沧海横流，1999年的中国房地产市场，已经有了互联网元素。纵观当年的房产互联网环境，几乎创始人都有海外的从业背景，他们当时的视野决定了选择，能存活到现在的有，消失于历史长河的更多。
01序幕
回首过去，我们总是会产生时代的宿命感，人在江湖，身不由己，互联网和房地产便是这样的江湖。
1999年，莫天全在北京定慧寺西大柳庄附近一个居民小区租下一套三居室，买了服务器和电脑，开始了自己的创业之旅，最早叫做中国物业网，也就是后来的搜房，早在多年前在华尔街的工作经验，在2000年互联网泡沫破灭之前，莫天全赶上了中文互联网的第一波浪潮。
2003年年底，吴波把焦点卖给了搜狐，也就有了现在的搜狐焦点。吴波的出名并不是因为焦点网，而是拉手，在千团大战的末期，拉手网是唯一能跟美团抗衡的团购网站，但时也命也，命运多舛的拉手网最终卖给了南京三胞集团，成为了互联网资本历史的标本，这也是后话。
沧海横流，1999年的中国房地产市场，已经有了互联网元素。纵观当年的房产互联网环境，几乎创始人都有海外的从业背景，他们当时的视野决定了选择，能存活到现在的有，消失于历史长河的更多。但相比中文互联网开始积蓄和后来的爆发，犹如95年到99年之后的节奏，房地产与互联网的节奏总是慢了几拍，慢条斯理却错过了同步发展的机会，虽然埋下了种子，但成长太慢。
心灵鸡汤总是说慢就是快，但对于互联网领域而言，真不是。
02疯狂的开始
1999年之后的房地产行业，也经历了快速发展的阶段，首先是中国中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,意见要求积极稳妥地扩大消费信贷,鼓励商业银行提供全方位优质金融服务，加上后续的连续降息，中国的住宅商品房市场被彻底激活。这里还有一个宏大的背景，就是中国的城镇化进程拉开了帷幕，互联网的爆发除了趋势之外，也是基于中国庞大的人口迁移而诞生的人口红利。
中介行业的发展，在更加宏大的视角中，早已有了安排。
首先尝到中介行业甜头的是左晖。
2000年的盛夏，左晖创立了链家，与传统中介玩法不同，他选择孤注一掷，与媒体合作，推出了“房地产个人购房房展会”。这种新颖的方式加上都市报的连续宣传，最终成功了。但左晖的内心是忐忑的。开展的前一夜，他在北京军博的台阶上等到了天亮，直到无数买房人塞满了展会现场，这让左晖确定，居间服务在中国有巨大的市场。
但此时的左晖还沉浸在赚钱的成就感当中，也尚未感觉互联网对自己和行业的冲击，足足晚了十多年。
二级市场才是当年的宠儿，我爱我家、21世纪中国等中介经纪品牌，都诞生于2000年。
2001年4月，国务院颁发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，大力推行饿了土地使用权的招标和拍卖，这份文件奏响了经营性土地招拍挂公开出让的序曲，使得房地产发展进入新的阶段。
互联网基于房地产的风口，一直来的很迟，犹如春风拂过，不知不觉的就来了。2004年年底，已经准备从《深圳特区报》离职的肖勇，在深圳福田的一个洗脚屋与搜房的创始人莫天全秘密会面，他提出了搜房要发展，就必须要快速扩张，这也就是搜房的百城战略。
2005年之后，是互联网在房地产领域真正起作用的分界点。房地产的拐点也出现了。
2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”，这项政策的出现，给当时快速飞涨的楼市，吃了退烧药，也把逐渐疯涨的市场价格也压了回去，这是中国房地产市场重要的拐点，不少开发商纷纷抱团取暖，也有支撑不过去被洗牌的。2005年顺驰地产预计的200亿销售额仅完成了80亿，后来被路劲地产收购成为了当年标志性事件。
开发商发现，原来网络真的能帮助案场卖房子。
