工抵房网签备案变现融资，双方注意税务风险

此外，推行“期房”入学政策。自2024年9月1日起至2025年8月31日，购买尚未交付的新建商品住宅的购房人及其子女，可凭已网签备案的《商品房买卖合同》和预告登记证明，从2025年秋学期起，按照入学当年学区划分方案，享有与现房同等的公办义务教育阶段学校学位权。在享有学位期间，不得解除或变更商品房买卖合同。

工抵房，顾名思义是工程抵款房，指的是开发商以房产冲抵欠款（可以是工程款，也可以是其他材料款项）的经营模式。因这种商业模式有助于解决房企短期资金紧张，化解房企债务危机，在房地产下行环境下备受推崇。实践中，“工抵房”模式早已有之，存在的形式多样，主要有以下几种：

一是，房地产开发企业直接将完工产品产权转移建筑施工单位；

二是，房地产开发企业集团内跨项目将其他项目完工产品抵付建筑施工单位工程款；

三是，房地产开发企业以未完工在建工程抵付工程款；

四是，房地产开发企业与建筑施工单位签订抵减协议，不涉及产权转移，实际销售后再由购买方代替支付工程款。

上述新闻中提及的即第四种模式。新闻中六安市政府在目前开发企业普遍面临资金问题形势下，为缓解企业资金压力，盘活项目资产，允许企业“工抵房”“二次”网签备案，以最大限度发挥“工抵房”作用。

根据《征求意见稿》及实践中常见的工抵房做法，操作流程大致是：（1）施工方和开发商签订“工抵房”协议，并进行网签备案（有的模式仍在开发商名下，施工方仅有抵房协议）；（2）确定购房人后，把房产变更至购房人名下，购房人款项最终支付给施工方。据此，我们对交易的税务风险分析如下：

2、销售额确认

“工抵房”模式下，实际购买人支付的购房款很可能小于开发商应当支付的工程款。如个人支付95万房款，款项通过监管账户给施工方，抵消的是100万的债务。开发商如何确认销售额呢？此种情形下，一般实际购买人会要求按实际金额开具发票，签订合同，因此，建议开发商将差额部分通过销售折扣方式处理，按折扣后金额确认销售额。土地增值税上，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）关于收入确认的规定，收入确认以已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。因此应按开票或合同金额确认销售收入。

3、土增税扣除凭证

总之，“工抵房”模式将开发商采购服务和销售房产合一，还可能牵扯第三方购买人的利益。各方在交易中要清晰法律及税收政策规定，规避不必要的风险，必要时可寻求专业人士协助。