（西红门橡树湾位置）（西红门橡树湾三期129㎡样板间客厅）
我们先来看地块。西红门东这个板块刚开始拍地的时候热度并不高，因为大家不太看好这个位置。
1.西红门橡树湾的地段好吗？
但是后来突然板块热度提升，是因为地铁19号线要南延。19号线南延在橡树湾的东南角设有一站西红门东站。
现在有好多人在海淀上班，买房会考虑新宫这个板块，为什么呢？因为19号线是大站快线，速度比较快。从新宫站坐地铁，三十分钟就能到牡丹园站。
所以从地段来说，西红门东从一个不太好的地段，到未来会有地铁规划、会通地铁变成一个相对好的地段。
2.地段对房子的影响有多大？
也就是说北京买房的时候第一考虑的是地段，地段不好的话，大家也都不太愿意买，除非价格特别便宜。
从另一个维度来说，就是地段不好的楼盘整体保值性，流动性都比较差。
3.西红门东板块有什么优势？
然后是板块，这个板块其实是有比较大的优势的。它的优势在于京开高速东边那一片拆得干干净净。
结合地段和板块这两个维度来说。西红门东因为有了地铁，地段的价值一下子就体现出来了。板块因为拆得干干净净，规划了小学、初中，以及一些品质商品房地块，所以这个板块价值是很高的。
所以，从板块角度来说，西红门东是一个特别好的板块。
4.为什么一个板块拆得干净是很大的优势？
在北京包括其他城市来说都是一样的，一个片区拆得干净对于新楼盘来说是非常大的优势。因为拆得干干净净就意味着规划的楼盘体量以及整体板块的舒适度都会比较好。
在北京像这样的地段拆得这么干净，然后开始建楼盘的不多，非常少。比如朝阳的新北苑，拆得比较干净，而且盖的房子全是品质商品房。新北苑在五环外，现在单价10万/㎡。
还有比如万柳，万柳整个板块内部基本上全是高端商品房。
换成另一种思路来说，就是如果万柳都是老破小的话，那万柳的房价没有那么贵。但是万柳整个板块都是品质改善房，而且板块内部的道路交通非常好，舒适度也很高。
此外，房山的长阳其实也是这样的一个板块，长阳当时拆得也特别干净，盖的房子都是10年以后的品质商品房社区，这个对板块价值来说是比较大的。
当然，从地段角度来说，长阳不算一个好地段，即使有房山线，但是房山线进城，尤其是去一些核心区距离太远了。比如去西城的金融街、去海淀的中关村，距离太远了，它唯一离得近的就是丰台的总部基地。
5.板块内供应太大会导致房价下跌吗？
有些人可能会从另一个思路来考虑，如果一个板块内供的房子多了之后，是不是房价会低？供应量过大，需求就那么多，供需关系发生变化，房价会跌？
其实不是，很多人不太理解所谓的供需关系。供需关系一定是板块内房子盖得越多，品质越好，这个板块的价值越大，人们想买板块的需求就越多，需求越多的话，其实是有利于板块价值的提升。
供需关系很重要的是考虑需求，而不是需求量和供给量。
橡树湾一至三期包括中建二局的地指导价都是6.6万/㎡。三期的产品也以改善为主，但也有一些刚需能买的小户型（77㎡两居）。
未来19号线南延的西红门东站就在一期东区的东南角。此外板块内还有皇城根小学和北京四中。
6.北京名校对新盘有加持作用吗？
最近几年大家买房子明显一个感觉就是，大家对于学校特别关心。
客观来说，新楼盘规划名校分校并不是这几年才有的事情，很早以前就这样。2010年左右盖楼盘的时候也是名校的分校，那时候大家对学校的预期没那么高。
但是目前大家对学校预期还挺高的，感觉皇城根小学、北京四中都是名校，应该还挺不错的。
不过客观来说，学校可能也就那样，大家不要有太高预期，名校分校只能保证大家的基础教育没有太大问题，但是算不上学区。
7.西红门商圈价值高吗？
然后来看下西红门板块的配套。可能了解南城的都知道，西红门地铁口有一个商场叫荟聚。荟聚是北京最大的商场之一，商场整体的运营能力还挺好的，来逛街的人特别多。然后荟聚旁边是宜家。
从商圈角度来说，西红门这个板块有地铁、有商场、有大批的商品房社区。整个板块的价值我觉得还挺高的。好多北京的刚需想买房的时候，买西红门这个位置从自住角度来说还挺方便的。
8.西红门橡树湾的利润空间大吗？
