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当前，随着楼市进入全面严控时期，新房与二手房市场逐渐回归理性，但同时监管相对薄弱的租赁市场却出现“波澜”。
而在本轮住房市场租金上涨过程中，全国情况究竟如何？21世纪经济研究院选取国内11座重点城市（主要包括省会城市、直辖市和计划单列市），分别从“重点城市的房价指数”、“应届毕业生平均薪资指数”与“重点城市人均GDP”等不同维度进行分析探究。
分析结果认为，当前热点城市房租上涨与受房价上涨刺激，新增市场供给尚未形成有效需求，以及毕业季到来短期内拉高的租赁需求等重要因素有关。
同时从研究结果来看，推动国内重点城市房租上涨的因素大多是暂时性，具有不可持续的特点。未来，随着新增供应市场的增加，部分城市租金上涨的局面有望得到缓解。
毕业季短期释放租赁需求
来自中国房价行情网的数据显示，7月房租涨幅较高的城市并不是北京与上海，而是成都市。
需要注意的是，在选取的11个重点城市样本中，近期房租涨幅同样高达30.5%的深圳，其同期新房均价却出现了一定程度的回落。
21世纪经济研究院分析师认为，深圳相较于成都和广州而言，房价相对较高，目前正处于高位盘整阶段。与深圳相对较高的房价水平相比，深圳的租金回报率却并不高，这是当前阶段，深圳虽在房价下行的同时，租金仍快速上涨的重要原因。
据Wind云房数据库统计显示，目前深圳的租金回报率仅为1.51%，远低于部分二线和三线城市已经达到的3%-4%的水平。
房租除了受房地产市场价格波动外，21世纪经济研究院分析师认为，本轮房价上涨亦伴随着“季节特殊性”。
这是因为，每年秋季是应届毕业大学生离开校门求职季，这也造成租赁市场暂时性地出现供求大幅提升的情况。同时伴随着应届大学毕业生薪资的上涨，房租也会相应的“水涨船高”。
哪些重点城市的应届毕业生薪资水平较高，间接推动房租跟着涨价呢？21世纪经济研究院分析师以校园招聘平台“梧桐雨”发布的《2018年全国应届毕业生薪资报告》为标准，进行了分析。
在纳入统计的11座城市中，北京以7114元的应届毕业生平均薪资在所有重点城市中排在排名前列位。即使从全国范围看，北京这一应届大学生的薪资标准也是较高的。
统计数据还进一步显示，深圳的人均GDP为18.7万元/人，北京与上海分别为12.9万元/人与12.5万元/人。
21世纪经济研究院分析师认为，重庆与成都要警惕房租价格快速上涨给青年大学生增加的生活负担，对于租赁刚需的应届毕业大学生而言，上涨过快的房租价格也一定程度上会造成一座城市人才的“挤出效应”。
与此同时，当前国内重点大城市的租赁人口占比逐渐提高。在整治群租等市场规范化举措的同时，也一定程度上导致短期内市场供需失衡，这也是当前房租上涨的一个重要推动因素。
据RealData和贝壳研究院数据，目前全国大城市的租赁人口占比都在25%以上，其中北京和上海的租赁人口分别为863万和951万，两地租赁人口占比接近40%。
21世纪经济研究院分析师认为，在推进租赁市场规范化的同时，也需要多方面地考虑如何有效地增加租赁市场的供应，来满足规范化整治之后所造成的市场影响。这既能体现出一个城市的包容性，更能够为外来人口展现出一个城市的“温度”。
新增供给尚未有效形成
事实上，2017年以来，北京与上海等城市都供应了一批只租不售的土地，只是目前这些租赁用地上投建的项目真正投入市场的还并不多，尚未能够转化为有效供给。
以上海为例，截至2018年7月底，上海共出让了34块租赁住房用地，将建成3.5万套，目前上述地块能够带来的市场供应量还远未形成规模。
相对于整体较大的租赁市场而言，由存量房所构成的租赁市场则更是影响市场供给的关键。
从统计数据来看，2017年北京成为土地出让收入较高的城市，这将为后期城市的房源供给提供较为有力的补充，当然土地出让金的高企也与土地单价的居高关系密切，但也一定程度上为后期的整个市场上的房源供应提供了支撑。
在北京之后，杭州、南京、上海、重庆和成都的土地出让金分列2-6位。21世纪经济研究院分析师认为，随着后期这些新房项目的入市，这些城市的租赁市场将迎来新增供给，缓解市场需求。
从中国房价行情网上也可以看到，当前北京与上海两地的新增租赁房源都超过了10万套，后期将为稳定市场需求提供较大帮助。只是需要注意的是，重庆与成都的房租涨幅较高，但同时新增租赁房源仅有3.9万套和4.2万套，在供需相对不平衡的情况下，后期重庆与成都可能还将面临一定的租金上涨压力。
21世纪经济研究院分析师根据上述几个维度进行综合研判后认为，近期国内部分城市房租价格快速的原因各自有所差异。有受房价上涨预期进行补涨的城市，如成都与广州；而上海与北京等地则与毕业季到来、租赁人口显著增加，且此前市场供给尚未有效形成等重要因素有关。
但仔细分析后发现，上述几个重要影响要素都是暂时性的，即使核心城市房租价格受到回报率低和市场供地等因素的影响，但相信随着调控政策的深入，后续市场供给的有效增加，部分城市的租房价格快速上涨的趋势或将减缓。
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