荆门市中心城区房地产领域突出问题专项整治工作方案
为全面贯彻中央、省、市关于房地产工作的决策部署，进一步整顿规范荆门中心城区房地产市场秩序，严厉打击侵害群众利益违法违规行为，集中解决一批群众反映的强烈问题，定于今年7月至12月，在荆门中心城区开展房地产领域突出问题专项整治行动，制定如下工作方案。
一、工作目标
以防范房地产市场风险、维护房地产市场秩序、保护消费者合法权益为目标，全面排查房地产领域突出问题，严厉打击房地产各类主体违法违规经营行为，完善促进房地产市场健康发展的政策措施，坚决遏制中心城区房地产领域违法违规行为和各项不稳定因素，实现市场秩序明显好转、矛盾纠纷明显下降、信访投诉明显减少、群众满意度明显提升。
二、整治重点及措施
重点对五大类29个方面的问题开展专项清理和整治：
（一）房地产市场秩序专项整治（牵头领导：李俊峰，责任科室：房管科，责任单位：市房产服务中心）
1.未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利，变相实行价外加价。商品房预售方案备案为毛坯房，擅自改为以全装修商品房的方式销售。在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再销售给他人，或者擅自销售已抵押或已查封的商品房，损害购房人合法权益。
整治措施：一是要求房地产开发企业严格执行《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》，所有商品房按照备案价格对外公示，签订合同价格不得超出备案销售优惠规定的幅度。不得在标价之外另行加价销售商品房，不得收取任何《商品房买卖合同》未予标明的费用。二是加强商品房销售现场信息公示管理，严格落实公示商品房销售信息制度，公示商品房预售方案、一房一价表、房源销控表、商品房预售资金监管银行名称和监管账号、商品房是否抵押等房屋权利信息。三是对投诉经查证属实的，处以警告，责令限期改正，并按规定处以罚款，构成犯罪的，移交司法部门追究刑事责任。
2.将取得预售许可的准售房源以抵债等形式交由施工企业及其他关联企业销售。
整治措施：一是加大房地产市场巡查力度，积极受理市民投诉，对发现的违规行为，发现一起、处理一起。二是对投诉经查证属实的，视情节轻重，采取警告、责令限期整改、约谈、公开通报、暂停商品房网上签约、暂缓预售许可和拨付监管帐户的预售资金等方式进行惩戒。
3.未将预售资金纳入预售资金监管账号。
整治措施：一是修订预售资金监管办法，建立健全预售资金监管平台，监管账户开立、预售款监管协议网签、预售款入账、拨付使用、账户注销以及预售款监管银行变更、退款、违规记录等具体工作在平台上完成，并实现信息共享，形成监管合力，提高监管效率。二是对开发企业的违规行为，责令限期改正，暂停其监管资金拨付；逾期不改的，停止该项目商品房预售网签，同时记入开发企业信用档案。
4.以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式向社会公众吸收资金。
整治措施：一是加大非法集资防范处置工作力度，协调金融机构在严格执行大额可疑资金报告制度基础上，对房地产企业、中介机构账户交易中具有分散转入集中转出、近期批量小额转出等特征的资金异动进行分析识别，防止风险积累。二是规范商业、办公用房的分割和转让行为，禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式进行分割和转让，减少非法集资隐患。三是充分发挥民间调解、行政调解、司法调解的作用，积极引导进入民事仲裁或民事诉讼，依法化解矛盾纠纷。四是对涉及犯罪确需经过刑事处置的案件，由公安机关依法立案侦查，及时移送审查起诉，推动案件依法及时处理。
5.逾期交房达到6个月以上,不按合同约定承担相应责任；延迟办证达到6个月以上，未给买受人办理不动产产权证书。
6.开发企业经营困难,资金链断裂,无力续建或陷入债务纠纷,项目停工的;项目债权债务复杂,司法介入,融资重启困难的。
7.将原住房改为生产经营、将架空层改为车库，以及其他擅自改变《建设工程规划许可证》确定的房屋用途的行为。
（二）小区物业管理专项整治（牵头领导：李俊峰，责任科室：房管科，责任单位：市房产服务中心）
