1、.：.；濮阳房地产市场调研报告濮阳市住宅市场调研报告提纲一、房地产政策概述1.十八界三中全会房地产政策导向2.房地产现行政策3.濮阳房地产市场政策走向预测二、濮阳土地市场1.2021年土地分布图2.2021-2021年历年土地供应以及成交价钱图3.2021年成交以及挂牌土地分布图4.2021年挂牌以及成交地块分析三、住宅市场调研(一)濮阳市房地产市场供应量概略1.商品房工程板块划分以及工程分布图2.房地产市场调研明细表3.房地产市场推盘量以及存量图4.城中村改造工程分布图以及体量5.经适房工程分布图以及体量(二)房地产市场价风格研1.各版块价钱分布2.各版块价钱柱形图3.濮阳房地产市场20
5、地产正在阅历“最后的疯狂。我提示北上广一线城市的投资者，假设房价接着涨，高额房产税一定会来，最后投资购房者必将输得很惨。所以只买住的房，不用房投资，共同反对投机购房，给真正需求买房住的人时机，这样一线城市的房地产才干软着陆。房企再融资或将开闸，刺激房地产开展今年8月份，房地产企业一度密集地抛出融资预案，“房企再融资也再度燃起了房地产市场的一把火。随着新一届政府不断加强运用“看不见的手，无论是从金融次序正常化，还是从房地产调控市场化，房企融资开闸从方向上来说是必然的。华远地产董事长对此表示，三中全会以后地产再融资或放开。“我不以为中国在未来的开展中依然会用这种错误的政策调整市场，也能够三中全会以
7、我国政府一项重要的民生工程，“十二五期间，全国方案新建保证性住房3600万套。但从以往的阅历来看，目前我国保证性住房的建立和推进还处于探求阶段，还存在不少矛盾和问题，包括工程质量问题以及分配监管问题。另外，在大规模的建立要求下，传统的建立方式带来的效率低下、本钱高昂、资源浪费严重、管理维护难度大等种种问题，显然曾经难以满足需求。因此，这些问题将很有能够在此次三中全会上得到更充分的讨论。养老地产业或将迎来春天9月份国务院印发，其中一项“以房养老一度引发全国大讨论。实践上，进来养老地产行业曾经风生水起，但与此同时，受制于体制、经济、观念等多重要素的影响，养老地产行业并未真正开展起来。财经炒股名博
9、的要求迫切，作为对未来五年中国开展最重要的“十八届三中全会，假设提及房地产，假设提及房地产，相对于长效机制以及已有前例的房产税，住房信息联网具有更大的“前提意义。濮阳房地产现行政策濮阳作为三四线城市，遭到国家宏观调控的影响较小，尤其是行政政策关于较小，濮阳房地产市场遭到“金融政策的影响较大濮阳市执行政策如下：实行紧缩的货币政策，提高提高贷款门槛；差别化的信贷政策：首套房首付比例为40%，二套房为60%；濮阳房地产市场信贷遭到影响较大，贷款门槛逐渐提高，现行贷款月利率为0.5%濮阳市保证房建立规模很大，合计73.05万平方米濮阳房地产市场政策走向预测随着国家房地产掏空政策的逐渐加强，以及新一
11、房地产市场土地出让后面积呈逐年添加的趋势，尤其是2021年，土地让面积约为1650亩；从近五年的土地成交价钱可以看出，土地价钱呈逐年递增的趋势；2021年10月28日初次公开拍卖，全部流标，后于2021年12月8日二次公开拍卖，胜利拍出3块地，其中以濮地2021-C-30号宗地由北辰置业竞得，成交单价到达每亩475万元，发明濮阳地王纪录2021年土地供应明细分析2021年成交与挂牌土地分布图黄河东路油田濮东产业集聚区濮北新区由上图可知：2021年，合计挂牌土地12宗，合计1109亩；成交3宗，合计约为428.96亩；其中濮北新区成交2宗，黄河东路成交1宗；濮阳土地供应趋向新区与郊区化，土地成交
12、面积趋向大地块化；2021年成交与挂牌土地明细表红色阴影部分为成交土地地块序号编号土地位置土地面积M2土地用途规划控制目的要求出让年限年竞买保证金万元挂牌日期容积率建筑密度绿地率1濮地2021-C-31号中原路北、新东路西62531.1商住用地2.5-3.020-2835%-40%5065002021-32濮地2021-C-43号黄河路南、大庆路西7856.44商住用地3.6-4.650-605-105014602021-33濮地2021-C-12号经一路东、中原路南22448.02商服用地2.5-3.030-3530-404016002021-24濮地2021-C-09号开州路西、五一路北
