1、珠海住宅市场分析广州涛略投资咨询有限公司二零一五年七月1/14目录1、珠海住宅市场分析12、横琴住宅市场分析51、珠海住宅市场分析2014年10月-2015年2月，住宅用地成交面积基本成增长趋势。2015年1月28日，龙光地产以17600元/平方米的楼面地价拍下夏湾一宗住宅用地，总地价约9.8亿元，溢价率高达120%，成为珠海新晋单价“地王”。比2014年的地王记录涨了1200元/平方米。地价几乎可达市区部分新房的价格。6月份主城区住宅网签突破800套今年6月份，珠海主城区共网签商品房838套，其中住
4、），超总数的64%。吉大片区全面超两万其中吉大片区在售的10楼盘均超20000元/㎡。吉大新盘多位于情侣路，以高端海景楼盘为主，作为珠海最繁华的商业旺地，周边有九洲城、免税广场等商业配套，且拥有丰富的自然资源，优势明显。作为房地产开发较早的区域，社区开发档次较高，公园豪宅靠山、格力广场、曦华园、中广海岸等高端住宅齐聚，现片区多个项目如诚丰星座、钰海帝景、华业临海花园、莱茵半岛已处于尾盘阶段。横琴片区有望五万发展势头勇猛的横琴，由于现阶段多个楼盘处于认筹阶段，仅华融琴海湾有报价，均价为43000元/㎡。虽5月多盘价格未公布，但横琴现在售的一手楼均以高端为定位，价格自然不
5、菲。此前2014年11月中海名钻以均价38000元/㎡开卖，华发首府以38000-40000元/㎡面市。据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为43956.52元/㎡。全区一手楼集体越过20000元/㎡毫无难度，预计今年内有望出现均价破5万元/㎡的项目。前山片区价格失守前山向来有价格洼地之称，是市区刚需房源的聚集地，而据网易珠海房产统计，6月区域内7盘仅2盘在20000元/㎡以内，其中招商花园城均价17500元/㎡，诚丰水晶座毛坯均价16000元/㎡，心海州因一期住宅售罄，现推商铺，因此片区20000元/㎡内楼盘又少一员。南湾片区仅1盘过20000元/㎡最让人意外的是被称之为豪
6、宅新贵的南湾片区，区域内6盘，仅南湾国际毛坯均价为20000元/㎡，随着华发新城售罄，中信红树湾新一期在认筹，区域内高价盘不多，以刚需盘为主，双城汇、新都会和兼具刚需及首改的华发水岸均在20000元/㎡以内。据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为17939.31元/㎡。拱北片区近70%楼盘单价在2万之上因占据城市最繁华地带并毗邻澳门，房价居高不下的拱北，区域在售楼盘有9个，有6个越线，除万科金域缇香均价为19500元/㎡外，中铁诺德国际花园、马赛公馆仍未开盘，价格尚未公布。其中中铁诺德国际花园为2014年珠海地王，拿地价已达16400元/㎡，入市价格超20000元/㎡亦毋庸置疑。
7、新香洲、老香洲处尾盘阶段，价格仍不放松新香洲主要面向改善型需求，据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为18342.78元/㎡，区域在售楼盘有14个，8盘越线。纵观片区在售产品，以大户型为主，包括五洲花城二期、华发四季、御景国际花园、铭泰华府、学府道，金域华府、荔景园则以中小户型为主。备受本地人青睐的老香洲，因成熟的生活配套及浓郁的居住氛围，价格居高不下。据中原5月月报该区域在售项目均价为27550.38元/㎡。片区现已进入尾盘状态，多个项目房源不多，但区域内9个一手楼盘，7盘单价在2万元之上。其中中海桃花源均价为18000元/㎡，浅水湾二期别墅认筹中，价格未定，游离于榜单外。
8、唐家海景楼盘扎堆，最贵楼盘达66000元/㎡有山有海的唐家湾，备受外地人喜爱，全区14盘，超20000元/㎡的有9个。据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为20393.96元/㎡。其中一向低调的港珠湾山庄以均价66000元/㎡傲视群雄。西区价格洼地被填平7月西区共有19个楼盘越过10000元/㎡，其中金湾是万元盘多发户，有13个盘位列万元户，旭日海岸及鸿泰西岸中央新人出道，就展示破万之姿，而怡泰雅苑、中珠上品、中珠上郡、德威日光海岸则兢兢业业默默破万，东方润园跟鸿泰海半山是常客。斗门越过万元大关的楼盘也有9个。斗门破万楼盘多为别墅项目，其中万威森林园、五洲家园、五洲东方墅、中