整治措施：一是规范业主大会、业委会工作。切实引导业主依法履行设立业主大会的法定职责和义务。二是依法指导、监督业主大会、业主委员会设立、选举和换届，切实履行职责。三是加大街办社区居委会对业主大会设立、业委会成立、换届、履职的监督指导力度。四是对业主大会作出选聘物业服务机构的决定违反法律、法规的，应当责令限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主。
2.物业企业未对物业区域内违法违规行为履行劝阻、制止和报告义务；未完整承接查验档案资料、物业服务用房、配套公共设施用房的；擅自撤离和拒不退出物业服务的。
整治措施：一是加强对物业服务企业日常服务行为监管，引导物业服务企业按照整治内容逐条进行自查自纠，按照不漏一个项目、不漏一个物业区域、不漏一家企业的要求，实现自查自纠全覆盖。二是严格实施奖惩措施，对管理服务规范、业主满意度高、诚信守法经营的企业给予通报表扬；对管理混乱、服务质量差的物业服务企业进行通报批评，将不良行为记入企业信用档案，向社会公布，并抄告发改、市场监管等部门；情节严重的，取消该企业参与前期物业招投标资格。
3.城镇供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等单位，未抄表到户、收费到户、服务到户，专营设施设备未按期维护、及时维修。
4.物业企业未落实共用设备设施维护制度，未履行对消防设施、电梯等特种设备的维护义务，并配合、监督维保单位进行维保的。
整治措施：加大特种设备设施检查力度，开展物业管理区域内的消防设施、电梯、锅炉、压力容器等特种设备的监督检查,依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为，对存在安全隐患的，及时督促整改到位。
5.物业企业未严格执行物业服务收费、水电合表用户价格、停车服务收费规定，违规收取装修保证金、电梯使用费、楼道粉刷费、门禁卡费等。
整治措施：一是督促物业服务企业全面公示物业服务标准和收费标准，落实物业服务收费明码标价制度。二是畅通居民投诉渠道，对受理的涉及物业服务收费投诉举报进行调查处理，做到件件有着落，事事有回音。三是加大监督检查力度，对检查发现的问题及时处理，限期整改不到位的一律停业整顿，对情节严重、影响恶劣的典型案件公开曝光。
6.将未办理产权登记的地下停车位出租、出售的。
7.业主逾期不交纳物业服务费。
（三）建筑质量安全专项整治（牵头领导：张宇轩，责任科室：建管科，责任单位：市建管处）
1.房屋建筑工程质量标准不高，存在屋面漏水、外墙面渗水、内墙面裂纹等质量常见问题。
整治措施：一是开展住宅工程质量常见病治理，对住宅工程质量常见病，选取2-3项本地质量投诉的热点、难点问题，进行集中整治，力争使顽疾得到有效治理。二是实施工程实体质量样板引路，制定工程质量样板示范工作方案，分阶段、分步骤地设置工序样板、工艺样板、中间交付样板、竣工样板。三是强化对墙面地面空裂、渗漏等质量常见问题的治理措施，在主体工程验收前，建设、监理、施工单位必须完成装饰、节能、安装样板间施工和检查验收工作。
2.违反工程设计和工程质量强制性标准；涉及结构和主要使用功能的重大设计变更不经过图纸审查先行施工，后补办手续。
整治措施：一是开展主体责任落实和市场行为规范检查，对项目参建各方全面落实质量责任制、质量关键人员信息公示、人员到岗履职、永久性标牌设置等主体责任落实情况和市场行为情况进行经常性检查，对存在问题及时督促整改到位。二是对不到岗履职的，按照《湖北省建筑企业市场行为监督办法》等法律法规给予行政处罚或“记不良行为”、录入“黑名单”；对不按规定进行监理导致工程质量低劣，按《建设工程质量管理条例》第六十七条进行处罚。三是对中心城区所有在建项目执行工程质量强制性标准、结构和主要使用功能的重大设计变更等情况进行全面检查，对违反工程设计和工程质量强制性标准，责令改正，负责返工、修理直至合格，按《建设工程质量管理条例》第六十四条进行处罚。
3.建筑材料、商品混凝土、预制构件等出现质量问题。
