共同操作完成资金的支付与流转。
业主委员会换届后，上一届业主委员会应自换届完成后三十日内，在镇街、社区居委会的监督下，将公共收益收支情况、收支结余移交给新一届业主委员会，新一届业委会应组织审计。
三、公共收益的使用范围。物业管理区域内的公共收益归业主所有，公共收益的使用，由业主大会决定，公共收益可以用于下列支出，但物业服务合同另有约定的除外：
（一）补充物业专项维修资金；
（二）共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项资产保险；
（三）物业共用部位、共用设施设备的更新、改造；
（四）召开业主大会会议所需费用；
（五）业委会办公费用；
（六）对公共收益的审计、信息公开费用；
（七）业主共同决定用于物业服务的其他费用。
四、小区公共收益金使用权限。
1.使用小区公共收益资金在元以下的(含元)，业委会组织召开专题会议形成使用意见，全体成员通过后留有会议记录（需成员签字），并在小区公众号、业主群内进行公示，公示期届满，方可完成款项支付；
2.使用小区公共收益资金在元以上须经业委会全体成员同意，并召开业主大会表决是否使用，通过后，方可完成款项支付。