自《中华人民共和国民法典》施行之后，对于房屋产权归属这一关乎民生及经济发展的重要问题，群众已经熟知“房产证写的谁，房屋就归谁”这一基本的房屋登记生效原则。但在实践中，由于各种原因，仍存在房屋登记所有权人与实际权利人不一致的情形。那么，在金钱债权执行中，房屋作为执行标的物被采取查封等执行措施时，作为房屋的实际所有权人，能要求阻却执行，解除对房屋的查封吗？一起来看看吧！
案例一：
向开发商购买的商品房被查封
案件详情
赵甲是一名未婚青年。2018年，赵甲与某开发商签订房屋买卖合同，购买了一套价值三百多万的房屋，并且已经向该开发商支付了全部款项。这套房屋是赵甲在京的唯一住房，但开发商一直以各种理由拖延办理房产证。2022年8月，赵甲买的房子因开发商欠债被法院强制执行而被查封。无奈，赵甲向执行法院提起案外人异议，被驳回后又提起案外人执行异议之诉，要求停止对该房屋的强制执行。
审理过程
法官提示
实践中，大量买受人向开发商购买房屋是为居住使用，且该房屋是其家庭的唯一住房，上述买受人即为商品房消费者。商品房消费者向开发商购买商品房时没有及时办理房产过户手续的情况时有发生。开发商因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在开发商名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者可以提出执行异议，以排除强制执行。
对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
本条款规定的是对商品房消费者物权期待权的保护条件，赵甲在本案中主张其对申请执行人与开发商之间的金钱债权所指向的执行标的即本案房屋具有排他性的民事权益，按照以上法律规定的三方面条件进行判断后，可以认定赵甲对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。
案例二：
购买的二手房被查封
钱乙于2018年与王某签订房屋买卖合同，购买了唐山一套价值约60万元的房屋。除1万元过户保证金未付外，钱乙已将其他购房款支付至王某账户，占有房屋后出租收益。2023年3月14日，该房屋取得房产证，登记于王某名下。由于王某欠债被强制执行，导致该房屋于2023年3月27日被查封。无奈，钱乙向执行法院提起案外人执行异议，被驳回后又提起案外人执行异议之诉，要求停止对该房屋的强制执行。
法院经审理认为，首先，钱乙与王某的房屋买卖合同签订于人民法院查封之前，且为合法有效；其次，钱乙在人民法院查封之前已合法占有该房屋，该占有并不要求其实际居住，只要对案涉房屋享有控制、收益等权利即可；再次，钱乙已按照双方房屋买卖合同的约定向王某支付完毕房屋首付款，并已结清全部剩余贷款，且已将双方争议的1万元履约保证金交付法院执行；最后，案涉房屋于2023年3月14日登记于王某名下，法院于3月27日即查封案涉房屋，应属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。对于案涉房屋未办理产权变更登记不存在过错，故钱乙对案涉房屋具有实体权利，进而判决支持了钱乙的诉讼请求。
金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
本条款规定了关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，钱乙在本案中主张对申请执行人与被执行人王某之间的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，可以认定钱乙对案涉房屋享有的权利足以排除一般金钱债权的执行。
案例三：
被开发商抵顶工程款的房屋被查封
孙丙是一名工程承包商。2016年，孙丙和某开发商签订工程施工合同，承包该开发商在某住宅项目的钢结构工程，工程造价为210万元。工程完工后，开发商没有现金支付工程款，提出以房抵工程款。孙丙便与该开发商签订《工程款抵顶协议》，约定以该住宅项目内房源折抵工程款。2021年，孙丙与该开发商签订现房买卖合同，并办理了网签。之后，由于该开发商欠债，案涉房屋被法院查封。无奈，孙丙向执行法院提起案外人异议，被驳回后又提起案外人执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的强制执行。