整治措施：一是开展建筑原材料、商品混凝土、预制构件、建筑构配件质量专项检查。二是联合市市场管理局对建筑原材料、商品混凝土等的质量进行不定期抽查、定期巡查。三是对建筑原材料不合格的，协调市市场监管局依法依规处理，对商品混凝土、预制构件等质量问题由住建部门依法依规处理。
4.施工单位未按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任或拖延履行保修行为。
整治措施：一是开展不按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任或拖延履行保修的行为和未竣工提前交付使用等问题专项整治。二是开展对商品房项目的履约保修、交付使用情况的集中整治行动。三是对不履行保修责任的施工单位，按照《建设工程质量管理条例》第六十六条规定处理，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。四是对未经竣工验收备案擅自交付使用的行为，采取先约谈建设单位，要求其在一定期限内完成竣工验收工作。五是对超过期限没有完成验收的，按《建设工程质量管理条例》第五十八条进行处罚。
5.商品房未经竣工验收备案擅自交付使用的行为。
整治措施：一是新建商品房交付使用前，加强对项目竣工验收情况，水、电、气、排污及公建配套、绿化、道路、物业用房、通讯等涉及住宅正常使用的各类条件是否达到基本使用要求进行监管。二是对交付使用条件不符合规定及合同约定的，责令开发商限期整改，逾期不改正的，依法进行行政处罚，并予以信用记录。
（四）小区市政公用及绿化设施配套专项整治（牵头领导：李军华，责任科室：公用科，责任单位：市市政公用事业管理处）
1.供水管道老化等造成小区水压不稳或停水。
整治措施：一是督促昆仑燃气公司完善储气设施建设，建立应急调峰机制。二是进一步压缩用气报装材料、流程及时限，将申请材料压缩至3项，报装环节压缩至4个，城区居民用户报装压缩至5个工作日，非居民用户报装压缩至10个工作日。三是规范燃气工程报建备案及质量安全监管，督促昆仑公司新建工程必须严格履行工程报建报批程序，履行规划与施工、质量安全监督、道路挖掘、竣工验收等程序及手续，将管网工程与新、改、扩建道路进行同步设计同步建设。
3.在居住小区虚假宣传、违规经营集中供热；供热未按供热使用面积收费，同城不同价，擅自收取运维费；建设供热设施和管网过程中，未履行工程建设程序。
整治措施：一是加强供热销售价格管理，严格执行《关于加强荆门中心城区集中供热工作的通知》（荆热办〔2017〕1号）文件规定，不得在标价之外另行收取运维费，不得收取任何未予标明的费用。二是加强供热市场经营管理，督促联成公司对虚假宣传作出更正和解释说明，并对其违法指定施工单位垄断末端市场的行为予以查处。三是规范供热工程报建备案及安全质量管理，对未履行供热工程建设程序及手续、建设单位无资质进行施工的违法违规行为进行曝光及查处，确保人民生命财产安全。
4.小区排水设施不符合排水规划设计要求，排水管网管径偏小，污水漫流，排水许可办理不符合要求。
5.配套绿化建设质量不高，小区绿视率低、绿量小、景观效果不优；绿化养护管理水平偏低，部分老旧小区因停车、消防、电梯等功能不足，部分绿地被改为他用。
整治措施：一是严把居住小区绿化工程设计方案的审批和验收关，严格执行《湖北省城市绿化实施办法》、《荆门市人民政府关于实行城市建设项目绿色图章制度的通知》要求。二是对《荆门市城市绿线管理办法》等规范性文件进行修订，参照《国家园林城市标准》，增加“居住区绿化覆盖面积中乔灌木所占的比例≥60”的强制性条文，以确保居住区绿化建设质量。三是加强物业管理，强化绿化养护专业培训，提高养护管理人员专业水平。四是督促各区园林绿化主管部门定期对辖区内的各个小区的绿化情况进行巡查，对未经批准，擅自损绿毁绿的行为进行严厉查处，并责令其恢复原状。
（五）设计备案审查专项整治（牵头领导：程林，责任科室：勘察设计科，责任单位：市建管处、市城乡建设档案馆、市建筑节能办）
整治措施：一是对2018年2月1日后进行图审的高层住宅建筑项目进行全面清理检查，重点检查项目电梯设计及图审中执行《住宅设计规范》和《住宅电梯配置和选型标准》等标准规范情况；二是对未设计两部以上住宅电梯，担架电梯井道尺寸、轿厢尺寸及开口尺寸等不满足规范要求的房地产项目责令限期整改；三是加强对新建高层住宅项目图审备案管理，严把项目前期电梯设计、审查关口，确保电梯标准规范执行到位。