13、71250商住用地城市综合体4.0-4.525-3035%-40%50103002021-45濮地2021-C-52号黄河路北、濮清南渠西143563.84商服酒店、旅馆用地0.825-3045-504066002021-46濮地2021-C-11号中原路北、濮水路东71174.68零售零售用地1.3-2.035-4515-254051002021-47濮地2021-C-14-1号昆吾路东、卫都路南25602.1住宅用地2.0-3.035-4035%-40%7036002021-58濮地2021-C-14-2号开州路西、开德路北140000.2商住、商业用地住宅2.0-3.0商业4.0-5.0
14、住宅20%-25%商业35%-40%35%-40%住宅70商业40210002021-59濮地2021-C-57号A开州路西、绿城路南108061.85商住用地城市综合体4.0-4.525-4035%-40%50156002021-810濮地2021-C-57号B开州路西、尚和路南54388.01商住用地城市综合体4.0-4.525-4035%-40%5078002021-811濮地2021-C-15号开德路北、卫河路东14049.19商业用地1.0-1.83040%4018002021-812濮地2021-C-18号中原路北、开州路东18299.15商业4.0-4.54020%4045002
15、021-112021年成交地块明细宗地编号濮地2021-C-09号宗地面积()71250宗地坐落开州路西、五一路北出让年限50年容积率4.0-4.5建筑密度(%)25%-30%绿化率(%)35%-40%建筑限高(米)土地用途其他普通商品住房用地投资强度保证金万元10300成交价(万元)17100场地平整根底设备起始单价1446元/平方米成交单价2400元/平方米加价幅度954元/平方米备注该地块于2021年4月18日挂牌，于2021年5月28日成交，成交价达160万亩。宗地编号濮地2021-C-52号宗地面积()143563.84宗地坐落黄河路以北、濮清南渠以西出让年限40容积率0.8建筑密度
16、(%)25-30绿化率(%)45-50建筑限高(米)土地用途商服酒店、旅馆用地投资强度保证金万元6600成交价(万元)10982.6338场地平整根底设备起始单价459.73元/平方米成交单价765.0元/平方米加价幅度305.27元/平方米备注该地块于2021年4月28日挂牌，于2021年6月8日成交，成交价达51万亩。宗地编号濮地2021-C-11号宗地面积()71174.68宗地坐落中原路北、濮水路东出让年限40容积率1.3-2.0建筑密度(%)35-45绿化率(%)15-25建筑限高(米)土地用途零售零售用地投资强度保证金万元5100成交价(万元)8540.9621场地平整根底设备起始
18、91绿城路北、历山路西划拨一季度82449.28绿城路北、开德路南划拨一季度9119007.44开德路南、绿城路北划拨一季度101641.87绿城路北、历山路东划拨一季度111334.26绿城路北、历山路东划拨一季度1237986.13绿城路北、历山路东划拨一季度1360066.72澶水路西、绿城路北出让一季度1468345石化路南、长庆路西划拨一季度1516375.6人民路北、金堤路西出让一季度1633234.7中原东路南、新华街西出让一季度179007黄河东路南、东濮路西出让二季度1814601建立东路南、玉门路西出让二季度196179.55五一路南、规划路西出让二季度20816.15马颊
