3月6日晚上11点左右，全国政协委员、房天下董事长莫天全在接受经济观察报记者采访时仍在处理公司事务。
他的助理开玩笑说，他这些天，身体超负荷运转，如果思路不清晰，不要见怪。
声音略带疲惫的莫天全，对房地产网络平台等话题侃侃而谈，说到自己的公司“房天下”三个字时，这位创始人总能表现出略带激情的语调。
房地产市场：从启蒙到应用
经济观察报：你怎么定义现在房地产市场所处的阶段？
莫天全：我觉得房地产行业已经过了拿地投资销售那种启蒙阶段了，现在进入大数据的应用阶段。
现在房地产的发展速度比10年前更快了，也让我们这些从业人员感到了压力。
比如现在拿地，你可能要研究城市地图，这个城市的人口迁徙大数据，通过地块周边人口的作息研究是提供住宅还是商业；
经济观察报：房天下怎么做？
莫天全：想到这个问题我有点感叹，过去一年，云服务、大数据、人工智能等各项技术已经逐渐成为人们生活和企业运营中不可或缺的一部分。随着数字时代的来临，整个世界进入了操作性非常强的阶段，行业分工越来越细。新时代的发展让我们不得不改变。
2018年，房天下的工作重心还会聚焦在技术升级和平台赋能上。其实在很久以前，我们就开始酝酿、筹划，用数字推动企业、行业以及市场的发展。
经济观察报：竞争挺激烈的。
莫天全：科技在房地产领域的作用越来越重要，对我们这种开放式赋能平台来说，你需要有一定规模，如果规模太小，从竞争角度来说会非常吃力。
所以目前对房天下来说还是相对有利的，房天下不管是流量、信用、规模还是中立性，都还不错。
经济观察报：规模大了，容易良莠不齐。我看你的提案提到建议出台《房地产交易管理条例》。
莫天全：买房涉及数额大，可能牵动整个家庭的利益，现实操作中，房地产交易存在管理机制不健全，法律法规系统不完善，不动产登记数据信息共享不全、延迟等问题，出台《房地产交易管理条例》等法律法规，可以有效规范房地产市场交易行为，为群众买房卖房提供制度保障。
经济观察报：但是法律从来只管底线，房地产交易环节是非常复杂的，更复杂的怎么办？
莫天全：确实，房地产交易环节相当复杂。让行业走向良性不能只靠政府的力量，企业也要参与其中并发挥重要的力量。
我作为从业者，加上政协委员的身份，内心还是有责任感的，我们一直推动行业发展让信息更透明，让交易成本下降。尤其是大量融入人工智能等技术会提高整个行业的效率，我觉得除了法律外，还有科技等方式来合力推动。
房地产市场有多个面
经济观察报：如何研判房地产市场在2018年的走向？莫天全：通过一系列的调控和市场手段，很多城市的房价已经稳定下来，尤其像北上广深这些一线城市，交易量是下降的；至于小城市的房地产市场，基本面在那里，人口增长空间没有一线城市大，如果不出意外，未来很多小城市的人口肯定会转移到大中城市，因此在去库存的同时，三四线城市的开发要有控制，不能大规模开发没有需求的地方。
经济观察报：你有一个提案是稳房价的重要方式之一就是城市群。
莫天全：是的，我认为我们目前的城市群发展还是不太成熟，那么城市群怎么建设呢？我觉得可以通过规划、供给侧改革来推动。
我提出这个建议的深层次逻辑是，城市群是城市发展的自然规律，它是真正的需求，所以我说城市群是供给侧改革的应用场景之一。我们可以围绕一个中心城市，在周边建设多个卫星城，形成城市群，这是现代社会发展的轨迹。城市群建设有很多好处，其中一个重要部分就是稳房价。
经济观察报：为什么？
莫天全：首先，城市群建设不仅会吸引各种投资和建设需求，而且不会给国家带来投入的压力，通过用地开发和房屋供给的提升，能够自动抑制房价的过快上涨；
其次，城市群的建设有利于城市管理水平和效率的提高。大城市的管理水平和效率往往高于中小城市，城市群内的城市和区域更能整合各种资源、实现资源共享，这也给稳房价带来了保障。
最后，国家对城市群的战略支持有助于促进资源的整合再分配，打破行政区域规划限制，将给中小城市带来发展机遇，倒逼大城市疏解部分功能，人才的回流也会在很大程度上保证中小城市房价的相对稳定。
经济观察报：除了城市群，你的提案里还有房地产长效机制。
莫天全：嗯，从我国经济面临的挑战来看，宏观上，一个目标是要保障较快的国民经济增长速度；具体到市场上，有一个关系到国计民生的目标就是要抑制大城市房价过快上涨。
宏观和微观层面，房地产调控一定是需要一个长效机制的，比如说租售同权、土地使用权、土地使用年限的事，这些也是长期政策的考量；包括税收、金融政策的支持，这些加起来整个体系才能形成长效机制，为房地产市场健康长期性发展作保障。
经济观察报：长效机制的具体内容是什么？
租赁需要立法
经济观察报：你怎么看待租赁市场？
莫天全：去年广州政府率先出台“租售同权”政策，确保租房者和购房者在教育等市政供应或公共服务上享有同等的权利，这涉及到社会平等权利的问题。国外已有类似的做法，在美国不管租房还是买房，在享受教育和公共服务上都有同等的权利。从长远来看，这是一个发展的趋势，广州正在朝这个方向发展，未来会有越来越多的城市往这个方向发展。
经济观察报：中国现实情况远不是这样的。
莫天全：根据公开数据，只有不到1/5的中国城市居民选择租房，而在发达国家中有1/3的人通过租房解决居住问题，租房甚至可以成为很多人一生的居住选择。在法国和德国这样的国家，租房比例甚至更高。这一方面是由于置业观的差别，更直接的原因在于发达国家的租房市场相对来说比较完善。
中国租房市场尚存在不少问题。首先，租房市场还不完善，尤其很多社会福利是和住房、户籍制度挂钩；其次，租房市场交易监管需要理顺，很多租客经历过部分不良房东和中介违约、随意涨价、克扣押金等情况。最后，从利益角度来看，租房的诱惑远小于买房，尤其是考虑到近些年来房价的上涨情况。对很多有房者来说，与其出租，还不如坐等房价上涨，这也影响了租房市场的供给。