法院在一起民间借贷纠纷案强制执行的过程中，依法查封了被执行人名下的一处房产，此时却有一案外人出现表示房屋归其所有，甚至其已在房屋内居住近二十余年，请求法院中止对该房屋的执行并解除对房屋的查封。近期，上海市宝山区人民法院（以下简称宝山法院）依法审结了一起案外人申请执行异议之诉案，经法院查明事实后，依法驳回了该案外人的诉讼请求。
简要案情
张先生和邓先生二人经朋友介绍认识，张先生因资金周转需要，以上海市宝山区某处房产作为抵押，向邓先生借款220万元。双方于2017年1月签订借期为一年的房地产抵押借款合同，并进行公证。在邓先生通过银行转账向张先生支付了220万元借款后，上述房产依法办理了抵押登记。
借款到期后，因张先生迟迟未能按约还款。邓先生于2019年7月将张先生诉至宝山法院，请求张先生返还原告借款本金220万元并支付违约金，如不履行还款义务，有权就合同约定的抵押房产折价、拍卖、变卖所得款享有优先受偿权，不足部分由被告张先生继续清偿。
2019年12月，法院审理后依法判决支持原告邓先生的诉请。判决生效后，被告张先生仍未能履行付款义务，遂向法院申请强制执行。
执行过程中，法院于2020年4月依法查封了上述涉案房屋，并准备进行房屋拍卖事宜。但就在这个过程中，突然有一名案外人倪女士向宝山法院提出执行异议。
倪女士认为
其作为房屋买受人，在本院查封前与张先生达成房屋买卖协议，并已支付购房款，合法占有房屋多年，请求中止执行系争房屋，解除对系争房屋的查封，故向宝山法院提出执行异议。
宝山法院审理后，认为案外人倪女士与张先生之间就房屋并未签订过书面的买卖合同，张先生出具的说明即使是真实的，也仅仅是表达出售房屋意向，而非书面房屋买卖合同。申请执行人邓先生对涉案房屋享有抵押权，该抵押权已经民事判决确定为执行标的，案外人倪女士对涉案房屋不享有排除执行的权利。
综上，宝山法院于2021年10月裁定驳回案外人倪女士的执行异议请求。
裁定作出后，案外人倪女士仍觉权益受损，向法院提起案外人执行异议之诉。倪女士认为，被告张先生就房屋书写的《说明》，已符合房屋买卖合同的构成要件，应视该《说明》为合法有效的书面买卖合同，且其在房屋内居住多年从未受到非议的事实也能进一步确认对房屋拥有合法的权利，房屋未能过户的原因完全归咎于张先生。
庭审中，被告张先生经合法传唤未到庭发表意见，被告邓先生认为，此前法院作出的驳回案外人异议的裁定合法有效，不同意倪女士的诉讼请求。
宝山法院审理后认为，本案的争议焦点在于倪女士对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利？
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除执行需具备四款要件，而本案倪女士连第一款要件，即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”尚不具备。本案中，倪女士与张先生之间就房屋并未签订过书面的买卖合同，张先生曾出具的说明不符合合同成立的要件，原告关于该说明为合法有效的书面买卖合同的主张不成立。尽管原告倪女士经营的建材经营部与被告张先生所在的公司之间因存在债权债务关系，发生了以张先生名下的涉案房屋抵债的行为，倪女士也实际入住房屋，但该以房抵债行为的目的是消灭债权。此外，由于该房屋没有过户，没有发生物权变动的效力，倪女士不享有该房屋的物权。反观本案被告邓先生，其对房屋享有抵押权，该抵押权已经生效民事判决确认。
故原告倪女士不符合法律规定的能够排除执行的情形，对房屋不享有排除执行的权利，其要求不得执行上述涉案房屋，并解除对上述房屋的查封措施的诉讼请求不予支持。
综上，宝山法院依法判决驳回原告倪女士的诉讼请求。
判决后，案外人倪女士不服提起上诉，二审维持原判。
法官说法
本案中的一个重要法律点在于“以房抵债”的行为。“以房抵债”是债权人与债务人约定，债务人到期不履行债务的，以债务人或经第三人同意的第三人所有的房产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。司法实务中，“以房抵债”约定的履行问题纷繁复杂，要具体问题具体分析。
本案中，张先生仅仅以说明的形式表示同意将涉案房屋用以抵消货款，并未签订书面的合法有效的房屋买卖合同，既不受合同权利的保护，又因不具有公示效力不足，无法产生物权期待权，不足以对抗善意第三人。
因此，宝山法院提醒债权人，如果双方有“以房抵债”的意思表示，双方应签订合法有效的房屋买卖合同，在合同中明确载明房屋价款、支付方式、房屋交接、违约责任等内容。在达成协议后，应尽快办理房产的交付，及时办理网签备案、预告登记以及过户登记，避免债务人或者第三人在此期间另行转让房屋所有权或设定其他权利负担，或因债务人、第三人的其他债务导致抵债房产被法院另案强制执行。
一旦债务人有违约行为，债权人应及时起诉，维护自身合法权益。如果债权人不慎发生了类似本案中倪女士的情形，在法院依法驳回案外人执行异议以及案外人执行异议之诉的诉讼请求后，可以通过其他法律途径进行权利的救济，如根据双方基础法律关系向债务人主张权利，一旦胜诉以后，及时与原案的执行法官联系；如债务人的房屋被处置后不足以清偿所有债务的，可请求参与债务人的执行财产分配。
法条链接
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
主审法官丨执行裁判庭须桃根
作者丨审判监督庭胡明冬
原标题：《案外人以查封房屋曾“以房抵债”请求排除执行，法院怎么判？》