19、河东、五一路北划拨二季度2110771.7人民路北、濮上路东出让二季度225553人民路南、卫河路东出让二季度236185.8人民路南、濮上路东出让二季度2420250建立路北、卫河路东出让二季度252146.89胜利东路南、长庆路西出让二季度26698.1五一路北、文化路东划拨二季度2715692.12五一路北、卫河路西划拨二季度2822837.4五一路北、卫河路西划拨二季度2920682.03尚河路南、卫河路东划拨二季度3017602.45五一路北、卫河路东划拨二季度3115065.9胜利东路南、大庆中路东出让二季度3264692五一路北、东濮路西划拨二季度339866.3南海路南、茂名路
20、西出让二季度3425290.2南海路南、茂名路西出让二季度3553.9胜利路北、茂名路西出让二季度361611.11建立西路南、开州南路西出让二季度371740开州中路西，绪村路南出让二季度38318.74中原东路南、玉门路西出让二季度房地产商品房市场调研濮阳市住宅市场供应量概略商品房工程板块划分以及工程分布图红色部分为即将入市工程由上图可知：根据工程集中分布的特点，濮阳城区房地产板块分为5大板块，分别是濮北新区板块、市区板块、油田板块、濮东产业集聚板块、老城板块；其中濮北新区板块16各工程，其中9个入市工程，7个未入市工程；市区板块18个工程，大部分为入市工程，市场竞争猛烈；油田板块25个
21、工程；濮东板块7个工程，新入市工程较多，是城市商品房开展重要方向；老城板块为此次市调的补充板块，合计8个工程，根本上以尾盘工程居多，市场供应量相对较小；市调分析表区域板块工程称号占地面积亩建筑面积物业形状面积区间价钱区间销售概略市区板块濮上名家57.1312万高层；10栋，24-26F36-150均价4900一期根本售罄，二期销售中墨香苑15.593.74万高层，2栋，26F80-1264800-5800均价5000尾盘大化新城20640万高层，20-26F95-170未定前期咨询铜锣湾50.9715万高层，11栋，22F39-199均价650011月23日5万抵10万开盘容金国际10023万
22、高层，19栋，19-26F31-207均价540095%左右颐和明珠2.4万高层，1栋，11F57-1035200-6200一期根本售罄赛博新都汇8.022.5万高层，1栋，20F37-795700-640020%海斯顿公园22062万高层，18栋86-2005000-7000均价5500一期推出500余套，销售近80%，元旦加推房源城中央8020万高层；11栋，26F39-均价5500一、二期根本售罄，三期即将认筹城中城24.510万高层，4栋，26F89-170均价700070%龙城名郡103万高层，1栋88-160均价7500-巴黎春天4512万高层，8栋，19F40-5078-5300
23、均价520050%慧竹丽景8012万多层，小高层；110-140均价5300一二期根本售罄，一期已入住，三期销售中88号公馆10.871.49万高层，2栋35-146均价5500-600030%富华新天地18.533.6万高层不详-天龙市场52.2920万高层，8栋不详未定未入市油田板块正大金域湾227万高层，3栋，31F81-5000-5500均价530060%左右瑞璞新时代203万多层、高层，1栋21F，2栋5F107-1265000-6900均价5300尾盘瑞祥学苑71.7万高层，3栋，18F38-116.6均价580050%和枫雅居15.853万高层，3栋90-120均价5100销售7
24、0%华清御园100.419.7万高层，10栋，18F106-117均价54008、9、10号楼1万抵两万认筹中城上城5018万高层，6栋，26F78-140均价7600住宅80%，小公寓排号中恒丰时代广场28075万高层，14栋，26-29F80-159预期均价公寓4500住宅5800前期咨询华阳国际12.952.7万高层，1栋，23F41-127均价5500尾盘崛起时代11.85.45万高层，4栋，23F39-905200-580080%万利现代城10.13万高层，1栋，16F34-70LOFT5500-600060%物华国际城30248.68万高层，住宅27栋，22-33F90-14058
