动物王国属于银基国际旅游度假区（以下简称银基度假区）的一个组团，从市区过去的路线极其简单，不需要导航：嵩山路一直向南，过了南四环上郑尧高速，在轩辕丘和曲梁站下高速即到。
这个高速口特别有标识度，一堆冒着白烟大烟筒，这是个大规模热电厂。
如下图。
上图：郑栾高速轩辕站
如果你没开导航，远远看到到这个热电厂，就立刻准备下高速就行了。
下了高速左转，走几百米，再左转，然后一直走，就到了我们今天要说的银基度假区了。
上图：远眺银基度假区
【1】
地产项目覆没
我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究，致力推动城市进步。
为了便于大家理解本文，导视图如下。
上图：银基旅游度假区
银基度假区主要有冰雪酒店、乐海水世界和动物王国3大旅游资源，银基融创、银基金科、银基自己3大地产项目，以及银基河南总部、皇帝宫、郑州八中分校、刘寨安置小区、顺宝水泥等5个配套设施。
可以概括为“3+3+5”的“旅游+地产+其他配套”组合模式。
《楼八》的主业是地产研究，今天，我们重点说中间的地产。
融创银基
进入银基旅游区的第一站就是融创和银基合作的国际旅游城项目。
上图：融创销售中心
项目售楼门口杂草十分丰富，猪秧秧，牛筋草，小飞蓬，狗尾巴。
售楼部前面的水池，长满了黄色的厚厚青苔，一层又一层，这玩意，早期会有很强的刺鼻异味，再往后，就没了。
售楼部自然也早已大门紧锁。
上图：融创销售中心历史图片
做为进入银基度假区的门户第一站，这个营销中心也曾经金碧辉煌，花团锦簇，加上融创的营销，是片区内最火的项目。
转眼，这一切都godowninhistory……
每一个项目的官微都是它的发展史。
上图：项目停工现场
我想了想，那应该是项目今年2月，项目举行的复工仪式，现在估计又停了。
银基银基
离开银基和融创合作的项目，再往前走就是银基自己独资开发的项目了。
项目名称叫：银基假日里。
上图：银基假日里工地
项目处于主体阶段，裸露的钢筋已经锈迹斑斑，在现场，《楼八》没有看到工人，应该也已经停工。
旁边的空地，种了几十亩小飞蓬，还有大量的拉拉秧四处蔓延。
上图：银基项目里工地
一直觉得银基自己的项目应该不会停工。
虽然地产业务收到行业下行的巨大打击，但银基有旅游产业，且运营良好，目前，三大旅游项目每年大约可以给银基带来近10亿现金流。
旅游板块的开发也是一波三折。
2011年4月11日，央视焦点访谈以《十一道禁令管不住“皇帝宫”》为题对项目进行了报道，批评银基未批先建行为。
上图：焦点访谈截图
现在来看，不排除银基当初做这个旅游项目是为了勾地做地产开发，但从大战略上看，片区引进旅游的这个战略似乎是没错的，因为目前旅游不但发展起来了，给当地创造了营收，成为河南知名景点，而且近期也好像被评为了国家级旅游名片了。
这一点，还是很好的。
可见，外地媒体总是带着有色眼镜看河南，在不友好的情绪之下，很难作出真实、客观的新闻报道，当然，这个不是说焦点访谈，它报道的也是事实。
有关人士透漏，房地产好的时候，银基地产最高一天可以卖22亿，销售资金大量投向了总投资近70亿的动物王国和水世界。
地产板块哺育了旅游板块。
一位不愿意透漏姓名的采访者告诉《楼八》，目前银基已经把优质资产剥离至旅游板块，不良资产都放在了地产板块，坐等破产，但在保交楼完成之前，有关部门也不可能同意其破产。
耗着呗。
金科银基长岛
融创和银基在区域的入口，而金科的项目就需要穿过旅游区最里面的位置了。这个项目是金科和银基合作的项目，案名“长岛”。
上图：金科项目入口
进入项目范围，路边到处都是小飞蓬，这玩意成今天主角了，再往里走，进入项目主干道，我突然心生恐怖。
两侧项目的道旗，经过岁月清洗，已经全部变成了没有文字和图像的“白布”。
这白布，一眼望不到头，越看越瘆人。
上图：银基旅游度假区金科项目
进入项目的停车场，两辆摆渡车还安静地停在那里，应该有三年没开了。
