【摘要】：近年来，商品房买卖合同纠纷随着经济发展、居民住房需求而不断增多，而其中开发商迟延办理房屋权属证书引发的案件纠纷占多数，诉讼请求多为要求开发商履行办证义务和支付逾期办证违约金。最高人民法院针对此类案件出台了专门的司法解释，对逾期办证违约金做出规定。但在司法实践中，对逾期办证违约金认定和调整方面还存在分歧。本文以案例引入，进行办证义务主体、违约金计算标准、诉讼时效等问题的讨论。
【关键词】：商品房买卖合同逾期办证违约金
一、案例介绍及问题引入
由该案可知，对于商品房买卖逾期办证违约金的调整问题，可能涉及到多个方面：办证义务主体、违约金数额的计算标准、截止日期的认定（是否存在不可抗力等因素）、诉讼时效。
二、办证义务主体
笔者更认同第二种观点，开发商和买方在办理转移登记手续上各有各的义务，应被界定为办证义务的共同主体。具体而言，开发公司属于办理转移登记的先期义务人，即完成预售房的初始登记，将完整合规的有关资料提交给不动产登记机关进行申请，经审核、批复后再将初始登记证明文件交付买方用于转移登记。如在南雄公司的案件中，买卖双方在合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理商品房交易需由出卖人提供的资料报交易管理部门备案”。
三、逾期办证违约金的计算标准
（一）不予调整：以实际损失为依据
笔者认为，以实际损失作为调整违约金的依据，却有其合理性，但在司法实践中还是缺乏一定的可操作性。法官根据案件的具体情况，若认为合同中约定的逾期办证违约金明显过低，并且明显有损买受人的利益，行使自由裁量权予以适当调高，也并无不妥。但这种自由裁量权的行使应当保持谦抑，在作出决定时也要考虑到当事人的意思自治或案件可能存在的特殊情况。
（二）予以适当调整：以违约金的目的为依据
四、逾期办证违约金的截止日期和诉讼时效
（一）截止日期的认定
对于逾期办证违约金的截止日期，实务界存在两种观点。第一，认定到办证完毕之日止。这也是法院判例中支持较多的一种计算方式。本文中的南雄公司案件即是如此。判决违约金的计算一直到实际办证结束之日，能够充分保障买受人的权益，并督促开发商尽快履行完办证义务。同时，也能避免买受人囿于诉讼时效的限制，每过三年即需向法院起诉要求支付违约金，既会造成当事人的诉累，也会浪费司法资源。第二，认定到判决生效之日。这是考虑到在判决生效之后的违约行为，具有很大的不确定性，且实际尚未发生。若确实有新的违法事实发生，则可据此再行起诉，如此裁判较为稳妥。
笔者更偏向于第一种观点，一方面是因为目前司法实践中确有大多数是按照实际办证之日的截止日期来计算，证明这一做法具有较强的可行性和信服度；另一方面这对于督促开发商履行应尽义务有很好的指导作用，且若认定截止到判决生效之日并要求当事人就其后发生的新违约行为另行起诉，也没有完全规避诉累或利于司法资源的合理配置。
（二）诉讼时效的认定
笔者更认同第三种观点。第一种观点模糊了一时性债权和继续性债权的区别，与诉讼时效“自权利被侵害”起算的原则相悖。第二种观点，看似合理，但却容易导致买受人为获得高额违约金，迟迟不主张权利，故意不与开发商交接已合格的房屋，甚至引发道德风险，不符合诉讼时效制度的设定意义。
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