基于以房抵工程款而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，不能基于以房抵工程款协议产生优先于一般债权的物权期待权，受让人原则上不能排除其他金钱债权人对受让房屋的强制执行。但当受让人满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条构成要件时，仍可作为买受人享有足以排除强制执行的物权期待权。本案中，孙丙虽为被以房抵工程款的人，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，故可以排除一般金钱债权人对案涉房屋的强制执行。
案例四：
被确认了权利归属的房屋被查封
李丁2015年与王某签订了期房买卖合同，于2016年入住案涉房屋。但王某却不配合李丁完成过户。故此，李丁向法院提起了民事诉讼，法院判决王某协助李丁办理过户手续。但王某不仅拒不履行法院判决，还与何某恶意串通签订了房屋买卖合同，将案涉房屋过户给了何某。2018年，法院判决认定王某和何某的房屋买卖合同因为恶意串通而自始无效。然而，何某却在判决生效之前又与张某签订了抵押借款合同并对案涉房屋进行了抵押登记，使得案涉房屋被设定了抵押权，导致房屋无法完成变更登记。张某此后向法院提起诉讼，并申请法院查封了案涉房屋。2021年，法院判决认定何某和张某的抵押借款合同无效，并判令何某和张某注销案涉房屋的抵押权。但案涉房屋仍在查封之中，故李丁向执行法院提起案外人执行异议之诉。
执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判，未将执行标的物确权给案外人，而是基于不以转移所有权为目的的有效合同（如租赁、借用、保管合同），判令向案外人返还执行标的物的，其性质属于物权请求权，亦可以排除执行；基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。
本案中，在案涉房屋被查封之前，已有生效裁判认定原产权人王某协助李丁办理案涉房屋的过户手续，且张某依据无效合同就案涉房屋设立的抵押权已经注销，李丁对案涉房屋享有物权请求权，可以排除张某对案涉房屋的执行。
案例五：
协议离婚时分得的房屋被查封
周戊与杨某于1990年登记结婚，于2017年协议离婚。双方在婚姻存续期间购买了包含案涉房屋在内共四套房屋，案涉房屋登记在杨某名下。《离婚协议书》约定案涉房屋归周戊所有，债权债务归杨某负责追讨和偿还。2016年至2017年，杨某陆续向赵某借款两百余万元。2019年，赵某起诉至法院，要求杨某偿还借款。双方达成调解，确认杨某偿还赵某借款及利息共计200万元。但是因杨某未履行该调解协议，赵某申请强制执行，查封了案涉房屋。周戊向执行法院提起案外人异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。
法院经审理认为，周戊与杨某签订离婚协议书，约定案涉房屋归周戊所有，在案涉房屋办理过户登记之前，周戊享有的是将案涉房屋的所有权变更登记至周戊名下的请求权。且周戊的该项请求权足以排除赵某申请的强制执行，具体理由如下：第一，各方当事人均认可涉案债务系杨某的个人债务，并非周戊与杨某的夫妻共同债务，而周戊们在离婚协议中对双方共有房屋的分割约定相对均等，债务人杨某的责任财产并未因离婚财产分割而明显减少；第二，周戊享有的请求权系特定地指向案涉房屋的变更所有权登记请求权，而赵某享有的债权为普通金钱债权，且并未特定地指向案涉房屋，其只享有对杨某责任财产的一般期待，不享有对特定财产的信赖利益；第三，案涉房屋系“三定三限三结合定向安置房”，房屋过户受到政策限制，周戊对案涉房屋至今未办理过户并不具有过错。综上，法院认定周戊对案涉房屋享有的权利足以排除法院强制执行，故判决支持了周戊的诉讼请求。
夫妻协议离婚时签订离婚协议，约房屋归一方所有时，夫妻一方即取得了对案涉房屋所享有的请求过户登记的权利，该离婚协议是双方在离婚时对夫妻共有财产的处分行为，是一种债的关系，夫妻一方据此针对该房产享有的是债权请求权。在房屋被查封后，如夫妻一方据此提出案外人异议，要求阻却对案涉房屋执行的，则应着重审查夫妻双方在协议离婚时对案涉房屋的处分是否损害债权人的利益。
本案中，从权利内容来看，周戊对案涉房屋所享有的请求办理过户的权利相对于在后设立的赵某对杨某的普通债权请求权而言针对性更强烈，故法院认定周戊对案涉房屋享有的权利可以排除赵某对案涉房屋的执行。但如果被执行人作为债务人，在生效法律文书已明确其应当履行偿还债务的义务的前提下，在协议离婚时仍将属于夫妻共同财产的房屋约定归对方所有，其责任财产因离婚对共有财产的分割而明显减少，债权人可实现的债权利益明显受到了损害的，则另一方提出要求阻却对案涉房屋执行的请求将不能得到支持。