最近有不少人问我，如何看待越南房地产市场的投资机会？
很多人都认为东南亚目前处于快速增长时期，很像十几年前的中国。
对于这个问题我说下自己的三点看法。
01
有经济快速增长的机会
2018年左右的越南首都胡志明市，人均工资还只有2000元/月左右，房价不到1万人民币/平米。直到现在，从人均GDP角度，很多东南亚国家还是10多年前中国的样子。
截至2022年，按人口加权测算的东南亚整体人均GDP的水平，约5431美元，相当于我国2011年的水平（注：东南亚地区共有11个国家，包含印度尼西亚、越南、缅甸、泰国、柬埔寨、老挝、菲律宾、马来西亚、新加坡、文莱、东帝汶）。
大多数东南亚国家，目前还没有完成工业化，投资基建、投资制造业带来的可能增长，有想象空间。
按照中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌提出的完成工业化水平的标准（人均GDP超过8000美元的时候，第二产业占比超过40%），东南亚的新加坡、马来西亚、文莱已完成工业化，有较好的工业制造业基础设施。但是这三个国家人口数量都比较少，而占据人口大多数的国家，印尼、泰国、菲律宾、越南、缅甸、柬埔寨、老挝、东帝汶，还没有完成工业化，工业化的基础还比较弱。
02
经济高增长，不代表投资股市和房市一定赚钱
比如，越南胡志明市2018-2019年，房价涨了40%以上，但据当地房地产机构数据，截至2023年8月，越南新房售价，同比去年普跌3-5%，二手房交易价格，同比普跌10%-20%。过去，越南外国人投资最多的几个城市，比如胡志明市、边河市、龙安市、平阳市，二手房价格较去年同期下降了37%。
再看股市，2020年-2021年，越南股市曾经经历过一波牛市。但从2022年初以来，跌幅已经高达52.06%。2023年大部分东南亚国家股票指数都是负的，泰国、越南、菲律宾指数的表现比A股还要差。另外，企业市值都偏小，东南亚股市市值超过100亿美金的股票只有53只，这两年平均收益率-9.3%。
整体看下来，我觉得，从资产配置角度，除新加坡外的东南亚金融资产（包括房产），属于高波动、低回报的资产。
其实我一直认为，中产（精英）家庭在资产配置时，需要避开新兴市场。
03
对于企业主，东南亚市场是值得布局的市场
过去几年，中国企业对东南亚的直接投资上升很快。其中最大的两块分别是：制造业、信息与通信行业。
首先是中国制造业转移。
这里面既有经济成本效率问题，也有政治博弈的问题。
（1）经济成本问题
从成本效率角度，离岸外包、分工制造，哪里更便宜去哪里。从生产角度，工厂放到哪里，一直是一个成本-效益匡算的经济学问题，在这个问题上，可以说是“去国别”问题来思考的。
在经济增长理论过程中，产业分工在全球有一个循序渐进的转移过程，中低端制造业会考虑成本而不断完成地理迁徙。在发展的早期阶段，经济体利用成熟技术转移带来的利好和人口优势，接手并发展以纺织品和服装为标志的中低端制造业。然而，随着这些地区经济水平的提高，制造业的劳动力成本也随之增加，劳动力密集型的制造业在出口市场上的竞争力开始减弱，本地就需要向中高端制造业转型。学术界常以“雁行模式”来形容亚洲地区这种按技术水平分层的产业分工和发展模式。
在上一波80年代开始的全球化浪潮中，中国因为土地使用权便宜、劳动力价格便宜等等主要优势，在生产制造的时候，被无数跨国企业选中，成为了“世界工厂”。20世纪80年代，纺织服装行业由“亚洲四小龙”开始向我国转移。这些跨国企业选中我们的主要逻辑，就是产品整体成本可以有很大幅的下降。但是现在中国进入了万元美金社会，在深圳，普通流水线工人的工资约5000元/月，越南大约2000元，柬埔寨大约1000元。东南亚因为用地、用人便宜，正在被很多制造企业重选为制造工厂，尤其中低端制造业。
