核心提示：有足够流动性的房子，才是你值得投入的“资产”，除此之外，都是吸人血的“负债”。
去年到现在，菜导做过几次关于楼市的预测和建议。
第一次是去年年底，菜导跟大家说：2019年上半年别急着买房，下半年才是出手的好时机。
第二次是今年年中的时候，菜导根据市场的具体变化，补充说明了几点判断：
楼市已经告别普涨，行情的二八分化不可避免。对于刚需来说，绝大多数城市最好的上车时机，可精确到四季度到明年春节前后。
从现在开始，买房将越来越成为一门“技术活”，需要考虑的因素会越来越多。
菜导也要向大家坦诚的一点是，在现在这种错综复杂的内外部环境下，你要问我楼市3-5年以后会是神马样子，我还真拿不准。
毕竟现在是“百年未有之大变局”，不确定的因素越来越多——背后的各种因素和变量也没法在公号上具体写出来(原因你懂的)。
但如果你要我预测一下2020年的楼市风向，交待一下2020年买房的注意事项，那还是没问题的!
不明就里的人可能就会有疑惑了：不是说好了房住不炒嘛不是说了这次不再会指望靠楼市这个夜壶了吗
菜导你之前不是还说过，不要低估这次去地产化的决心和准备，楼市的问题已经不再是个经济问题，而是个政治问题了嘛……
怎么这才个把月，各个城市就开始放松了
别慌!这就是菜导要给出的关于2020年楼市的第一个预判：
伴随着金融口“防波堤”的全面落成，楼市的“一城一策”将在未来半年内全面落地。
一方面，经济增速不断下滑的事实，确实让很多地方政府开始有提起“夜壶”的冲动。
但无论是内部环境还是外部环境，又都不允许我们继续搞大水漫灌。
所以在堵住地方政府某些不切实际的冲动的同时，也马上看到了包括央地税收关系调整、房屋网签全国联网、户籍政策改革和集体土地入市与宅基地新规等措施的推出。
如果你不懂这些到底是啥意思，记住下面的结论就会：
这也其实就是我们一直所说的因地制宜的“房地产调控长效机制”。上面只会关心量、价等几个核心指标，其他的都会逐步放开给地方。
但你也别觉得这是又一轮大涨的起点，因为上面确定的两大前提是不容挑战的：
第一个就是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。第二个就是“稳地价、稳房价、稳预期”，以稳为主，防止大起大落。
第二个大的预测，是关于房地产税和三四线城市的。
今年上半年，关于房地产税的消息和分析满天飞，菜导也写了自己分析的五大观点。
但现在，好像也没啥关于房地产税的动静了。很多人以为又是雷声大雨点小，还有人跟菜导对赌说，你看吧，这玩意根本不可能在短期内落地。
那么今天菜导还是要大胆预测一下：房地产税不仅会按部就班地出台、落地，而且节奏很有可能比之前菜导推算的“最迟2023年出台”还要更快一些!
当然，对于绝大多数普通购房者来说，房地产税的影响必然会是非常有限的。
第一，上面推出这个税种的目的并不是全面打压楼市，而是合理稳住楼市，所以房地产税即便出来了，也对90%以上的人没有太大影响。
第二，虽然房地产税的各项核心指标的制定权，比如扣减面积、评估价、税率税基等等都会交给地方，但上面和地方都明白，靠这个税是填补不了土地出让金留下来的空白的。
所以才有前面菜导提到的央地税收改革，也只有靠这个，才能逐步根治地方的卖地造成冲动，把初心重新拉回到社会服务和经济管理上来。
至于三四线城市楼市未来的走向，有几个关键点必须再强调一下：
第一，棚改退潮不可逆转。
虽然现在还有一些省份的一些三四线城市正在棚改的兴头上，但从整体来看，棚改的退潮已经是板上钉钉的事了。
第二，即便真的出现了三四线城市房价断崖式下跌的局面，上面也不会出手干预。
讲白了，上面现在更关心一二线核心城市群的状态如何，至于那些本就应该回归其价值本源的三四线城市，其实想兜也兜不过来。
所以，不仅楼市整体的慢增长已成定局，未来某些城市的行情崩坏了，也请别太意外。
如果说楼市的黄金年代给了我们什么心得的话，那就是一定要对宏观政策有一个正确的认识，在宏观政策变化的同时踩准节奏，以平常心对待市场的风险和波动。
目前，我们还处在经济增速换挡、经济出清的下半场，如果对周期的轮动和宏观政策的指向缺乏清醒的认识，个体微观上再怎么努力，也不过是徒劳。
有句话说得好，千万别把过去靠运气挣的钱，这两年凭实力赔光咯!