这里做的最突出的无疑是2008年才成立的新浪乐居。2008年7月1日，新浪房产正式改版为新浪乐居，新浪乐居开始进行独立品牌和垂直网站运营。2009年10月，新浪乐居的母体公司中房信在纳斯达克上市，引发业内震动。搜房曾经的地位被撼动。新浪乐居后来居上，形成了新浪乐居、搜房、搜狐焦点在全国三国鼎立的地位。新浪乐居的崛起几乎与新浪微博同时发展，社会化营销成为新浪乐居在整合营销的制胜利器。
这次的行动，在搜房2010年的招股书中也许有所体现。在多年的连续增长下，搜房2010年第一季度营收为2645万美元，较其上一季度下降了55%。虽然官方解释为受到经济危机的影响，但相比竞争对手新浪乐居，当年的中房信的2010财报中的这个理由显得令人费解：根据CRIC（中国房产信息集团）2010年第一季度财报数据显示公司营收2720万美元，同比增长123%；净利润1030万美元，同比增长119%。而2010年9月17号上市的搜房。
03难忘2014
谁也不会想到，2014年会成为房产互联网平台的变革之年。
2014年，房地产最先引爆的事件，就是万科对于互联网思维的学习。在郁亮的带领下，万科的高管多次拜访腾讯、阿里、小米等互联网公司，尤其是与雷军的见面，让媒体马屁连篇的就是“专注、极致、口碑、快”的七字诀，万科如获至宝，与雷军的小米创业实践相比，当年的第一大房企万科晚了4年。
郁亮还邀请马佳佳到万科总部讲课，这使得一个经营成人用品的90后姑娘，成为了媒体焦点，甚至引发了讨论，她用“90后为什么不买房”的演讲PPT，突然成为了当前中国经济生活中最为炙手可热的人物。而现在，90后的刚需们其实早已经开始还房贷，马佳佳也淡出了房产江湖。
万科的举动其实代表了当时开发商的不安。
2014年，万科史上最大的工作会议上有提及：我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将会被淘汰。但我们也认为，比察知变化更重要的，是找到变化背后的不变。当新时代的大幕揭开时，传统该企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。
房产电商业务，其实每家都在做，因为很赚钱。
从互联网的角度来看，电商行业需要更高的流量去形成转化，取决于在线的产品筛选、支付和产品服务的闭环，但房产垂直平台首先的问题就是流量不足：房产行业强大的区域属性，决定了流量的分流，建立在媒体影响力的流量难以达到支撑电商转化的流量需求，这是一个常识。换句更赤裸的话，很多平台和网站压根连流量都没有，所谓的效果当然是无稽之谈。
开发商看中的原因是，首先当时的漏洞是可以绕开预销许可证，利用电商平台提前锁客，而更大的利益来自于电商佣金的灰色部分。众多垂直网站拜倒在开发商的“客户需求”之下，变相和被动地去做所谓“网络拓客”、“房产O2O”，实际上依旧是“房托”的一套战术。
房多多联合创始人曾熙在接受中国房地产报记者专访时表示：“房地产电商线下的确存在非常庞大的灰色链条。对针对截留客户的事情我们很少回应，不回应不是回避，是因为光回应解决不了问题。”
2014年的大事很多，对于搜房也是不平凡的一年。莫天全本来是想大干一场的，2014年7月10日，搜房宣布入股中国领先的房地产代理机构世联行以及合富辉煌，成为二者的第二大股东，同时，搜房启用fang.com顶级域名，并且改名叫做房天下，加上当年宣称要做O2O房地产，并且宣布要去媒体化运营。
但雄心勃勃的莫天全，依旧带领房天下全面转型存量房市场，一开始就宣布低佣金模式，后来也做了线下门店，但时至今日，市场上很难听到房天下的消息，直到今年一月份房天下发布公告任命公司总裁刘坚为CEO，接替莫天全成为新一代房天下掌门人。