2.未严格执行国家、省市绿色建筑和建筑节能设计标准，未设计配建太阳能热水系统、地源热泵等可再生能源应用设施，绿色建筑设计评价未达到一星级及以上标准；施工中擅自降低建筑节能标准。
整治措施：一是对2019年1月1日起房地产项目执行《绿色建筑设计与工程验收标准》和《低能耗居住建筑节能设计标准》等标准规范情况进行全面检查，对设计不合格、施工不到位、擅自降低节能标准的项目责令限期整改。二是对未按标准规范从事勘察设计、施工图审查的建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位及图审机构等工程责任主体，依照《湖北省民用建筑节能条例》、《湖北省建筑工程施工图设计文件审查办法》等法律法规严格实施行政处罚。三是加大房地产项目报建节能审查备案力度，重点审查项目设计中绿色建筑、建筑节能和可再生能源应用等方面执行情况，对施工中降低节能标准、影响节能效果的一律不允许变更设计。
3.擅自变更规划和使用用途，未严格按规划落实小区停车位、道路、排水、绿化、通信、节水等配套基础设施，无法满足小区光纤入户、排水通畅、停车位等需求。
整治措施：一是加强房地产项目配套设施设计审查，要求图审机构在施工图设计文件审查中，将住宅小区停车位、道路、排水、绿化、通信、节水等配套基础设施一并纳入审查范围，提升小区电梯、节能及配套设施设计质量。二是不定期抽查在建小区施工中配套设施设计执行情况，对擅自变更规划和使用用途、配套设施不达标的责令限期整改。
4.未严格执行建筑设计防火规范，消防设计不达标。
整治措施：一是开展建设工程消防设计审查质量专项检查，协调市消防支队会同设计、图审等行业专家，对已承接消防设计审查的图审机构开展巡查检查，提升图审机构消防设计审查质量。二是组织市内建设单位、勘察设计单位及图审机构开展建设工程消防设计审查培训学习，提升行业整体技术水平。
三、实施步骤
（一）动员部署阶段（7月5日至7月20日）。制定专项整治工作方案，明确整治重点、整治措施、责任分工以及时限要求；组织中心城区房地产、建筑、物业等企业召开动员大会，传达市委市政府工作要求，全面部署专项整治工作；在各建设单位和企业进行宣传动员，层层发动，形成强大的舆论声势。
（三）集中整治阶段（8月11日至11月30日）。持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一起。对不按规定整改，违法违规的房地产开发企业、物业服务企业、建设单位和从业人员，按规定程序及时采取责令限期改正、记入信用档案、行政处罚等措施；对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办，及时公布查处结果。
四、工作要求
（一）强化组织领导，明确职责分工。成立市住建局推进荆门市中心城区房地产领域专项整治工作领导小组，由陶然同志任组长，各分管领导任副组长，具体负责中心城区房地产领域专项整治的组织协调、督办检查等工作。领导小组下设办公室和5个工作专班，办公室设置局房产科，工作专班由局班子成员任组长，制定具体工作方案，各负其责，合力推进。
（二）强化巡查整治，依法从严查处。加大对问题的巡查清理力度，对清理中发现和群众举报投诉以及网络、报纸等媒体曝光的违规行为要依法真查真打，严查严打，狠查狠打，发现一起，查处一起；对涉嫌违法犯罪的，一律移交司法机关调查处理。
（三）强化舆论宣传，营造良好氛围。通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等加强政策解读，及时宣传整治工作的进展和工作成效，营造整治工作的良好舆论氛围；要通过定期集中曝光违法违规典型案例，形成震慑效应。
（四）强化统筹协调，务求整治实效。专项整治工作领导小组要组织对专项整治工作进行检查指导和考核督办，定期分析房地产领域存在的问题和典型案例，研究提出加强房地产市场监管的意见和建议。要充分发挥公安、司法、信访等部门的协调联动作用,积极营造安全稳定和谐的整治环境。
各专项小组要注重资料收集，在2019年11月30日前，将各小组整治工作报告、典型案例（2件）、整治汇总表报送市住建局房产科。