25、00-6500均价6000一期推售房源根本售罄君恒熙园5112万高层，10栋，18F74-173均价6000尾盘，即将交房上海城10223万高层，18栋115-126均价5300尾盘中央城5011万高层，5栋，23-26F47-2066000-6500均价630011月24日开盘认筹600余号新天地17.54.5万高层，3栋，20F43-80均价540080%荣域358.5万高层，6栋，19-23F30-246均价630085%绿景华庭76.69.1万多层，高层；6-22层90-130估计5500-6000已推出4栋，根本售罄，现排号中，认筹500余组瑞泰花园269万高层，6栋，22-26F3
26、4-1534800-5300均价510080%清怡花城73.5817.2万高层，13栋，19-23F77-142均价5200以推出5栋，销售至70%左右天骄华庭226万高层，4栋，18-22F79-5000-5500均价540070%公园里4512万高层，5栋，18-26F95-均价430090%龙城国际80015.4万高层，一期13栋，27-33F86-128均价4750一期销售60%天筑达园173.3万高层，2栋，19F-未入市中房天龙苑4312小高层、多层，6-13F-未入市金龙湾53.2310.57万-未入市濮北板块棕榈泉468108万高层；一期9栋，二期8栋，30F85-145500
27、0-5300均价5100一期根本售罄，二期一批11月17日开盘建业壹号城邦1200200万超高层；共100余栋，一期6栋，二期4栋，33F85-1734200-5600均价5000一期根本售罄，二期一批开盘当日销售270余套凤凰城35542万高层；一期11栋，22-26F82-151预期均价4500-500012月1日认筹英皇国际10024万高层；17栋，17-26F80-2064800-6300均价5100一期根本售罄，二期认筹中盛荣国际142.220.87万小高层；11F-售楼部装修中龙湖华苑5613万高层；共10栋，2栋16F，8栋26F106-未定团购中梧桐树4210万高层；7栋，22
28、-26F107-2245700-6100均价6000内部认购100余套滨湖湾30030万-未定团购中香榭里90.118万-内部认购均价5760内部认购龙湖方舟18039.6万-未定团购中龙之光10724万-未入市容金豪庭429.8万-未入市现代商贸大厦4380452.38万-未入市东湖一品47.4713.6万高层；7栋，18-26F-未入市罗浮公馆90.49318万-未入市瑞园204万高层；5栋，17-22F-未入市濮东板块丽景尚品31152万小高层、高层；13栋，9-24层80-1744190-5100均价4300一批推出340套左右，根本售罄建业桂园8720万高层；12栋，26F86-17
29、05500-5900均价570011月23日开盘，推出584套，售出360余套理想城4611万高层；6栋26F87-142估计均价5000-550011月30日认筹四季果岭15023万多层、小高层、高层；43栋23-140均价5200尾盘，剩余多层130以上户型东城溪苑17.173.19万高层；2栋18F39-122均价5100销售75%天润华庭95.49166万小高层、高层；11-26F87-129均价2660未入市兴龙湾1500180万别墅，小高层；-未入市老城板块建业城7期学树界75亩16万9栋18层高层87-160主力123-4200-4500均价4400已销售75%一品名家80亩19
30、万7栋多层9栋高层87-120主力101-120估计2021年入市龙城印象50亩7万8栋11层小高层69-121主力88-1183300-3800已销售90%盛世佳苑40亩8万13栋高层92-117主力102-1173400-3800已销售80%格瑞斯小镇3期90亩25万3期2批8栋多层5栋高层92-127主力92-1183600-42003期2批正在排号，销售30%公园一品85亩19万16栋高层78-143主力98-1193500-4100已销售85%自然水岸亩21万21栋高层85-未入市龙溪地365亩33万41栋栋多层7栋高层87-132主力95-1253500-4000已销售95%202
