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2023.05.25广东
导语：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，被执行人唯一住房可以通过拍卖或变卖等方式强制执行处置。那么，若被执行人的房产是农村宅基地房，也能参照上述规定强制执行吗？与大家一同探讨。
我国不允许本村村民以外的人买卖农民房。基于此，若非本村村民，被执行人通过买卖取得农民房并不合法，显然不能通过法院强制执行行为使其农民房买卖合法化。这种情况下，被执行人对农民房的权利基础并非物权，而是基于房屋买卖合同的债权，且该债权处于不确定状态，有被认定无效的风险。该农民房不满足“权属明确”的执行拍卖条件。即，不具有本村村民身份，被执行人通过买卖取得的农民房不能被强制执行并拍卖。但被执行人合法拥有的农民房可以被强制执行并拍卖。具体如下：
根据《民法典》第362条，宅基地使用权人有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。按此规定，被执行人合法取得宅基地建造的农民房是其合法财产，依法可以被强制执行并拍卖。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条也规定，对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。即现行法律并未禁止强制执行农民房。
1、竞买人资格
2、优先购买权
实务中，农民房虽登记在被执行人一人名下，但该农民房一般属于被执行人家庭共有，而非被执行人单独所有。农民房拍卖的，被执行人的家庭成员作为共有人享有优先购买权，同时，村委会或村民小组等集体组织也享有优先购买权。除通知优先购买权人外，还需对各优先购买权是否会发生冲突提前做好预案。
3、评估价格
实务中，一、二线城市的法院一般可依法直接对农民房评估，因其市场参考价相对容易参考和确定。而三、四线城市的农民房因缺少参考市场价，通常较难进行价格评估。遇到这种情形，建议不进行评估，而与被执行人协商确定处置参考价，以免因无法评估而不能进入拍卖程序。若被执行人拒绝协商，部分地方可尝试征询村委会或村民小组乃至乡镇政府意见的方式确定。
4、被执行人生活保障
《土地管理法》第62条规定，农村村民只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。基于此，法院在处置农民房时，也需考虑到被执行人生活保障问题。除了预留租金外，还需综合考虑照顾老人、小孩，促进和谐等问题。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》二十五条的规定，对于第二次拍卖仍流拍的不动产，人民法院可依法将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人拒绝抵债，依法进行第三次拍卖，第三次流拍并变卖失败后，申请执行人仍拒绝抵债的，应解除查封、冻结。
实务中，申请执行人通常不具有合法取得农民房的资格，即使申请执行人同意抵债，法院也可能不会把相应农民房裁定以物抵债给申请执行人。不过，也有部分法院在流拍后，直接根据申请执行人的申请裁定以物抵债，但申请执行人无法依据该裁定办理过户手续。
若申请执行人拒绝以物抵债，不同法院操作不同，不过大部分法院会解除对相应标的物的查封措施。