2021年，你有做过什么至关重要的决策吗？
我们经常说，如今是大数据时代，在做出决策前可能要翻阅各种数据资料，作为决策的重要支撑。大数据的核心价值就是为决策做一个预判，为我们提供一个重要方向。
但是，大数据时代，如何从繁杂的数据中提炼出重要的“价值”？
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2021年，疫情仍在席卷全球。但是，也正是在这个时候，我们才能看出谁才是真正有实力的国家。巴菲特曾经说过“只有当潮水褪去时，才知道是谁在裸泳”，一个真正有实力的国家，即使是在疫情的影响下，也并不会轻易被打倒。
据日本内阁府发布的GDP预估数据统计显示，2021年日本总GDP高达5.586万亿美元，排名全球第三。
不仅如此，日本的人均GDP也非常高。根据国际货币基金组织发布的2021各国人均GDP数据显示，日本人均GDP达42,928美元，在全球排名第23。
美国投资巨头黑石集团也表示看准了日本房产市场，2021年3月就宣布了和日本近铁集团控股公司签订了协议，收购了位于京都和大阪两地旗下的8家酒店。
投资&移居，怎么看？
投资角度
从投资角度看，东京和大阪仍然是目前的主流城市。在整体不动产投资市场上，占比*的仍然是东京核心五区，在2021年1月～9月期间份额为全国的43%，从2020年29%的历史地位反弹。
2021年1月～9月期间大阪总投资额为477.4亿日元，份额占比15%。是除了东京核心区及都市圈外，日本第二大不动产交易地。
我们常说，判断一个城市是否值得投资，一般来说“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，人口的流入是研判楼市的一个重要准则。
根据日本*新人口普查及日本总务省统计局2021年12月的数据显示，目前日本总人口１亿2547万人，平均年龄47.3岁。49%以上的人口集中在大东京、京阪神、中京等三大都会圈，而东京都人口密度为每平方公里5,748人。
现在东京城市群（即首都圈）的人口达到3千6百70万人以上，为世界上规模*的都会区。由此可见首都圈仍然是一个人口流入型城市群。
在全球资产配置的大背景下，日本市场无疑是一个“亮眼”的存在。日本的租赁市场一向以成熟稳定为投资者青睐，其中一居室由于租客群体大、价格低*受欢迎。
根据数据显示，东京23区平均租金为7.6万日元/平均22.4平米，大阪市平均租金为5.1万日元/平均23.1平米。总体来说，日本的一居室（1K/1R）户型除去东京、大阪、名古屋三大都市圈，整体差异不大。*受欢迎的面积在22.1～24.3平米左右。
在市场成交方面，无论是成交量还是成交价格，首都圈都处于上升的趋势。
根据日本不动产流通机构*新发布的2021年12月二手公寓成交统计，首都圈连续2个月增长，同比交易量涨幅达13.7%。与前一年相比，平均成交平米单价连续20个月上升，库存平米单价连续47个月上升。
移居角度
根据经济学人智库（TheEconomistIntelligenceUnit，EIU）公布的2021年度全球*宜居城市排行榜，日本是*进入前10的亚洲国家。
其中，日本大阪和东京分别以94.2和93.7分包揽亚洲*、二名。从安全稳定性、医疗、教育、文化和环境，基础设施这几项的指标中也可以看出原因。在安全稳定性和医疗健康指数方面，大阪和东京都获得了*分100分，教育指数两个城市都是91.7分齐平。文化和环境东京稍高于大阪，而基础设置大阪则高于东京。
而根据日本森大厦旗下的智库“森纪念财团”发布的《2021年全球城市综合实力排行榜》显示，东京，作为亚洲*一个进入前三名的城市，近几年的得分一直在上涨，快赶上伦敦和纽约。由于远程办公的普及，“工作方式灵活性”方面有所提升；在文化交流方面，因为通过东京*，提高了传播力，推高了分数。
城市实力排名自2008年起每年发布，以全球48个主要城市为对象，将“经济”、“研发”、“文化交流”、“居住”、“环境”和“交通便利性”这6个领域总计70项指标指数化，进行比较。
由此，我们也可以看出来，东京可以说是一个既适合移居养老，也适合投资的城市。
2022怎么买？
由于东京有着稳定的经济、成熟与流动性兼备的市场、富有韧性的资产价值，以及以往一系列超过预期收益的记录，所以即使在目前的环境下，受外部的冲击仍然比较小。
其中投资焦点的转向了日本。投资人希望能以较低的折扣投资，然后借后疫情时代经济复苏的东风，获得房产的增值。
而根据一位新加坡的基金经理表示：后疫情时代，日本入境的游客数量将会激增，多以日本酒店业的前景是可以长期看好的。
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3、IMFWorldEconomicOutlookDatabase
4、JLL|JapanCapitalFlows2021
6、经济学人智库TheEconomistIntelligenceUnit，EIU
7、美国不动产资本分析公司RCA
8、2022年亚太区房地产市场新兴趋势报告|普华永道
9、日本总务省统计局
10、日本不动产流通机构
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