然后来看一下楼面价，一期的楼面价是4.3万/㎡，二期楼面价3.9万/㎡，三期的楼面价是4.16万/㎡，指导价都是6.6万/㎡。从目前的价格来看，这项目肯定是稳赚不赔的，也就是说4.16万的拿地价加上开发成本，卖到6万多的价格肯定是赚钱的。
目前土拍，北京建委给的定价比较合理，楼面价和指导价的差额大概在3万左右，不会偏离这个区间，保证开发商在开发楼盘的时候有利润，因为以前拍地的时候利润太小坑过几个开发商，最终吃亏的还是买房群体。
9.小区里面有保障房影响大吗？
橡树湾一期西区有两栋保障房。但其实小区里面有保障房其实也不用太介意。因为它后期分配的话都是给一些大单位分配的，我觉得整体来说也还好。
10.橡树湾一至三期在产品上有什么差异？
一期还需要执行套内7090的政策。一期目前还有一些尾盘。大家看房的时候可以找销售问一下。
一期的户型整体覆盖偏刚需和小部分改善，95㎡三居和107㎡三居户型比较多。89㎡三居卖得比较好，经济适用，95㎡三居卖得也不错。总价相对来说对刚需更友好一些。
二期和三期大户型居多。实话说，比如总价格到了这个接近1000万左右，从西红门这个位置来说，流动性不会那么好。
橡树湾二期没有配建，户型只有3个：107㎡三居、128㎡四居和148㎡四居，基本是一个纯改善盘。二期目前也有尾盘，大家看房的时候也可以找销售问一下。尾盘不代表差，有可能也有清退的。
11.三期的物业是中铁，对楼盘影响大吗？
橡树湾一期、二期和三期还有一个区别，一期和三期是中铁的物业，二期是华润的物业。物业如果是中铁的话，大家会觉得不太好。如果物业是华润的话，要更好一些。
说实话，根据我对北京物业的了解。华润的物业不代表好，因为华润可能在好多楼盘它都有物业，但是它有的维护的好，有的维护的不好。中铁是国企，它普遍维护得不好。
因为物业也分档次。
同样万科物业，有的小区就维护特好，有的维护很差，大家都想把万科赶走。包括长城物业也是，有的长城物业维护特好，有的长城物业维护特垃圾。
所以物业的事情综合看，我觉得物业不会有太大的问题。即使有太大问题，现在大家维权的意识比较强，如果维护特差，把物业赶走都有可能。北京好多小区都换过物业，因为业委会。
12橡树湾一至三期价格有什么区别？
橡树湾三期的户型包含77㎡两居、95/98/109㎡三居、129/148/168㎡四居。三期还有一部分现房销售，现房的指导价是6.8万/㎡，期房的指导价是6.6万/㎡。
橡树湾这几期虽然指导价都是6.6万/㎡，但是从成交价来看，一期卖的均价是6.2万左右。然后二期卖的是6.3-6.4万/㎡左右。三期开发商想卖6.5万/㎡。
开发商有时候可能通过涨价讨好以前的买家也好，或者用一些手段让大家觉得买橡树湾的房子能涨也好。我觉得这些是一些术的东西，不一定有用，反正大家就是大概了解一下。我觉得这个盘如果真按这个指导价卖的话，可能未来卖的也不会太好。
13.东西向的户型怎么评估性价比？
77㎡两居是东西朝向，有两个户型，一个中间户，一个边户，总价480万左右，首付不到200万。这个户型我觉得比较经济实用，但是朝向不能算优势。
一般情况下，东西向房子的要比南北的便宜5%才比较合理。
14.西红门橡树湾三期户型解析
然后是三居，面积是95㎡和98㎡，总价600多万，这个户型房源很少。目前市面上好多楼面都在设计这种三居户型，进门之后是一个比较宽的客厅，大窗户。
这个户型从样板间的展示来看，更偏年轻化，好多年轻人会喜欢，面宽比较大，视野比较好。南向两个卧室，北边是个小次卧和厨房，但是只有一个卫生间。
如果买了西边户的话，下午肯定特别晒。买到东边户的话就还好。所以这个户型，大家看喜好，有些人应该会喜欢这个户型，北京好多楼盘都有这种户型，华润的好几个盘也有。
109㎡三居，这个三居户型设计、格局还挺好。房源也不太多，总价大概700万左右，首付280万左右。
主力户型是129㎡四居，都是边户，总价850万左右。
15.800多万总价的房子在西红门流通性好吗？
如果总价预算在500-600万这个区间，去买城区的房确实觉得不太理想，太破了，买家愿意往外买。
但如果到八百万这个预算，那买家可能会想要不要考虑一下朝阳甚至海淀，甚至丰台一些还可以的小区，甚至买个两居都可以，所以这个时候竞品会比较多。