（2）政治博弈问题
从政治博弈角度，我在去年《岛链化时代》一书中讲过，从20世纪90年代开始，中国的超大规模性不断延展。首先是成为世界工厂，在全球工业品的供给上具有超大规模性。进入21世纪后，中国逐渐在全球需求中具有超大规模性，“中国买啥啥贵，卖啥啥便宜”，产生了调控全球的力量。用施展的话说，中国已经成为全球经济秩序中最重要的自变量之一。一颗棋子长成能左右棋盘大小的体量，也会影响棋局本身。一个不以主观意志为转移的客观事实是，2008年以来，中国的超大规模性已经改变了世界秩序。1991年以来全球的单极格局正在向多极方向发展，美国通过政策予以制衡，就是大家看到的关税、实体清单、禁止进出口名单等等。这需要有国家作为缺口的补充者。
对于东南亚可能在产业上表现出的增长速度，很多人极具看好。施展在《溢出：中国制造未来史》一书中，这样总结越南——
“越南通过历史叙事，打造出了一个有着较强自尊心和独立意识的民族。强大的国家能力，再配合越南庞大的人口数量、年轻的人口结构、优秀的人口质量，以及儒家文明较强的入世取向，都促使越南在机会来临时比其他东南亚国家更能够把握住机会。”
（3）“复制中国”
除新加坡之外，东南亚市场庞大的年轻消费人口、之前欠发达的商业体系和物流体系，都容易让人想起十几、二十几年前的中国。
比如说，越南、印尼、马来西亚的网约车渗透率是4%-5%左右，这三个地方人口共计4.1亿左右。所以滴滴已经赶着出海投了Grab，目前覆盖了400多个东南亚城市。
比如说，东盟六国（文莱、印度尼西亚、马来西亚、菲律宾、新加坡和泰国），拥有银行账户的人口不到一半，没有享受过金融服务。支付宝等企业都在这片蓝海市场拼命开拓数字金融服务。
比如说，千亿美金的餐饮市场上，线上渗透率只有10%。
再比如说，电商是增速最快的市场。从2015-2021年，东南亚电商规模从50亿美金扩展到1200亿美金，至今也保持着20%增速。在类目上，美妆个护、鞋子箱包、服装配饰最受欢迎；在区域上，新加坡和马来西亚的跨境电商最火。
但是，说实话，“复制中国”的难度可能比想象中要大很多。为什么？我认为主要有三大约束条件：
第一，地理环境和基础设施。不说别的，拥有2.7亿人口的印尼是个岛国，物流成本要降到和中国同等水平，几乎就是不可能的事情。
第二，人文环境和宗教因素。不知道你注意到一件事没有，东南亚11个国家，除了新加坡和越南深受儒家文化熏陶外，其余国家人口都有很深的宗教背景。比如印尼是伊斯兰教，泰国佛教，菲律宾基督教，马来西亚是三教并列。有个缺乏实证数据的观察，但凡受到儒家文化影响深的地方，劳动力素质都特别好，储蓄高，反正没有来世观，这辈子就得拼命努力、拼命存钱。相反，不少东南亚国家的宗教文化习俗是凌驾于工作效率之上的。而且这种文化上的影响，不是一朝一夕可以改变的，日子越久，影响越发明显。
第三，政治和营商环境。东南亚是个很复杂的地区，各个国家都有很多历史文化政治上的问题。比如说印尼是著名的政治裙带关系，贪污受贿风气很严重。缅甸是军政府，政治极度动荡不安。还有些国家虽然华人占比很高，但一直有排华情绪。
这几年中美博弈，“中国威胁论”也经常会变成政治武器，所以对中国企业的各种限制性政策也经常出炉，像2023年，TikTok在印尼发展综合性平台的计划就遭到很多挑战——因为印尼颁布《31号条例》，规定要“电商归电商，社交归社交”。这个条例，一是禁止社交媒体平台进行商品销售和交易活动；二是要求印尼电商平台为从国外直接购买的商品设定100美元的最低价格，并且在印尼销售的进口商品需要符合白名单要求。
所以，最后提醒一下大家，虽然最近去越南等东南亚国家投资的风很大，但还是那句话，控制住风险，不懂的不投。