车辆颜色，和着刚才烘托出来的氛围，有一种欧美“城堡惊魂”的感觉。
路边，还有一条死掉小蛇。
进入项目景观示范区核心，售楼部就在远方，眼前这一幕，彻底把“氛围恐怖感”推向了高潮。
粉红豹小丑孤零零站在那里，露出怪笑，旁边的小飞蓬长得比它还高了，远处的帆船造型景观以及荒废的白色售楼部……
这基本是我这二年调盘的氛围。
售楼部大门紧闭，透过玻璃窗可以看到，售楼部里的展架乱七八糟的摆放着，又是几个白色的展板，对着门外。
最终，我没继续往前走。
在返回的路上，穿过围挡，我看到了项目已经停工的工地。
旁边的粉红豹还在对我做着鬼脸，感觉就像某些喷子对地产行业的幸灾乐祸，当时，差点想上去一脚把它丫的踢翻在地，再踩上几脚。
想想算了，搭理它干嘛。
不过，到底是谁制造了今天的白色恐怖？
【2】
步入死局的地产
银基度假区面积不大，但还是挖了一条圆形的河，围成了一片面积，他们把这叫做岛。
这个岛，银基原本是要开发“庄园别墅”产品的，但目前银基地产虽未死，实已亡，所以，银基就把土地出租出去做了一个民宿。
上图红色是停工金科银基，绿色就是民宿，民宿的名字叫C75太空舱夜奢露营地。
名字很玄乎，我不知道啥意思，我去百度了一下，给了我二个答案：1，日本一个同性恋组织；2，女性胸罩尺码。
主题很有创意，决定去看看，结果到半路，天空下起了小雨，而且道路还被淹没了。
在这片水域面前，我思考了很久，想到最近频繁被报道的暴雨导致道路塌方新闻，最终我也没过去。
从金科回来，我路过了银基的售楼部，看到里面竟然还有灯光，我便走了进去。进去以后，里面只有一个大姐在值守，我和大姐聊了一会。
大姐说，售楼部目前主要是处理日常事物，基本没有看房的了，但也有一个置业顾问值班，如果想问，可以等他回来。
我不问了，就问了问价格，大姐说，烂尾的期房肯定不卖了，洋房现房还有几套，价格大概是八千左右，其他的，大姐也不愿意多说了。
出去以后，我决定出去找一下二手门店问问。
接下来，我震惊了，走遍整个旅游区，甚至包括安置房片区，竟然没有一个中介门店！
路过一个“中介、民宿、文旅”的综合门店，颇为惊喜，熄火、开门、下车，走到店门口，发现还关门了。
透过玻璃看了看，应该是倒闭了。
我问了很多路人，确定是否“区域没有中介门店”，答案还是肯定的。
没想到，连恒大郑开文旅城楼下都有好几个中介门店，这一个片区竟然没有一个中介门店。
郑州唯一没中介片区。
后来，一个懂行的路人给我说了实话：“这里的二手房根本没人买，原价一万多的房子，现在三千多都卖不出去了，水世界动物王国没门票又进不去，挖的湖也就是水坑，基本荒废了”。
话糙理不糙。
何为度假区？就是买了房子能在这里度假，你虽然有水世界，动物王国，但要收高价门票啊，所以，这种情况已经不是度假资源了。
平原新区有凤湖，洞林湖有湖，白沙有象湖，绿博有中央公园，都是度假资源，这里虽然也挖了一些水域，但并没有建成投入使用。
这里的住房唯一价值就是住宿价值，不是居住价值，只能是酒店或民宿，针对那些在这里准备玩几天的游客。
所以，银基旅游区的地产开发一开始就是个伪命题，也必然是个死局。
贝壳网上低密洋房单价已经低至4256元了，依旧没有成交。
上图：银基旅游度假区二手房源
高峰时期的银基旅游区房价的确已经破万了，那时候我们年轻，但现在，真的不会再为冲动买单。
疯狂的时代产生了疯狂的行为。
回首过去，除了地缘性客户和投资型客户，凡是因为这儿有个高价门票的游乐园而买房的客户，如今已经泣不成声。
房地产渐渐趋于健康发展，远郊“收费类”旅游度假地产回不到过去了，这是个死局。
【3】
银基河南总部
如此无趣，我决定回去，但很快，也遇到了一个非常有趣的地方，不虚此行。
我开车从路边经过，但我很快急刹车又倒回来了，这个气势宏伟的建筑是什么？
上图：银基旅游度假区银基河南总部
走到近处，二只不怒而威的狮子出现在了我面前，霸气十足。
狮子十分庞大，一个指头差不多一人高，总体高度至少十几米，占地也得有百儿八十平米。