莫天全退隐江湖，代表一个时代的终结，他亲手终结了房产垂直网站的媒体化之路，但房天下近年来的沉寂也让外界唏嘘不已，能见于外界的还是莫天全参与重庆万里的资本整合。媒体认为可能房天下借壳，重启回归A股之路，出身华尔街的老莫，似乎去做了自己更擅长的事。
房天下要做的是房产交易平台，这是2014年的重要转折，包括房多多、爱屋吉屋、链家等等平台，都是冲着这个目标去的。
04飞机大炮还是刀耕火种？
推墙的有时候是靠围墙外的人。
2014年的中关村创业大街是火热的，在3Wcoffee和车库咖啡，总是能听到关于创业和融资，两杯咖啡背后可能就是数亿的项目前景，创业大街南边有一块大屏幕，每天都播放着创业者的写真照，有一些昨天还跟你是朋友，明天就是挂在墙上的成功人士。而这里过去不过是海淀图书城，多是学生们淘书的地方。
2014年，资本真是渐入佳境，各类O2O的项目目不暇接，通常补贴拓客是被资方默许的。在写字楼集中的区域，每到中午和休息间隙，你从广场街头走到街尾，你可能就能满载各类扫码送的赠品，甚至免费吃了一顿美味午餐。O2O的创业浪潮之下，资本们纷纷举着热钱寻找未来的独角兽和BAT，用互联网思维改变行业，房地产必然也不能免俗。
房地产行业在中国土地上繁荣发展的时候，黎勇劲还在集富亚洲做董事。2006年视频网站风口中，他促成了土豆网的第二轮融资，并且担任董事，后来土豆被优酷合并。2007年黎勇劲作为投资方代表，加盟服装网络直销公司PPG，担任首席运营官，当时的PPG已获千万美元融资，后来因为创始人出走，PPG最终败给凡客。2013年，他与老搭档邓薇创办网约车平台大黄蜂，专攻上海出行市场，这是在上海极有优势的打车平台，但随着BAT巨头们针对网络支付市场的争夺，巨额的资本推动之下，大黄蜂卖给了快的打车，最终快的与滴滴合并。
再后来，有了爱屋吉屋，这是黎勇劲第四次创业，他是这家公司的CEO、创始人。黎勇劲较少发言，联合创始人邓薇主要负责与外界沟通，并在爱屋吉屋创业伊始喊出口号：“我们要用互联网飞机大炮的方式挑战传统房地产中介的刀耕火种。”
资本的热情，你挡不住。
从2014年9月到2015年11月，五轮融资，爱屋吉屋获得3.5亿美金。彼时的链家还没有开始做后来的贝壳找房。左晖从2014年开始开始全国扩张，对于中介门店，开新店不如直接并购，链家就是这么干的，他们先后收购、合并了上海德佑地产、北京易家地产、深圳中联地产、杭州盛世管家、广州满堂红和成都伊诚地产，以德祐为例，这是上海老牌中介公司，链家收购德祐是一石二鸟：链家合并德祐获得新的市场地位，而德祐这个品牌可以转做加盟业务，链家收购门店是备受质疑的，因为门店运营成本面对的是高额房租和人力成本，但左晖认为成本不高，门店运营成本只占8%左右。
资本的加持，让爱屋吉屋扩张上步子非常大，我总结为四点：
爱屋吉屋激进的成果也是显著的，根据公开资料显示，2015年，爱屋吉屋在北京、上海网签量合计1.78万套，加上其余8座城市，全年成交量超过2万套，GMV约400亿元，而当年链家GMV约为1200亿元，爱屋吉屋让自己在北上广等多个城市二手房成交量进入前三，行业规模仅次于链家和中原。
互联网的飞机大炮让传统中介恐慌，挑战者不仅仅是爱屋吉屋。在当时的创新名单中，有房天下、悟空找房、Q房网、房多多、安居客、酷房网、平安好房、乐居二手房等等知名平台，也有传统中介公司表露要转型的意图，当年的中介普遍认为，要变天了。
花无百日红，爱屋吉屋最后的日子里，当初热情的资本是否还是初心依旧？同样用低中介费杀入行业的房天下，2015年也经历了大规模裁员，其实人员调整在中介行业属于正常的人员流动，但在互联网圈，却变成了墙倒众人推的理由，推墙者被市场撂倒在地。
同样交过学费的，还有房多多。
