很多人问——未来中国房地产，还有得玩吗？
眼下地产空军很强势。
一大堆情绪式表态弥漫在地产上空：
“行业还没跌够，房价要一跌到底，未来房地产没得玩了。”
真是这样吗？
关于2024年乃至今后中国房地产销售额预计还有多大规模？
不同机构和专家给出了理性的预测。
01
坚守10万亿中枢
曾经唱空中国楼市的国际机构，最近对中国楼市容量还是给与了肯定判断。
6月，惠誉评级给出预判，中国2024至2040年新增住房需求降至每年平均约8亿平米水平，按照1万\平米折算，预计在8万亿以上规模。
即中国房地产销售面积基本在10亿~12亿平米的面积中枢，销售额大概在10万亿左右的销售量级。
所谓销售中枢，不是说某一年不能低于10万亿，而是不同年份有高有低，但基本围绕10万亿上下波动，比如超跌期，会9万亿，8万亿，甚至更低；但也可能伴随未来中国经济企稳向上，老百姓收入就业稳定后，也不排除复苏反弹到12万亿。
毕竟不出意外，中国2035年进入世界发达国家序列，是大势所趋！
02
24年销售预估9万亿
短期还是比较悲观。
比如眼下的2024年前5个月，基本每个月都比较压抑。
恰好今天国家统计局公布了2024年1~5月份房地产销售额。
5月的数据，其实很重要。
但事实上，数据并不漂亮。
今天老潘就聊销售额这个核心指标。
统计局公布：2024年1—5月份，中国房地产新建商品房销售面积3.66亿平米，同比降20.3%，新建商品房销售额3.57万亿，降27.9%，其中住宅销售降30.5%。
你看一个月数据容易无感，但对比和推演后就“有感”了。
对比1~4月份，销售面积2.9亿平米，同比降20.2%，销售额2.8万亿，同比降28.3%。
两者对比有2个结论。
其一、5月与4月降幅“依旧”，面积降幅略微扩大，金额降幅略微收窄，等于说5月楼市，下降趋势几乎没有变。
也等于说，5月517救市的“半个月”窗口期，并没发挥立竿见影的效果。
其二、前5月才卖3.6万亿，下半年金九银十难觅，考虑到517救市依旧有所收敛和强度有限，预计2024年全年房地产销售额在8.6万亿。（即3.6万除以5乘以12=8.6万亿。）
但考虑到2024年6月，12月的2个翘尾效应，预计2024年房地产销售额在9万亿左右，即8.6万亿~9.5万亿左右。
03
下半年明牌化
下半年楼市销售基本是可预判的
核心因为能影响到楼市走向的关键因素都在“明牌化”
这就更能预判到2024年全年的销售量级。
全面看，影响2024年下半年销售走势的变量至少有5类：
其一，下半年购房者信心依旧不足。
即老百姓收入、就业的两个预期，24年下半年大概率难有显著改变，大概率是维持甚至是下降。眼下的格局，且不说下岗被裁的人预期差，即使在岗的人也表示：“买房贷款30年，但我的工作收入能否保住3年我甚至都没把握！”
事实上，老潘提醒，无论如何花样救市，没有老百姓收入，就业预期的大力度改善，房地产的销售复苏，最终都将是昙花一现！
其二、7月、8月本就是传统销售淡季，金9银10季节效应如今早已不在。
房地产上行期，中国楼市堪称“逢节必火”。
过节都是去看房踩盘！
比如轰轰烈烈的国庆“看房节”，五一“看房节”，看房团等，但眼下冷了，比如2024年金三银四已经“铜三铁四”，而下半年金九银十估计国庆7天都出去旅游散心了，当年浩浩荡荡的国庆购房节已经翻篇了。
没有了金九银十，24年楼市销量要有起色，显然又失去了一股力量！
其三、最期待的是政策，是救市的销售拉升。
应该说，眼下市场相对失灵时，政策是刺激销售下一步走向变向的最大最强最快的“核心变量”，但结果却是——24年下半年高强度救市，可能依旧难再现！
短期看，5月环比销售有所修复，而6月又是半年考，数据会好看很多，这就短期出猛政策的市场土壤不存在。
从救市性质看，国家对房地产救市从22年下半年开始，已经快2年整了，其风格、特征、手法已经显性化。未来24年下半年房地产救市政策大概率将继续延续“挤药膏、脉冲式和整体力度适度增强但依旧有所保留”的中短期特征。
所以，快又猛的超级救市，估计2024年还是有点难！
这也意味着期望“高强度救市”来实现2024年下半年销售放量，并不乐观！
其四、眼下2024年房地产市场依旧处于“以价换量、房价持续下降”的通道。
这个趋势短期难以改变！
当下购房者逻辑一直信奉“买涨不买跌”。
