□楚天都市报极目新闻记者刘闪实习生张鑫锐张余杰
刚刚过去的2023年，武汉楼市成交情况如何？数据显示，2023年，武汉新建住房与二手住房累计销售超21万套，较2022年增长10%以上，武汉住房消费依然较为旺盛。
业内专家认为，随着房地产发展新模式不断推进，以好房子、好小区、好社区、好城区为主的“四好”住房建设逐步成为武汉楼市高质量发展的新趋势。
新房和二手住房
成交齐头并进
武汉房地产开发协会副秘书长张涛对此表示，武汉这几年每年都有30万左右的大学生留汉安居置业，购房需求依然是十分强劲，房交会政策到2023年12月底结束，首套房的契税全免以及二套房的契税减免50%，另外还有购房的一个消费券或者是家电的消费券1万元，也在当月结束，这些实实在在的利好，给12月的成交数据带来了持续倍增的良好表现。
随着12月的结束，武汉2023年新建住房成交数据也出炉。数据显示，武汉去年新建商品住房（新房住宅）成交近10.99万套，比2022年小幅下降。
2023年武汉二手房交易也突破了10万套。中指研究院提供的数据显示，2023年，武汉二手住房成交10.56万套，比2022年增长39.7%，相比而言好于新房市场。“从数据来看，以前我们武汉的楼市是新房市场一枝独秀，目前是新房和二手房市场齐头并进。”张涛认为。
中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政表示，2023年，武汉新建住房与二手住房累计销售超21万套，较2022年增长10%以上，这说明武汉住房消费依然较为旺盛，并且武汉市场已经由增量时代逐步向增存并举时代转变，这也是一线城市的必由之路。此外，他强调，新房销量多少，不再是衡量武汉房地产发展的唯一指标。
“四好”住房
逐渐成为市场新趋势
回顾2023年武汉楼市，全年整体走势呈现“前高、中低、后稳”的特点。去年2、3月份，新房住宅成交量接连破万，迎来“小阳春”；5月房交会，当月住房成交14088套，环比增幅达到88.2%；进入7月后成交一度低迷。房交会叠加“汉十条”，配套出台优惠措施，有效促进了住房消费，10月市场立竿见影，当月武汉新建住房成交12099套，此后逐渐进入“平稳期”。
李国政表示，2023年，根据市场实际需要，武汉持续动态优化调整政策，从“因城施策”到“一区一策”，用好用足“政策工具箱”，发布了“汉十条”等一系列措施，有效支持刚性和改善性住房需求，保证了市场发展的稳定性，实现了量的合理增长和质的有效提升。随着房地产发展新模式不断推进，以好房子、好小区、好社区、好城区为主的“四好”住房建设，正在逐步成为武汉楼市高质量发展的新趋势。
“当前的武汉市场，品质开始成为核心竞争力，好产品赢得话语权、定价权。”李国政介绍，除了外来品牌房企，本土领军企业也在不断升级产品，如联投置业打造“印系”“观系”“璞系”三大产品系，武汉城建集团推出“云系”高端产品。
李国政分析，只重数量不重质量，房地产行业发展难以为继。武汉房地产投资逻辑正在发生变化，在新市场格局下，实现有利润的增长才是良性发展，不再把“薄利多销”甚至亏本跑量作为第一追求。总体来说，先立后破，在加快去库存、产品迭代的同时，武汉市场将逐步实现开发模式转型、建造方式转型和产品结构转型。品牌房企围绕好房子、好服务、优价格，以需定供、以需定建，优化提升配套生活服务，更好满足当前市场的有效需求。
武汉房地产
市场分化仍在延续
2023年9月，武汉市发布“汉十条”以提振楼市，全面取消了楼市限购政策。二环内受益最大，主城区热度远高于新城区。数据显示，2023年武汉新建住房成交，6个新城区成交套数占比为36%，明显低于以往50%左右的份额。
主城区改善项目销售更好，成交结构的变化，也推高了房价均值。国家统计局70城价格指数显示，从2023年8月开始，武汉新建商品住宅销售价格指数连续4个月同比上涨，11月同比涨幅达到1.4%。2023年，武汉3个区域新建住房成交破万，分别是汉阳区、东湖高新区、洪山区。
除了区域分化，产品也出现分化。2023年，中指研究院华中分院重点监测武汉开盘232次，推出房源38331套，当天售出8411套，平均去化率22%，降至历史新低。“日光盘”少见，去化率超过60%的开盘仅有25次，销售压力可见一斑。
得益于区位、产品创新、改善释放等综合优势，武昌汉口中心、二七滨江新上市楼盘表现较好。华润、武汉城建集团、电建、万科、建发、龙湖等新项目可圈可点，单价3万+楼盘，有7次开盘去化率超过60%，明显好于市场平均水平。
与此同时，企业分化也在进一步加剧。2023年，武汉市场上国央企稳健性凸显，通过强化产品力、交付力凸显品牌力，销售排行榜前30强中，八成以上都是国资，特别是扎根本土的武汉城建集团、联投置业、中建壹品等国央企，逐步成为市场的重要领军力量。
李国政分析，2024年，一系列政策的叠加效应将逐步显效，武汉不断推进城中村改造、城市更新、保障房建设等工作，也有助于消费需求的释放。只要宏观经济回稳、消费意愿提升，2024年，武汉将迎来稳中有升的发展新格局，在好产品供给增加、外来置业、改善需求释放的共同推动下，整体住房消费规模有望实现10%以上的增长。