10、7.8万平方米，去化面积约37.37万平方米，消化率达到90%以上，成交总额超过144亿元，占珠海全市成交额的一半。购房的客户中，澳门人占75%，香港人占9%，珠海本地占10%，其余6%为内地客户。当前横琴的供应量逐步攀升，数据显示，横琴岛内已出让土地项目商品住宅未来供应规模近105万平方米（合1.1万套），预计2015年将入市42万平方米（合4400套）。未来两三年后，澳门的外溢需求将达到饱和，横琴楼市客群多元化是一种必然的趋势。因此，内地市场成为横琴楼市进一步升温的推动力，而且不断显现强劲的购买势头。目前横琴楼市客户群已呈现这样的态势，内地客户正在增多。各大房企也应注意开拓内地和横
11、琴岛内市场。据了解，为了进一步开拓珠三角市场，提升公司品牌形象，促进项目销售，华融琴海湾项目将于深圳南山区益田假日广场设立华融琴海湾展位。该项目负责人表示，今年4月底开盘的华融琴海湾12号楼销售情况良好。根据12栋成交客户总结分析，华融琴海湾项目的内地客户呈增多趋势，其中珠三角地区中深圳地区客源最多。横琴作为国家级新区，有足够的优势挖掘内地客户。特别是与华融琴海湾项目所在的横琴新区同属于中国（广东）自由贸易试验区的深圳前海蛇口片区，市民对自贸区认知度较高。在2014年12月份，蛇口片区新房的均价已达到52641元/m2。在宣布蛇口划入自贸区后，今年1月份，蛇口区某新盘入市，均价竟达到551
13、时代终究是过去了。横琴楼市借助政策的东风及自身炒作，一度成为了珠海楼市热宠。房价节节高涨，销量步步高升。去年第四季度，横琴不少楼盘没有售楼部、样板房，甚至空空如也只有片地，已被哄抢一空。横琴效应响当当，姿态高不愁卖。去年10月至12月期间，横琴3个楼盘到澳门卖了大约3300套，按照平均300万一套计算，成交金额达100亿。然而风光过后更是无奈，今年5月横琴5盘共成交住宅115套，环比下跌36%。横琴利好政策和产业未完全落地，横琴房价涨势凶猛，澳门博彩业收入连续下跌，澳门楼盘降价等都是致销量猛降的原因。华发是横琴最大地主，各大房企抢滩2014年10月18日，华发股份公司下属两个子公司
14、分别获得珠海十字门商务区和湾仔片区一宗地块，这是横琴新区当年出让的首宗住宅用地。2013年1月至2014年10月，华发股份获得横琴商住地块累计土地总面积超113万平方米，其中十字商务区占大部分，华发集团以及旗下的华发股份无疑是横琴岛上最大的地主。2010年起至今年3月份，横琴区域共成交70宗土地，总占地628万平方米，总建面积1428万平方米，成交总价415亿元。其中，长隆投资发展有限公司、世荣兆业、格力地产、中海地产等企业都在横琴岛上拥有一定数量的土地储备，但储备量均不足华发股份。设施完善，规划到位在公共设施建设和综合体方面，横琴规划项目也十分到位。十字门游艇码头及游艇产业展
15、示服务基地、丽新星艺文创田地、横琴小学、广东省客家商会总部经济项目、南方国际金融传媒大厦、中大金融大厦、香洲埠文化院街、神华南方总部大厦、高金集团横琴总部项目、横琴发展大厦、横琴新区天然气利用工程、华融大厦、横琴国贸大厦、珠海富盈商务度假中心、横琴新区综合开发项目。目前横琴在建和在售共有7个住宅项目，其中华融琴海湾取得了预售证，是横琴住宅项目中第一个取得预售证的楼盘。横琴在建和在售的住宅项目：楼盘名称项目地址价格（元/㎡）楼盘动态华融琴海湾珠海市横琴新区横琴口岸对面均价43000（精装）在售81㎡、96㎡二房、137㎡三房莲邦广场横琴新区
16、十字门中央商务区待定项目将包含20㎡万山海豪宅，20㎡万超甲级写字楼及10㎡万滨海商业中海名钻横琴新区濠江路北侧、子期北道西侧、琴飞道东侧、琴政路南侧均价35000在售96㎡-129㎡的三房，购房享全款95折，按揭96折优惠华发首府横琴新区珠海市横琴新区琴扬路东侧、港澳大道南侧、知音北路西侧待定销售中心和样板间展示厅正在进行主体建设，预计3月开放。华发首府首批推出140㎡单位，项目目前正在进行主体建设k2荔枝湾中国横琴口岸港澳大道待定推68㎡两房，84㎡三房，108㎡复式保利国际广场暂无待定甲级写字楼75-1500平方米，即将全球首发，现正诚意登记中，另配有公寓产品，现正诚意登记中莲城印珠海市横琴新区祥澳路108号（口岸西侧200米）待定推售50-120㎡一房至四房温馨提示：最好仔细阅读后才下载使用，万分感谢！