链家为你详细介绍：在上海买二手房流程到底是怎么样的；每个过程中有哪些需要注意的点。
1
意向阶段
第一种：按照你对房子的出价，向中介公司支付一定数额的意向金，委托经纪人带着意向金和意向书等代表买家（购房客户）诚意的凭证，前去和业主（卖家）洽谈；
第二种：约业主见面，在第三方房产经纪公司居间见证下洽谈；
【洽谈内容】
【特别事项】
在本阶段，链家经纪人会向客户了解和初步审核购房资质、贷款资质、征信情况以及贷款所需要的收入情况等信息，以确保客户有购房资质、贷款资质（若需），客户方需要如实相告，以免因为某个条件而无法完成交易导致较大损失。
意向金
意向金是附条件的定金。是在买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来，并支付一定金额的货币，作为买房诚意的证明。
关键词：附条件的定金自动转化成定金意向金返还
2
定金
定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人双方约定，但不得超过主合同标的额的20%；超过百分之二十的部分就不属于定金，不适用法律关于定金罚则的规定。
定金合同要采用书面形式，并在合同中约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日生效。
定金属于法律用语，是一种对债权的担保款，并应以书面形式约定。根据《合同法》、《担保法》的规定，适应用定金罚则。
关键词：保证债务的履行交付定金之日生效定金罚则
定金罚则
当一方违约时，给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。
效力：
①当事人既约定违约金又约定定金的，当一方违约时：对方可以在定金条款和违约金条款两者中选择之一适用；
②当事人既约定定金条款又有实际损失时：定金责任不以实际发生的损害为前提，定金责任的承担也不能替代赔偿损失，因此应分别适用定金责任和赔偿损失的责任，两者同时执行。其总值超过标的物价金总和的，人民法院应酌减数额。
选择定金罚则时，以定金实际支付的金额为准且不超过标的物售价的20%。
关键词：付定金方无权要求返还定金接受定金方双倍返还定金效力
定房阶段——网签
不管是二手房交易还是新房交易，都必须经历网签这个流程，签订《上海市房地产买卖合同》示范文本（俗称黄皮合同）、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行，使得交易安全进行，交易过程中能够得到监管，防止一房多卖等风险的出现。
在网签阶段是需要支付首付款，尤其是需要申请住房按揭贷款购买房子，银行批贷的基础就是支付了一定比例的首付款，首付比例是根据购房者购房资质和房屋的性质等情况综合而定。
居间服务
3
贷款阶段（若有）
如果不是全款购房，需要申请二手房住房按揭贷款。在网签且已经按要求支付首付款后，其余部分以要购入的住房作为抵押，向银行申请按揭贷款。二手房住房按揭有商业贷款和公积金贷款两种，按照贷款方式分为纯商业贷款、纯公积金贷款以及同时申请两者的组合贷款。
买卖双方提供材料由银行面签审核，符合条件后出具批贷函。
4
核价、查限购、过户登记预受理阶段
缴税是以税务核定价或者税务指定的评估公司的核定价作为缴税基数，因此首先需要核价；
核价、审税、过户登记预受理4个工作日后，交易中心通知会办理缴税事宜；
税务核定价
税务根据其指定的评估公司出具的核价单上注明的价格认定为“税务核定价”；注意所核价格不一定同网签合同价格一致。
是后期缴税的基数。
5
缴税阶段
若双方逾期未办理完成缴税手续的，将重新办理不动产登记预受理。
该阶段一个工作日即可完成。然后不动产登记事务中心出具《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》。
常见的二手房住宅涉及的税费种类主要有增值税及其附加税、个人所得税、契税以及各80元的抵押登记费、转移登记费；
在过户前，房屋不能有抵押，否则需要抵押借款还清并取得抵押注销材料（若有）及抵押登记（若有）后才能过户。
6
领取产证阶段
凭《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》（登记种类：存量房地产买卖）、身份证件（原件）领证，也可委托他人代为领证。
全款的话在缴税过户后一个工作日即可领取产证了，时机巧合的话缴完税，下午即可领取到尚有温热的新产证。
贷款购房的话，需要将《房屋他项权证》、抵押证明、放款材料递交银行后银行放款。
7
房屋交接阶段
交接无异议后，双方在《房屋交接书》上签字确认，由链家经纪人连同整个流程之前的买卖双方资料、合同等材料上传公司，存档保管。
其他违约
除合同中已经明确规定的因逾期、故意不履行合同约定等违约行为带来的违约责任和违约金标准外，若因违反限售规定，不动产登记事务中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，买卖双方可以协商同意按下列约定处理：
1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；
2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。
虽然将整个流程叙述了一遍，但是房产交易对于买卖双方来讲，从来都是一件战战兢兢的大事，容不得一丝的风险发生。
链家也在上述的各个环节提供了全方位的进行和监管机制，有一线的业务经纪人，有负责交易、协助申请贷款的交易管家部门（负责签约的交易管家和负责交易中心陪同的交易员），以及其他在每一步骤都反复监管和审核的分行主管、风控专员、档案专员、法务专员、售后专员等等。
每一笔交易的背后，都是由看不到的几十个人的团队保驾护航。