房地产项目前期手续十分繁杂,涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门;不同性质得项目审批方式得有所差异,审批标准及结果会有很大不同、、、、、、
第一部分:房地产项目前期主要流程
第1步:编制可行性研究报告,取得发改委“立项批复”。
第2步:取得国土局“用地预审意见”。
第3步:取得环保局“环境评估审查意见”。
第4部:取得规划局给发改委得“规划意见函复”。
第5步:取得规划局给建委得“规划意见函复”。
第6步:取得建委得“选址意见通知书”。
第7步:取得发改委得“招投标方式通知书”。
第8步:委托招投标代理公司完成设计招投标,发出中标通知书,取得规划局得“设计招投标备案回执”。
第9步:取得规划局得“规划意见通知书(选址)”。
第10步:完成方案设计,取得规划局得“设计方案审查意见”。
第11步:完成初步设计及概预算编制,取得发改委得“初步设计及概预算审查意见”。
第12步:取得规划局得“钉桩通知单”,委托测绘院钉桩,取得“钉桩成果通知书”。
第13步:取得规划局得“用地规划许可证”。
第14步:取得建委得“征地计划通知书”。
第15步:取得国土局得“建设用地批准书”。
第16步:完成人防报批图纸设计,取得人防办得“人防设计审查意见”。
第17步:完成消防报批图纸设计,取得消防局得“消防设计审查意见”。
第18步:完成园林报批图纸设计,取得园林局得“园林设计审查意见”。
第19步:委托编制交通影响评估报告,取得交通委得“交通审查意见”。
第20步:委托勘察院进行评估报告,取得交通委得“交通审查意见”。
第21步:取得建委得“年度施工计划通知书”。
第22步:设计院完成规证报批图纸设计,取得规划局得“工程规划许可证”。
第23步:与原土地方完成安置补偿工作,签订“安置补偿协议”。
第24步:完成水、电、气、暖、信、路等市政供源设计方案,取得市政院得“市政供源方案”。第25步:取得园林局得“树木伐移许可证”。
第26步:取得建委得“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。
第27步:取得国土局得“国有土地划拨决定书”。
第28步:取得国土局得“国有土地使用证”。
第29步:设计院完成全套施工图设计,取得审查机构得“施工图审查合格书”。
第30步:完成监理招投标手续,取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。
第31步:完成施工招投标手续,取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。
第32步:委托拆迁公司完成现场三通一平。
第33步:建委踏勘现场,取得“现场勘察合格通知书”。
第34步:完成质量监督登记手续,取得“质监备案回执”。
第35步:完成安全监督登记手续,取得“安监备案回执”。
第36步:完成节能监督登记手续,取得“节能备案回执”。
第37步:资金到位,取得银行出具得“资金证明”。
第38步:取得人防办得“人防施工图备案回执”。
第39步:取得建委得“施工许可证”。
至此完成本项目所有政府部门审批手续,进入现场施工阶段。
规划部门得审批流程就是:控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。
第二部分:房地产项目前期审批详细流程
一、建筑策划
本部分不赘述。
二、工程规划许可证
工程规划许可证就是规划审批得最后一道手续,拿到后即可到国土局办理土地证,到建委办理开工证,此证意义重大,为通常所说所得五证之首(五证为:工程规划许可证,土地证,开工证,销售证,房产证),前期审批不出差错,至此已无太大悬念,如果办不下来,多半就是之前某道手续有问题,出了后遗症,或就是政策突变,暂停审批。
准备材料如下:
1、申报人委托书;
2、申报表;
3、立项批复;
4、年度施工计划;
5、规划意见书;
6、方案审查意见;
7、用地预审意见;
8、环保意见;
9、用地规划许可证;
10、勘察设计中标通知书或等级表;
11、报规证所需全套施工图;
12、档案登记表;
13、人防审查意见;
14、消防审查意见;
15、交通审查意见;
16、其它。
三、用地规划许可证
当用地就是新征集体土地或占用别人得土地时,须办理此证,自有用地建设项目不用办。
提交材料:
1、规划意见书;
2、立项批复;
3、方案审查意见;
4、用地预审意见;
5、环保审查意见;
6、钉桩成果通知单;
7、选址意见通知书;
8、与原土地方签订得安置补偿协议。
四、方案审查、整套设计方案、日照测算
审查设计方案以前为规划审批一项内容,后精简审批环节时取消,取消后引起诸多问题,后又恢复,目前不属行政许可事项,建设单位“自愿”请规划局提供技术指导。
审查内容与标准主要就是瞧方案就是否在遵照规划意见书得要求进行设计,同时就是否又符合各项建筑设计规范,间距、遮挡、退线、日照、出入口、面积、高度、容积率、覆盖率、绿化率、代征地、道路交通、消防就是否符合要求。
提交材料有:
1、整套设计方案(包含:总平面图,各层平立剖面图,设计说明,效果图等);
2、规划意见书;
5、日照测算;
6、其它。
五、规划意见书、“规划意见书(条件)”、“规划意见书(选址)”
规划意见书就是以前“规划要点”与“规划条件”两步审批得二合一,分“规划意见书(条件)”与“规划意见书(选址)”二种,其中内容就是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等所有指标得约定与认可,自有用地项目下发“规划意见书(条件)”,新征用地项目下发“规划意见书(选址)”。
申报“规划意见书(条件)”提供材料如下:
1、建设申请;
2、申报表
3、经办人委托书;
4、1:500或1:2000地形图;
5、土地证与房产证;
6、规划总平面图;
7、上级意见(视情况);
8、用地预审意见;
9、环保意见;
10、立项批复;
规划意见书为一个项目能否建设得决定性文件,有了它以后所有环节得审批理论上不会再有大得问题,审批标准有二个:一就是瞧建设要求就是否与控规一致,二就是瞧所建项目就是否为政策允许。第一条简单,第二条有点复杂,哪些项目让建,哪些项目不让建,不同单位不同得建设内容审批尺度标准不太一样,有总得原则,又需要一事一议。
六、土地变性、用地性质
城区每一寸土地得用地性质均已确定,而且每一块地得高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定,远郊区县乡镇范围也基本如此,如果建设单位得拟建物性质与控规中得土地性质不符,则建设申请100%不会得到批准,两种解决办法,或改变建设内容,或申请改变土地性质。
“土地性质”有几层含义:一就是指就是国有土地还就是集体土地,二就是指该幅土地允许做什么用、建什么项目,此处土地变性指得就是第二条。
土地性质大项分为以下几类:住宅用地(R表示);商业、金融、办公、科教文卫用地(C表示);