上图：银基旅游度假区银基河南总部大门
这是我在河南见到过的最大狮子，气势磅礴，我从它身边路过，都是小心翼翼，大气不喘。
进入大厅，我发现这里是银基集团河南总部。
投资涉及木雕的银基把大堂布置成了一个高端展览馆，乍一看，像一个高端“皇家”家居馆。
虽然我不识货，但看气质，摸手感，闻味道，我便知这些东西价值不菲，最后，我的目光落在了一组衣柜上。
我忍不住上前轻轻摸了摸：质地坚硬、纹理美观、色泽柔和，雕刻师匠心独运的构思和巧夺天工的手艺让我倾心，艺术之美、文化之美、自然之美，在这里尽情体现。
大自然的神奇和人类的智慧完美融合，古朴典雅的大气感压得我喘不过气，《楼八》禁不住深深沉醉在这东方韵味之中。
果然，我是识货的，当我低下头的时候，我发现了这组柜子的价格，3900万人名币！
如果这里的房子按39万一套，这一组柜子就可以买100套房子。
上图：银基旅游度假区银基河南总部展品
信息显示：这是“清”“宫廷”“顶箱柜”，材质是小叶紫檀。
雕刻主题是“天上人间”，这是这件家具唯一的败笔，审美被大清吊打，竟然和北方某城市过去被查封的娱乐会所同名。
工期是“五年”，这比盖一个楼盘的工期都长，果然是慢工出细活。
重量是12吨。
狮子之后，又一次让我开了眼界，我低下头，看看自己的优衣库T恤，感觉站在这组柜子前有点自卑。
有钱的老板都喜欢收藏木材，永威老板李伟也收藏了几千根上等的金丝楠木，令人叹为观止。
以水泥销售和服装批发起家的李荣坤，在开发完成银基王朝后，品味开始直线提升。
2006年，银基王朝开始卖的时候，思达蓝堡湾毛还没长齐，那时的银基，妥妥郑州第一豪宅，有钱人疯一般地拥向售楼部。
这一幕把银基自己都吓傻了。
项目一期的户型是150-280平方，按现在看也是高端大平层，开盘价五千多元，有钱人觉得这就是身份的象征。
银基王朝给银基带来了滚滚现金流，也让银基有了充足的资金实现自己的理想，曾经，在银基办公区的大院里，最多的就是横七竖八摆放的也是金丝檀木。
除了家具，银基河南总部还有玉器瓷器。
上图：银基旅游度假区银基河南总部一层
我看完一圈，这些玉器风格不是楼八喜欢类型，但有几个瓷瓶，还是引起了我的注意。
只注意到了有房地产元素的瓷瓶，的确很美，我拍了下来，给大家欣赏一下。
上图：银基旅游度假区银基河南总部瓷器
第一个是山水仙居（楼八命名）。
灯光的反衬之下，柔滑如丝的瓷器上，勾勒出一副素雅的山水清舍，我仿佛看到了一个另外的世界。
静谧的空间里，充满诗情画意，这世界的房子，没有烂尾，只有恬静的美丽。
第二个是梅竹雅居（楼八命名）。
这是一个“乡情”主题的青瓷，淡雅宁静，在城市化的大进程之下，乡情已经死亡。
山水般清新，朝霞般明媚，红梅青瓦绿水，这样的美，似乎也只能存在于瓷器之中了。
银基河南总部珍宝遍地。
然而，总部围墙隔壁，也就是一墙之隔，就是长满小飞蓬、停工烂尾的工地。
上图：银基旅游区工地
我突然有一个大胆的想法，如果把那组价值3999万“天上人间”的衣柜卖掉，能不能把上面这三栋楼完工？
当然，我想多了。
老板不可能把自己衣柜卖了去保交楼，谁也不可能掏自己的腰包去填补公司的亏空，哪怕公司是自己的也不可以。
老板是老板，公司是公司，几乎所有的老板分得都很清楚……
结尾
楼八的话
银基是幸运的。
虽然地产下行银基地产不行了，虽然实体经济不乐观银基商贸城衰落，但，银基旅游做起来了，成了集团的定海神针。
如果房企也有转型一说，银基就是那种转型极其成功的房企了，从商贸到地产到旅游，李老板玩得很溜，时代弄潮儿。
我一直在想，银基片区的烂尾楼还有没有必要投入大量资金进行保交付，如果只是卖了很小一部分，那完全没有必要交付，因为即便全部交付，大部分的房子也是卖不出去的，不如做好保护措施，保护现状，等待时机。
当然，如果不继续交付，就必须处理好已经买过房子的客户，退款或者置换都是可以的。
地产调整的一大作用是把那些“根本没有居住消费市场”的片区打回原行，拨乱反正，重塑健康的需求逻辑。