房价越下跌，购房者反而越观望不出手！
一方面眼下的楼市成交量的贡献，典型支撑逻辑还是“以价换量”，无论新房开发商还是二手房业主都是如此，都是降价才容易成交。
另一方面，眼下房价仍处于“下降通道”中。
比如统计局最新数据显示，即使517救市后，5月70个大中城市住宅销售价格环比下降，同比降幅也是在扩大。而且1~5月整个中国房地产销售均价9733元\平米，同比下降13.1%，降幅有所扩大。
但对这一点，也不要过度恐慌。
理性看，即使眼下房价一直跌跌不休，但中国房地产依旧不会销量、房价恶性大跳水，核心在于中国ZF对房地产“稳行业、稳销售、防金融风险”的导向是板上钉钉的，这是政策底线，一旦发生，将会有非常之手段，非常之强度去救市。
其五、最后一点，相对确定能助力2024年销售放量的是半年度末的6月和年末的12月，这2月从往年看都是销售“翘尾月”、“放量月”，而且主动权都在房企手中。
即房企基本都会在6月，12月主动降价抢跑收割，所以6月，12月销售量会有所放量！
每年6月，12月都有翘尾效应
所以影响房地产2024年下半年的前4个变量因素都不乐观，而唯独最后一个6月，12月翘尾的适当放量这是几乎肯定的。所以老潘预测，2024年全年房地产销售会在9万亿左右徘徊。
04
9万亿之痛
在楼市情绪低落时，9万亿销量，是个什么样概念？
单就绝对值看，肯定是个积极的数据。
比如即使下滑如此厉害，但中国房地产依旧是个巨无霸行业！
但同时，也要看到这一轮楼市出清的残酷和调整的深度，也的确让身在其中的地产人抑郁。
其一、2023年11.7万亿，而24年房地产销售降幅预计将超过20%，更担忧的是，如果2024年一旦跌幅超够20%，那么2025年是否还将惯性下跌？
其二、2021年楼市创造18.2万亿最高峰，3年后的2024年9万亿，则相当于整个行业腰斩了，丢掉了整整9万亿左右。
如此一个巨无霸的超级行业，这个3年收缩50%，收缩9万亿是不应该出现的调整。
老潘一直强调，这一轮楼市高位调整是应该的，是必须的，但调整的深度、速度却是值得商榷的。
比如3年丢掉9万亿，是个什么概念？
今天中国新能源汽车如此火爆，但2023年房地产销售收入也才3万亿多一点。
2023年中国GDP120万亿，一个房地产3年就几乎丢掉GDP的10分之一。
这还不能算上房地产上下游50多个额行业的大收缩、大跳水、大爆雷，还不能算上对中国这3年失业潮的“巨大总量贡献”……影响是全方位的，全局的，已经不单单是9万亿这个数据的问题了。
05
行业最低值：6万亿
2024年之后，中国房地产还会跌多深？
眼下，很多房企给出了一个数据。
6万亿。
这是中国房地产超跌的最低线。
比如上个月，未爆雷的民营房企新城股东会上，管理层就表示：“住宅开发，还是有得做，眼下2024年销售低迷态势，虽短期内难以扭转，但未来中国住宅房地产销售额最少也有6万亿市场份额。”
事实上，2024年如果按照预测9万亿左右，初一看似乎还有下探空间，但事实上，更穿透的看2024年销售看，实际上，2024年销售额预计在6万亿~7万亿左右。
核心在于今天房地产现金流紧缺时代，房企支付给供应商甚至金融机构等很多都不是“现金”，而是“工抵房”，毕竟2023年百强房企已有42家爆雷，而2024年又有雅居乐、东原、朗诗等爆雷，今天看看2024年百强销售榜，众多爆雷房企依旧有几百亿销售额，其实很大程度都是源于“以房抵债”，即变向的工抵房。
目前中性预测，全国工抵房的占比预计在20%到30%左右。
也就是说，如果2024年真正依靠C端购房者买卖房子交易卖出去的房子，可能只有9万亿乘以70%~80%，即6.3万亿~7.2万亿！
2024年预计中国房地产实际C端房屋实际市场销售在6万亿到7万亿左右！
当然，这还是基于统计局公布的数据推算，百强房企销售数据叠加，似乎观感总量更少，比如2024年前5月百强销售榜中
仅34亿，就能晋级百强房企！
仅400亿，就能晋级10强房企！
某种程度，行业真实销售数据，大概率比统计局更低一些！
小结
这个行业的走向，的确让人头疼，但老潘依旧坚信，这个行业的基本面、需求面、市场面依旧巨量的存在且可持续；
眼下的调整虽然惨烈，但在历史长河看是短期的，一旦这一轮行业调整和出清完毕，利润势必会回归合理水平，销量依旧是支柱产业的存在，彼时留下来的房企就会柳暗花明！