31、1年商品房市场各区域板块当前推盘量以及存量图由上图可知：五大板块中间，濮北新区以及濮东板块为濮阳房地产市场未来开展方向，存量房源较大；濮阳商品房市场未来供应量约定为378.07万方，未来存量约为1400.79万方，未来3-5年市场竞争将为更加猛烈；城中村改造工程分布图以及体量预估城中村改造工程是濮阳房地产市场未来3-5年内重要开发方向，由于城中村改造工程开发体量较大，会对濮阳商品房市场呵斥严重的冲击影响；经适房工程分布图以及体量其中红色部分为开工工程经济适用房是政府行为，2021年濮阳经适房有55工程，合计约为88.49万方，对市场也会呵斥一定的影响；住宅市场价风格研各版块价钱分布老城板块价钱
32、区间3200-4500濮新区东板块价钱区间4200-5500油田板块价钱区间4800-7500市区板块价钱区间4700-7200濮北新区板块价钱区间4500-6200由上图可知：5大板块，市区与油田板块房地产市场开展较为成熟，是濮阳房地产市场价钱梯度与制高点，均价根本维持在5000-7000之间；濮北濮东板块，作为新区，是城市房地产市场开展的未来方向，由于区位以及配套对应的缺乏，价钱相对较低，根本维持在4500-6000；老城板块作为县城，价钱区域为3200-4500；各版块价钱柱形图“市区油田中心板块价钱最高点，整体均价接近6000，最高价突破7500，价钱梯队根本构成，房地产市场逐渐成熟
33、与完善；濮阳房地产市场2021-2021年价钱走势图以及2021年价钱预测由上图可知：濮阳房地产市场2021年到2021年价钱逐年提高，但涨幅成逐年下降趋势；估计2021年的濮阳房地产市场均价为“5800元/；商品房市场产品调研住宅市场业态比例“高层一统江山，业态成多极化开展趋势，别墅、花园洋房等高端业态所占比例主笔扩展；建筑风风格研濮阳房地产市场建筑风格以现代简约为主，约占比例为50%；其中artdeco建筑风格所占比例近年来呈上涨趋势，为城市房地产建筑风格未来开展方向；濮阳房地产市场典型工程户型配比调研表户型配比调研表区域户型工程一房两房三房四房以及复式面积比例面积比例面积比例面积
34、比例濮北新区建业壹号城邦-0.00%85-9126.94%118-14246.73%166-24326.33%棕榈泉2期-0.00%85-9017.08%97-67.48%143-163-26015.44%凤凰城-0.00%8226.67%102-13167.14%1526.19%梧桐树-0.00%10721.36%142-17553.40%186-22425.24%市区城中央2期364.6%78-9827.9%102-65.1%2562.3%海斯顿公园-0.00%8712.0%105-83.0%143-2005.0%铜锣湾39-7339.2%863.0%108-14845.8%199-23
35、212.0%慧竹丽景-0.00%74-8885.7%-0.00%16314.3%城中城-0.00%8619%113-13071%16010%容金国际3期31-3945.46%7536.36%96-10518.18%-0.00%油田荣域29-4020.30%7613.00%83-62.50%167-1984.2%物华国际城1期-0.00%9236.4%111-14063.6%-0.00%上海城-0.00%76-8521.4%94-14378.6%-0.00%中央城4516.14%84-8835.70%969-3545.96%2392.20%金域湾-0.00%8125.44%96-12962.2