房多多在2015年推出了“一键直约”的二手房带看模式，号称2999就能解决买房问题，开始打造自己的二手房平台，为了房源，房多多自建团队帮助过户，房多多创始人段毅曾经私下对媒体表示，这个模式让房多多付出了学费。
这些失败的案例，都是在风口中上天，又在新的风口到来后跌落神坛，以存量房交易为例，这些商业模式并未触及中介行业的根本。笔者认为，互联提升效率是好事，二手房中介本身是门槛看上去很低的行业，正是这样的门槛是中介行业自身的护城河，位于小区的门店是很好的流量入口，也只有地缘属性的门店更能快速的接触房源。
但高成本的问题在于中介行业的低底薪，甚至变相零底薪的方式（拿了提成，工资需要扣除），决定了中介经纪人的流动性以及中介本身的抗风险能力不足，高佣金才能支持行业的持续。这种蛇头咬蛇尾的玩法，低佣金招聘不到人，这是畸形的生态，但很难打破。
05贝壳找房和他的对手们
2018年6月12号下午，58集团作为平台方与我爱我家集团、中原地产、21世纪不动产中国、万科物业、麦田房产、中环互联、新环境、龙湖冠寓发起“双核保真·以誓筑势”全行业真房源誓约大会，颇有武林大会的感觉。左晖在朋友圈发了一张图，说：“此时的北京，乌云密布。有会解天象的吗？”姚劲波不甘示弱回复道：
“相由心生，我看到的是阳光明媚。”
过去的左晖，一直以低调著称，而现在的左晖多见于媒体，一会儿接受专访，一会朋友圈怼人，一会儿忆苦思甜畅谈创业史。一个周末你可以看到互联网上六七十篇对于贝壳找房的赞叹软文，算上每周每月的积累，海量的曝光树立了贝壳找房的新形象。所以，贝壳找房要感谢蓝色光标，把一家传统行业公司用包装互联网公司方法，让公众相信链家是一家互联网公司，而不是中介公司，但传统中介是贝壳找房的基因。
公开资料显示，2016年年4月，链家获得B轮60亿元融资，腾讯、百度领投，包括新希望、光线传媒、九阳股份、诺亚财富、源码资本、歌斐资产、经纬中国、执一资本、今日头条创始人张一鸣，美团点评创始人王兴都是座上宾。
不断融资和此次投资人镜像平移，业内认为这或许与贝壳IPO有关。
首先国内对于地产属性平台的A股通道关闭，如果要上市，海外将会是最佳选择。而如此激烈和快速的股权转移设置和媒体宣传包装，似乎体现了左晖对于上市的急切，不过这种急切也可能来自于资本方的压力。
对于链家和贝壳的质疑很多：目前贝壳找房已经进驻全国97个城市和地区，连接1.95万家门店和近17万经纪人。首先贝壳找房的门店就是过去的链家，一旦取得市场优势地位，将会拥有行业定价权，会左右房价。
还有一层担心，就是自己数据上传到贝壳找房，作为中介命根子的房源信息是否安全？也就是说，贝壳找房既是裁判员，又是运动员，双重身份很难获得其他同行，尤其是大型中介的认同，所以大家结盟抵抗也并不奇怪了。
58同城收购安居客，最主要的一个原因，还是与房产业务的契合。
2015年，58同城在租房、二手房业务上，已经落地到国内100个城市，这个数量当时看上去很大，但面对全国3000多县市的巨大市场，显然还是不够的，1+1要形成更大的合力，也就是发挥两家公司各自的优势，所以58在收购安居客时，姚劲波表示将会保留安居客的品牌，58同城以平台为主，在垂直领域的切入深度相对垂直网站有一定差距，安居客做了好的补充。而58同城给安居客除了投入资金之外，58同城自身的流量优势也很明显。
另外一方面，以销售见长的58同城，在城市拓展、销售能力方面，给与收购之后的改造才是关键的。
安居客本身安身立命的端口业务，随着其他平台在2014年后的淡出。分类信息业务本身又是58的强项，成为全国各大中介的首选。安居客在房产行业定位上有一个非常重要的原则，就是只做平台，不做交易。