最后一部分的预测和建议，则直接落到操作上了。各位可以准备好小本本，开始做笔记了!
第一，不管你在几线城市，接下来衡量楼市的重要指标，有且只有一个：流动性。
稍微清醒一点的人都看得出来，尽管困难重重，但上面一直在有意淡化、甚至去除房地产的金融属性功能。
所以，如果你的房子欠缺流动性，那所谓的收益翻倍、增值百万、资产千万，都不过是自欺欺人的纸面富贵。
什么是真正的资产就是能为你带来正现金流的东西。
从长远来看，会有相当一部分房子丧失自己的资产属性，而成为需要你一直花钱去供，产生不了任何回报然后还套现无忘的纯负债。
到最后，你会发现，压死你的不仅是高额的房贷，还有日渐稀缺的流动性。
请记住：有足够流动性的房子，才是你值得投入的“资产”，除此之外，都是吸人血的“负债”。
第二，一二线城市买地段，三四线城市买户型。
菜导之前已经说了无数次，接下来建议别再老抱着投资的心态买房。
但如果你还是觉得买房是最靠谱的投资方式之一的话，那么在牢记第一点建议的同时，也请把菜导给出的第二个建议默念100遍。
既然是投资，就要考虑流动性，而从历年的二手成交数据来看，一二线城市的小户型更好卖，而三四城市的大户型才有市场。
所以，如果还想投资房产，一线城市首选主城区45-65平的1-2房，至于远郊的房子，再便宜也请谨慎。
如果你预算够多，买买一线城市豪宅也行——当然能买得起豪宅的，多数也够专业，不必靠菜导的分析来做决策咯。
二线城市首选85-120平的3房。二线的一个特点是会有各种新区，而且普遍较老区更有潜力，所以尽量买新不买旧，除非是为了学位。
三四线城市，菜导已经不建议抱着投资的心态买入，相反还建议你现在抓紧出掉手里那些品质一般、户型尴尬的房子。
非要继续在三四线买的话，就挑当地最好的小区，140-160平左右的3-4房即可。
第三，二八分化大势不可逆，但板块轮动仍有动力。
虽然楼市二八分化的大势已经板上钉钉了，但板块轮动的效果还是会有的。
啥叫板块轮动其实就是热钱+区域联手炒作的结合。
比如16年前后这一波涨幅，先是对资金和政策最为敏感的深圳率先启动，然后带动一线城市领涨全国。
16年325政策发布后，一线城市的涨势得到了遏制，以厦门和合肥为代表的楼市四小龙接过了房价领涨的大旗，无锡、郑州等城市也火速加入了阵营。
自此之后，武汉、长沙等热点二线城市的房价也开始进入快车道。这些城市的调控措施出台之后，17-18年又开始变成三四五线城市表演的主场。
讲白了，哪里热就炒哪里，哪里调控了就马上转战下一个地方。
所以，接下来要判断一个城市能不能买，有一个很重要的标准就是区域的龙头到底有没有起来。
比如最近老在问菜导中山惠州东莞楼市能不能入的，其实都不用菜导回答，你看看广州和深圳的行情，自己心里就有答案了。