36、8%12.28%天骄华庭-0.00%78-8215.52%103-84.48%-0.00%公园里-0.00%-0.00%94-140100%-0.00%濮东新区建业桂园-0.00%85-8946.15%-14038.46%16815.39%理想城-0.00%86-8840.32%111-14259.68%-0.00%丽景上品1期-0.00%81-8920.46%116-55.64%143-18123.90%东城溪苑396.21%8012.41%96-12181.38%-0.00%合计6426.45%241324.23%593259.56%9729.76%区域板块工程称号1房2房3房4房以及复式
37、面积比例面积比例面积比例面积比例老城板块建业城7期-8724.1%123-64.8%16611.1%格瑞斯3期-8419%103-81%-一品名家1期-102-120100%-盛世佳苑-9222.1%103-11878.9%-公园一品-7825.3%97-70.8%1623.9%产品面积段房型所占比例非普通住宅普通住宅140比例增大主力面积段13015024023021019017011090705030由上图可知：三房依然是主力户型，四房以及复式等高端产品比例有所添加，客户生活诉求正在不断提高；典型工程户型分类展现以及户型特点分析一房精品户型展现两房精品户型展现三房精品户型展现精品四房户型展
39、好给最爱温馨学区房海斯顿公园给城市一个俯视的高度公园生活油田物华国际城盛大封顶准现房出卖CBD大城生活荣域正中赫位奢品传承智能安康尊贵生活龙城国际遇见梦想的城文化休闲住区清怡华城花开成海香满全城花主题人文生活区濮东新区建业桂圆踏香而来举城以待中式建筑生活区丽景上品郑州有郑东濮阳看濮东质量大盘生态美宅理想城致我们曾经的理想圆梦理想纯生活运营区老城建业城五好名家学树界调和家庭学区房经过以上各楼盘整理的资料可以看出，多数工程在强调工程产品、区位、配套、交通、规划等根本要素的同时；多数工程更多追求的是一种让客户产生共鸣的生活理念诉求；两年前还在讲产品根本的生理需求，如今转变为“精神生活的
40、诉求；阐明濮阳房地产市场市场供应量较大，市场竞争猛烈的情况下。营销方向的逐渐转变“由简单粗暴产品阶段逐渐变为“有精神寄托的品牌阶段；典型楼盘宣传卖点分析：区域板块工程宣传卖点卖点支撑濮北新区建业壹号城邦品牌配套规模建业、新区配套、200万方棕榈泉规模区位百万方、新区凤凰城规模、品牌、智能化60万方、泰和、海尔智能化市区铜锣湾区位、品牌、教育中心广场、怡海，市一中城中城区位、教育劳动市场、市一中一小海斯顿公园地段、规模、品牌、公园京开道巴黎街、60万、汇丰、公园油田物华国际城地段、规模紧邻CBD、百万方荣域地段、教育、物业紧邻CBD、五小五中二高、菲佣、人工降雨降雾龙城国际规模、价钱20
41、0万方、均价较低清怡华城品牌、花主题、教育清华房产、主题花景园林、学校濮东新区建业桂圆品牌、中式建筑、物业建业品牌、品牌物业丽景上品区位、规模、社区配套濮东、50万方、太阳能社区幼儿园理想城品牌、产品中房、产品线丰富合理老城建业城品牌、规模、教育建业、50万方、建业美式教育配套建业国际学校经过对濮阳主要在售楼盘的宣传卖点和卖点支撑分析来看，工程卖点的根本要素出现的频率较高；但“品牌效应逐渐显现，清怡华城与建业的热销，就是见证；典型工程宣传渠道分析：濮阳市房地产市场典型工程工程推行统计区域板块工程称号濮阳房地产市场常用推行推行线渠道线活动线展现线户外电视报纸网络单页短信巡展事件促销暖场售房部工地
49、楼间距40米到70米停车位1：1地下两层交房日期2021年年底销售率一期90%左右主流客户构成工程周边个体、私营业主周边配套学校、医院、超市、商业街、车站工程优势开发商实力，品牌好，小区大；保安监控、周界防备、电梯控制、入户影像感应系统；周边有学校、银行、医院；地理位置好，紧邻市中心，离汽车站近工程优势价钱高，施工进度慢城中央开发商濮阳市龙云置业工程地址濮阳市中原路与金堤路交汇处营销谋划单位郑州结合地产顾问物业公司龙昊物业期数3期，共3期总占地面积48亩总建筑面积8万价钱一期均价3840元/；二期开盘均价4800元/；三等待定付款方式一次性、按揭、公积金产权70年绿化率46容积率3.0楼间距