今年4月，世界华人不动产学会主席、南京大学教授高波发布了《中国30个大中城市房地产价格泡沫度》，南昌以33.52%的泡沫度高居第三位，仅次于上海、杭州。
这一调查报告将二线城市南昌的房地产市场推到了聚光灯下。
事实上，南昌房价确实长期处于上升状态。全国房地产数据中心数据显示，5月份，南昌楼市以9242元/平方米的均价，位居全国城市排行榜中的第22位，相邻的省会城市合肥、长沙排名第36和第58位。
但现在出现了新情况。6月18日，国家统计局公布了全国70个大中城市房价数据，5月份南昌新建商品住宅价格环比下降0.2%，为17个月以来首次下跌。
助力南昌房价17个月首跌的，是南昌各大楼盘纷纷推出的特价房、内部认购价等优惠活动。南昌一楼盘置业顾问表示，虽然绝大多数楼盘都不承认降价，但各种优惠、促销实际上已是暗中降价了。
江西省社科院经济研究所所长麻智辉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，南昌房价虚高，有一定的泡沫。“房价出现下降和前期连续上涨有一定的联系，同时受到全国楼市大环境的影响。”
26平方公里挤着20多家楼盘
朝阳新城总面积26平方公里，坐落于南昌市西湖区桃化镇，西临赣江，东靠象湖，一条桃花江贯穿南北。在南昌市的城市发展规划中，朝阳新城是未来南昌中心城区八大片区之一，将被南昌市重点打造成为国际顶级城市新区。
凭借这一概念，朝阳新城被看好，央企、地产大鳄纷纷重金拿地。万科以821万元/亩拍下了JDP1006号地块1年后，世欧地产有限公司以1095万元/亩的单价拍下了另一地块，成为朝阳新城的新地王。2013年9月18日，世茂地产以近22亿元的总价夺下位于兰宫路附近的两宗居住用地，成为南昌新的总价地王。
降价，似乎是最有效的办法。但南昌一地产机构的负责人告诉《每日经济新闻》记者，即使要降价销售，朝阳新城的这些楼盘只会通过举办一些活动，比如特惠价、团购价等方式，变相地降低价格。这位负责人表示，“一是因为当地政府不允许开发商降价，二是一旦对外宣称降价，怕引起已经购房的老业主的不满。”
6月14日晚，朝阳新城的朝阳郡加推高层售价6888元/平方米，现购享受高层5000元抵3万元，小高层1万元抵5万元优惠。此前，朝阳郡的均价在8500元/平方米左右。
6月16日，记者以购房者的身份来到正荣御朝阳的营销中心，一位置业顾问向记者推荐，过几天就要开盘，现在可参加5000元抵5万元的活动，同时还可以享受员工的9.3折内部价，折算下来，均价在8500元/平方米左右。
上述置业顾问表示，现在这个价格已经很优惠了，相比去年降了1000多元/平方米。“公司为了年中冲量，回笼资金，才有这样的活动。”她还向记者展示了一份类似房源的购房合同，上面显示的价格为9600元/平方米。
营销大战：请高中生守护路牌
在楼盘多得让人叫不出名字的朝阳新城，降价只是一个方面，开发商面临的另一个难题是：如何把顾客顺利地带到自己的楼盘现场，而不至于“走错路”。
于是，在朝阳新城地段的各个路口，几乎到处都是各大楼盘的指示牌，告诉进入朝阳新城的客户，如何抵达楼盘的销售现场。
6月16日上午，《每日经济新闻》记者驱车从南昌市西湖区洪城路拐入抚生路，进入朝阳新城。沿路能看到各大楼盘置于各个路口的指示牌。这些指示牌一般高约2米，长约3米，上面将楼盘的名字和优惠的活动显著地标识出来，同时在下面注明方向。
为了避免路牌被竞争对手破坏，朝阳新城的楼盘想出了一个更好的办法，就是派[最新消息价格户型点评]人在路口看护这些路牌，同时发放一些宣传单。
小张说，他所在的这个楼盘请了10多个像他一样的高中毕业生，也有一些大学生，专门负责在朝阳新城的路口看护指示牌，并发放宣传单，如果把顾客带到了营销中心，可以另外得到20元。
房价刹车：库存消化需18个月
《每日经济新闻》记者调查发现，朝阳新城只是南昌楼市的一个缩影，这里发生的楼市促销大战，在南昌其他地方也同时在上演。
搜房网的价格显示，南昌6月降价幅度最大的为东亚朝阳SOHO，均价7588元/平方米，而上个月其均价为9300元/平方米。南昌万达城6月均价由5月的7000元/平方米下降到了5800元/平方米。
降价的背后是巨大的去化压力，记者从南昌市房管局的官方网站上查询到，某小区1#、2#楼自今年3月就拿到了预售许可证，但至今3个多月过去了，410套房源仅销售了237套，去化率不到六成。3～8#楼分别在5月底和6月初拿到了预售许可，大部分尚未开盘，只有8#楼销售了2套。
江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为，楼盘卖得不好，不是房子不好，也不是区域的原因，主要是大势，购房者对市场下行有预期，觉得今天买了，明天可能自己就亏了，大部分购房者都在观望。
麻智辉对上述《中国30个大中城市房地产价格泡沫度》中的榜单也表示认同，他用“三高”形容南昌的房价：一是绝对值高，南昌目前房价以9242元/平方米的均价在中部地区排名靠前，远高于合肥的7000多元/平方米和长沙的6000多元/平方米；二是增幅高，近5年来，南昌房价的增幅在中部地区排名第一；三是房价与收入的比值高，在中部地区南昌的人均收入最低，房价却最高。
麻智辉表示，5月份南昌房价17个月以来首次下跌，这与全国房地产大环境有关，同时也与江西省经济发展有关，最重要的一点，是南昌房价前期连续上涨，产生了大泡沫，现在是急速刹车的过程。
在浓厚的观望情绪下，今年以来，南昌楼市一直处于低迷状态。
爱房网数据中心监控结果显示，截至6月20日，南昌库存达713万平方米，环比增长8%，再创南昌库存新高。其中，南昌市区的库存约为625万平方米，占整个南昌库存的87%。根据目前南昌楼市库存消化速度（按面积），南昌市区新建商品房库存消化需18.2个月，当前南昌房地产市场库存积压已相当“严峻”。