他们认为，只有平台更大更全，整个交易闭环才会形成，进而赋能在平台上的经纪人和中介公司，所以在产品和服务上，推出了临感VR看房、智能挑房助手X博士、房源全息字典、安选PLUS、58神奇分、安居头条等功能产品及内容信息，覆盖用户挑房、选经纪人等服务全流程，辅助用户更好决策。实际上，这些服务比贝壳找房提供的更丰富。在范围覆盖上，超过640个城市，5万经纪品牌以及130万经纪人。
贝壳找房还有一个强劲的对手，就是易居旗下的房友。与链家包装贝壳找房在媒体塑造形象不同，在房产业内，易居早已是霸主地位，房友是易居的品牌，易居还一直运营知名房产互联网平台乐居十年以上，包括新浪、腾讯、百度等互联网巨头，都通过资本或者合作的方式有深度合作，而易居本身也是“房地产电商”的创造者，房友诞生之日起就是互联网基因。
房友还有一层基因是房地产行业基因，易居横跨房地产交易链的所有环节，全国前100强房地产开发商都在用其服务，不少也是易居股东。房企销售榜单前四位碧桂园、万科、恒大、融创悉数成为易居的股东，二十多家知名房企和云锋基金、纪源资本、磐石资本的加持，房友的资本背景其实比贝壳更亮眼。所以，从根本上看，通过房友的体系，帮助房企进行一二手联动，这是房友的天生优势之一，要比其他对手快了不止一步。
在开放平台方面，贝壳找房推出的ACN（AgentCooperationNetwork）经纪合作网络机制，尝试在不同门店之间共享房源从而取得收益，但由于链家门店本身的强势地位，对其他品牌的吸引力并不足够，房友的做法是直接采用“房友公盘”，系统内房源利益共享，因为属于一个品牌，所以并没有冲突。
贝壳找房更像是房产圈的京东，京东直营一直受到用户欢迎，而链家在贝壳的角色很像是直营店，对于京东而言，未来更大的增长点则在于开放平台（京东内部称之为POP），毕竟对于资本市场，最后能把第三方的GMV算入，才是最大的亮点，但直营和第三方交易之间存在明显的竞争关系，因为销售的产品是相同的。
链家把收购来的德祐品牌转型为加盟，通过收取加盟费和年收入一定比例的管理费的方式与中小门店合作。这对于门店有一定的管理约束，但与房友的开放式加盟完全不一样，还是传统意义的中介加盟模式。不管是“友房公盘”还是链家的ACN，从根本上，都是试图建立一个全国的房地产交易数据库，也就是房源系统，希望获得更多的房源。
06房多多的逆袭？
如果要说风口，房多多也曾是风口上最红的一个。
2012年至2015年，房多多分别获得天使轮600万元、A轮6000万元、B轮5250万美元、C轮2.23亿美元，但在2016年之后，房多多似乎陷入沉寂，市场鲜有他的声音，直到最近段毅的露面，又让这家网红公司浮出水面。
2015年，房多多段毅在万科那场著名的演讲中提出，房地产和移动互联网要解决四个维度的问题，就是大数据、工具、通道、服务。2019年，房多多提出了房产经纪行业从简单的流量与获客，到在线沟通、交易服务线上化，未来房地产交易服务的数字化、网络化、智能化必须实现五个在线：房源在线、客户在线、经纪人在线、管理在线和资金在线。
这与其他平台的玩法都不一样，不开门店、不做加盟、不卖端口，段毅对外承诺，房多多在经纪领域承诺不开门店，保护商户利益和建立商户和C端的连接，并且不侵占商户的私有数据。
房多多依旧做平台，而这个平台是独立和开放的，他们认为平台化是中国产业互联网发展的必然趋势。因为技术的存在，资源越来越少，平台的交易资源聚合效率一定会大于单一公司资源聚合效率。简而言之，房多多是面向所有中介公司服务的，不管大小，都是他的客户，而房多多做的更像是行业的基础设施，五个在线是通过产品和服务实现的。
比如说：房源在线通过楼盘字典、真实房源、动态共享机制验证房源的状态，比如真实存在、真实在售、真实价格、真实内容，通过动态共享让房源实现最大的曝光量。客户在线的原理在于根据用户习惯，买房人可能通过数个APP才能决定房源的意向，而各类虚假信息成堆，但优质的经纪人却很难获得竞争流量。
