网易海南房产上线全新栏目《以案说房》，用真实案例，让您在置业过程少踩坑。
近来，房企暴雷的声音不绝于耳，旁观者跟看悬疑剧一样，猜测还有多少雷在路上。对于购房者而言，如果摊上了这种企业和项目，那就可能就真像剧中人一样，心惊胆战，六神无主……担心收不了房，收房了又担心房屋质量，解除合同又担心钱房两空。
这不，前两天就有个朋友问我，他的朋友买了房，据说还付了全款，但是房子被建筑公司申请查封了，怎么办？
于是，这就转到了我们今天要聊的话题——房企暴雷，导致我的房子被查封了，怎么办？
首先，严格意义上讲，如果没有办下房产证，房子还不是你的，期间还会又一些变数。这就是近来好多人开始明白的一个道理——危险的期房。
第二，期房项目上通常或必然会有一些优先级的债权，如项目施工承包人（建筑公司）的优先受偿权、银行等金融机构作为抵押权人的优先受偿权。除此以外，还会欠很多供应商的钱。
第三，如果房企不能按合同约定支付上述款项，建筑公司、银行会提起诉讼并且大概率都会胜诉。如果开发商不能按照生效的裁判文书履行，那么建筑公司、银行就会申请强制执行，就是很多人近期担心的或正在经历的查封，甚至拍卖。当然，一些时候，建筑公司、银行会在诉讼前就会申请查封。
第四，有必要说几句安慰人的话了，如果你是按照正常、正规的购房流程买房，按揭，经过了备案、网签等手续，你买的房大概率不会被查封。但是，就怕你的购房过程中存在瑕疵。至于什么瑕疵，不用细说，好多朋友估计会很清楚。
这个时候有必要提到两条司法解释，估计也是最近点击率比较高的司法解释——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
关于这两条司法解释，先做一下简单讲解：
一、先划个重点：第二十八、二十九条分别所列的条件必须同时满足。
二、合同是第二十八、二十九条都要求的条件。需要注意的是，即使你和开发商在查封前签了貌似正规的购房合同，但是，这个合同可能会被判定为无效。比如，你没有购房资格，那么你的这个合同可能就因为违背了“限购”这一公序良俗而归于无效。（《民法典》第一百五十三条：违背公序良俗的民事法律行为无效。）
三、第二十九条是对生存权的特殊保护，特指从开发商手中购买住宅商品房，而且你得是“商品房消费者”（可以简单地理解为我们通常所说的“刚需”）——“用于居住且名下无其他用于居住的房屋”。
四、第二十八条可以扩大到购买一、二手房，名下有多套房产的无过错购房者，还涵盖了住宅、商铺、写字楼、车位等不动产。值得注意的是，查封之前必须合法占有该不动产。
接着，我们结合最高人民法院（2021）最高法民申3574号民事裁定书（申请再审）、广东省高级人民法院（2020）粤民终1160号民事判决书（二审），进行具体讲解——
案例发生在三亚。
2018年2月19日，王某与开发商签订《认购协议书》，认购案涉房产，房产面积155.35平方米，总价为9522955元，一次性付款优惠总价6410000元，购买人须在7日内与开发商签订《商品房买卖合同》。但双方未另行签订《商品房买卖合同》。
2018年2月23日，开发商向王某出具发票，确认收取王某房款6410000元。同日，开发商出具交房通知书并为某办理了入住登记。
法院认为，王某购买案涉房产不符合消费者购房条件。
在本案中，王某所购案涉房产位于海南省三亚市三亚湾，属于旅游度假区，与王某常住地不一致，故原判决认定王某对案涉房产的民事权益不属于消费者生存权保护范围，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定条件，符合本案实际情况。王某再审虽称目前想定居三亚并在三亚工作，但并未提供充足证据推翻原判决认定的事实。
重要提醒：这一条理由，值得很多以度假、投资为目的来海南置业的购房者好好思量。你即使签了合同，交了全款，入住了，但是你的常住地不在海南，可能就会被认定为该房产不用于居住，进而不符合第二十九条，最终导致无法排除强制执行。
法院认为，王某在购买房屋过程中存在过错。
如前所述，原审查明本案存在先抵押后签订商品房认购书的情况，王某在购买房屋时没有注意到房屋所有权登记存在他项权利阻碍房产过户的瑕疵，在签订案涉商品房认购协议书时未尽到向房产登记部门了解案涉商品房物权状态的注意义务，应承担所购房屋无法办理过户的相应责任。
重要提醒：这一条理由，可能值得买房过程有瑕疵的购房者好好思量。可能有心的朋友要问，前文所述中，“双方未另行签订《商品房买卖合同》”，王某对此是不是也有过错？在我看来，是的。
还需要提醒的是，如果法官认定购房者有过错，那么在一些案件中如要适用第二十八条，也不符合第四个条件：非因买受人自身原因未办理过户登记，最终导致无法排除强制执行。
最后，再提醒一句：买房置业是人生大事，需要具备相应的注意义务，建议全程有专业人士把关，尤其是你的购房过程存有瑕疵的时候，不要想当然，更不要心存侥幸。不然，到时候纠纷出现，后悔莫及，到了法庭是一副“傻白甜”的模样。要知道，对于房屋买卖，法官眼中是没有“傻白甜”的，只有“理性的经济人”。
审稿人：刘军律师，执业于海南新概念律师事务所。
编写人：张双建律师，执业于海南新概念律师事务所。
张律师执业前的十多年，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。执业方向为房地产、公司及侵权等。