2023年7月15日，国家统计局发布数据显示，2023年6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降、二手住宅环比下降。图为2023年6月21日，太原，民众在售楼部查看商品房户型。中新社记者韦亮/摄
在房贷利率下行的情况下，一些早期选择固定利率的购房者开始想方设法提前还贷，降低存量房贷利率呼声越来越高。近期央行也表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定。但目前来看，还没有银行明确宣布同意下调存量房贷利率。
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房贷利率的一升一降牵动着老百姓的神经。在央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款后，存量房贷利率是否会下调成了购房者最关心的话题之一。
7月21日，记者就存量房贷利率能否协商一事致电常州几家商业银行，其中一家商业银行的工作人员回应：“我们只有商转公（住房商业贷款转公积金贷款），但没有听说过可以商量房贷利率的。”
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，在房贷利率下行的情况之下，降低存量房贷利率是必然的。
她说，一些早期选择固定利率的购房者苦高房贷利率久矣，银行主动有所作为，更能赢得老百姓的信任。
利差持续扩大提前还贷潮仍在持续
随着我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量房贷与新发放房贷的利差不断扩大。
央行发布的数据显示，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。仅从6月来看，个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。
贝壳研究院监测数据显示，7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，触及历史低位，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。
然而，相较于当下较低的房贷利率，前些年购房者的房贷利率相对处于高位，其中一些人的房贷利率甚至超过6%，不少购房者选择提前还贷来应对较大的利差。
提前还贷潮仍在持续。此前，在国新办新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜解释，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资，提前偿还存量贷款的现象大幅增加。他指出，这种现象对住房需求并不构成影响，是居民资产配置的调整。
在理财方面，居民存款意愿持续增加。今年上半年，人民币存款增加20.1万亿元，同比多增1.3万亿元。并且随着理财打破“刚兑”，以及去年年底一些理财产品甚至出现“破净”现象，居民选择提前还款的意愿也在增加。
按揭贷款存量资源“争夺战”或将打响
在发布会上，邹澜表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
这被不少业内人士看作是存量房贷利率下行的信号。目前来看，还没有银行明确宣布同意下调存量房贷利率。
降低存量房贷利率难在哪儿？赵秀池指出，降低存量房贷利率，银行的收益会降低。银行是一个特殊的企业，一定程度上靠存贷款的利差维持生存，降低存量房贷利率，等于减少了利差收入。
但是，购房者提前还贷以降低贷款成本，银行是拦不住的。赵秀池说，允许在存量房贷利率高处“站岗”的借款人与银行协商降低利率是必然的。她建议，银行统一将之前存量房贷固定利率转化为基于LPR（贷款市场报价利率）的浮动利率。
而此前在发布会上，邹澜介绍，上半年，从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额一共是50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元。“个人住房贷款余额总体略微减少。”
“按揭市场正从‘卖方市场’进入‘买方市场’。”在广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，一季度存量房贷余额开始减少，这或将成为一个大趋势，意味着按揭贷款的“蛋糕”在变小。对于银行来讲，房贷作为优质资产，是各个银行争夺的重点。
李宇嘉认为，未来，住房信贷市场进入存量时代后，除了自上而下的“降利率”，也将出现自下而上的存量房贷“降利率”，住房信贷存量资源的“争夺战”预计很快就会打响。随之而来的是，银行的经营行为也将发生很大变化。例如，银行“跳”出来降低LPR的加点水平，以争夺客户，具有一定的必然性，既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他银行的客户来办理“转按揭”以置换旧的贷款等。
房价不具备大幅下跌的基础
除了房贷利率，老百姓最关心的问题还有房价以及房地产的走势。
上周，房地产市场交出了“半年报”。在国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，一季度前期积压的购房需求集中释放，带动房地产市场有所改善，二季度房地产市场逐步回归常态化运行，上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。
从房地产主要指标来看，上半年，全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额增长1.1%，均明显好于去年全年。房地产开发投资同比下降7.9%。
“上半年楼市‘先扬后抑’，后续仍然需要耐心、信心、政策支持。”赵秀池表示，上半年住宅的销售量虽然下降，但是住宅的销售额在增长。而开发投资、房屋及新开工面积下降，也在一定程度上说明了开发商对市场预期较悲观，投资意愿较低。
从房价来看，6月，新房销售价格环比“止涨”。国家统计局发布的数据显示，6月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨城市有31个，比上月减少15个。
同时，二手住宅价格跌幅扩大。70个大中城市中有63城二手房价环比下降，仅有7个城市上涨，打破近期下调城市数量的纪录。一线城市上海二手住宅价格“领跌”。
贝壳研究院首席分析师许小乐向中青报·中青网记者表示，当前，房地产市场的节奏从一季度的恢复性反弹回到常态。并且买方市场的特征越来越强，房源供应充足，房源去化周期拉长，业主售价预期下调，因此，房价短期处于回落阶段。
“不同区域、不同类型住房房价回调的步子也不一致”，许小乐表示，从城市看，经济、人口等基本面较好的城市，市场需求充足，这类城市房价调整幅度较小；从产品看，一些“老破小”因为不能很好满足居民改善性住房需求，去化困难，价格下调幅度较为明显。
李宇嘉则认为，这是由于一季度积压的需求释放完毕后，需求出现断层、接续不上。新房环比“由涨转跌”，二手房价环比跌幅扩大，是二季度市场交易情绪较弱、成交量下滑的必然结果。同时，叠加近期债务到期、保交楼力度加大对资金需求增加，开发商重回降价促销通道。
关于二手房房价，李宇嘉认为，随着市场预期下滑，部分投资者、预期悲观的业主开始降价出售，近期，一线城市二手房挂牌量迅速攀升。而一线城市新市民、年轻人较多，疫后就业复苏不及预期，他们对房价支付能力有所下降。并且随着一线城市近期保租房、长租房、人才房供应多，租购并举取得进展，房价预期转弱、支付能力下降后，购房人群开始转向租房。
针对当前房地产市场形势，近期，央行、金融监管总局联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至明年5月底。
同时，许小乐也谈到，我国住房金融“安全垫”较高，居民房贷债务压力总体稳定，房价不具备大幅下跌的基础。而且我国城镇化正处于从人口红利向人才红利过渡的关键阶段，居民改善住房的需求强烈，这类住房需求是房价恢复平稳健康的坚实基础。