通过产品的方式，买房人在无感知的情况下，就能看到有价值的真实信息，因为真实房源是中介自身发的，这个工具就是房多多提供的，甚至在首页都不会显示房多多的logo，所有内容都是经纪人自己的。
这种做法类似于过去PC时代的个人主页，或者更像是网店，而经纪人在线很重要的一项，就是建立了经纪人的信用评价体系，客户可以对经济人进行评价。管理在线更强调的是公司化的管理，很多小中介并没有像样的系统，SaaS系统是解决房客源管理、人力资源管理、财务管理的串联互通、提高企业管理；而资金在线除了完成在线支付之外，可以完成佣金和交易订单的关联。
大多数平台是以模式先行，经纪公司必须按照平台规则，变数不大，其实也反映了现在房产互联网运营的困境：行业缺乏能够匹配的产品和运营，平台强调规模的同时，平台上的合作方更像是被绑上战车，而房多多至少15款技术产品去匹配具体的服务，细化到经纪人个体到交易的全流程。
07神秘的苏宁有房和诸葛找房
关于苏宁有房的传说很多，但苏宁有房就这么来了，并且真实有了成交。
苏宁有房颠覆的还是传统的中介高佣金的方式。
苏宁有房的实体载体是苏宁小店，苏宁小店能为用户提供咨询接待、房源发布和查看等服务，苏宁小店目前门店5000家，服务覆盖71座城市、25000个社区，如果把5000家门店对比其他中介，苏宁有房恐怕也能成为最大的中介公司之一。
另外一家神秘的公司，就是诸葛找房。2018年，诸葛找房宣布完成1.5亿元B轮融资，由红杉资本中国基金领投，前三轮的领投方及老股东复星锐正、名川资本、浅石创投、溯本投资、策源股份则持续跟投。安可资本担任本轮融资独家财务顾问。
最近的一条消息是阿里与诸葛找房推出了“中介智慧门店”，这是为中介经纪公司提供SaaS支持和线上平台流量支持，用户可以通过线下支付宝扫码或在支付宝中搜索公寓商使用小程序，详细了解该公寓商的在租情况并通过支付宝直接租住。
对于诸葛找房，最重要的是房产数据和流量，房产数据可以理解通过技术手段进行抓取、聚合，通过算法找出真房源，从而形成流量，而经纪公司本身可以选择与其合作。就目前的情况来看，诸葛找房就是房地产的搜索引擎，通过算法，描绘出精准的用户画像，帮助房产经纪公司的获客成本变低，也可以帮开发商进行客源大数据分析服务，而用户能跨平台搜索自己想要的房源。
诸葛找房从2017年开始商业化，主要收入来自服务费，因为模式轻，服务费是同类平台的三分之一，目前已经积累了3000万用户，诸葛找房是技术派的代表之一。
08新一轮盛宴即将开启
互联网的出现，打破了原来信息传播的方式，消灭信息不对称是关键，犹如电子商务在初期减少了购物中间环节，降低了购物成本，C端用户可以用合理的价格购买产品和服务，这应该是趋势。反观互联网和房地产的结合，不能因为具有垄断市场地位，去变相抬高房价，降低成本，提升效率，受益的应该更大的是用户。其次才是平台，本末倒置不应该被鼓吹。
房地产是中国的支柱产业，在互联网发展的这些年中，我们可以看到有不同的角色轮番上场，里面有开发商、互联网公司、媒体、中介公司、经纪人、用户、资本方等等，他们构成了一定的生态，从PC互联网到移动互联网，为什么风口没有抓住？
回头看多年前发生的那些大佬针对互联网看法的故事，其实对我们有很大的启发，很多时候你以为你清楚了，其实并未真正看透或者就是错过了。从行业发展阶段，房地产基于互联网的应用还处于初级阶段，行业自身对于互联网的认知并不深刻，甚至是盲目的现状，水泥和鼠标如何结合还将是一个持久的话题。
2019，硝烟将起，但一切依旧是迷，天量融资悲剧希望不要再上演，希望我是失算了。