比如总价再高的话，148㎡四居总价1000万左右，竞品就更多了。1000万在朝阳有可能买个三居，或者说在丰台也能买个三居。
所以总价高的房子在位置地段比较差的这个地方整体流通性会偏弱，这个是客观事实，但是不影响大家买房。大家如果说喜欢产品的话，买是没问题的。
16.西红门橡树湾三期的客群有哪些？
所以如果想买一个改善盘、学校觉得也还可以，不太想卷的，买这种大房子其实也没问题，因为它整体跟这个城区还是这个连接比较紧密的。
橡树湾三期最大的是168㎡四居，就基本上算是终极改善了。大家可以看自己的需求和预算，或者父母想给孩子买的，都可以，这房子基本没得挑了。
样板间整体的装修风格，中规中矩。目前这些项目的飘窗都是赠送的，不计面积；没有阳台，现在北京在售商品房里面有阳台的特别少。另外，现在北京交房的项目基本都是精装修。
17.西红门橡树湾的对标盘是哪些？
目前二手房里，橡树湾的对标盘是西侧鸿坤的房子。鸿坤理想城这个地方距离地铁并不近，目前价格在5万多。
北边鸿坤理想城是个品质改善盘，但是鸿坤的热度也没那么好。这个跟板块的关系比较大，还有就是鸿坤距离地铁没有那么近。
从二手房5万多的成交价来说，和板块、产品各方面对比的话，橡树湾和御璟星城的性价比还可以。
18.西红门京开东和京开西相比，哪个板块更好？
京开高速西边的西红门板块跟京开东的新板块比的话，新板块更有优势。因为京开高速西这个板块主要以经适房为主，比如瑞海家园，总价400万左右买两居户型。
但是新板块规划的基本都是品质商品房，好房子对一个板块来说是非常重要的。
19.西红门橡树湾的性价比高吗？能打几分？
如果给橡树湾的性价比打分的话，大概7分多是没啥问题的。性价比能达到九分以上的盘，可能是太阳宫中建玖合府，开盘就秒清。
再有就是性价比能达到八分以上的，可能是北边回龙观的文源府、北清橡树湾这些价格明显有倒挂的新盘，性价比要更高。
20.西红门橡树湾综合评价
目前橡树湾一期和二期都已经盖起来了，其余都是大荒地，内部道路要重新修，楼盘和学校也要重新盖。
这对整个地块发展来说是个好事。不像有些板块就腾出来一块地，然后周边就是老破小，那种房子都不太好卖，居住的体验也不会太好。
综合对比下来，地段没有太大硬伤，19号线南延解决了好多问题。
从板块角度来说的话，这板块拆得干干净净，也挺好的。然后产品价格也好可以。
以下是答疑环节：
21.橡树湾三期的95㎡是不是不太好买？
A：有可能。因为这个板块刚改区间的需求是最大的。橡树湾设计的三期户型偏改善了，所以小户型有可能会卖得比较好。具体开盘再看，我估计想买的人比较多。
22.西红门橡树湾未来能涨价吗？转手好不好卖？
Q：目前6.6万/㎡，感觉未来挺难涨的，转手是不是好卖？
A：其实开发商也知道如果直接拿指导价卖的话，也没那么好卖。但是开发商其实手里是有余量的，他卖到6.3万或者6.4万，其实都可以，他也是赚钱的。如果想卖到6.6万/㎡，可能需要市场稍微往上涨一涨。
但是目前具体怎么定价也等开盘，目前开发商对市场预期偏高。最近我们接触到买新房的买家，一些项目的销售情况其实没那么好，这对买家是有利的一件事。开发商可能会把自己的预期降下来。
宣传的时候说要涨价了，但等到真正开盘的时候可能价格还比较合理，这种情况下就可以买。
23.未来西红门橡树湾的竞品有哪些？
但是因为19号线南延之后，这些楼盘会形成竞品。以后其实流动性我觉得倒不太担心。但是如果增值的话，那可能也得看市场。市场起来的话，这个板块的表现应该还可以。
24.是不是所有的地铁盘都能买？
25.北京有哪些地铁线的带动作用比较强？
但是北京一些大站快线或者主线对这个板块的带动作用还是挺强的。比如朝阳东坝，从这个位置来说，东坝在五环外，感觉也没那么好。
26.同一板块，为什么御璟星城不如橡树湾火？
Q：我想问一个对标的盘，因为西红门板块最火的是橡树湾，然后它旁边是不是有一个新盘叫御璟星城，我感觉这俩盘的价格差不多，那热度却很不一样，御璟星城到底差在哪儿？
A：是这样，华润橡树湾的品牌价值确实比较高。从清河橡树湾这么多年一直非常火，所以北京好多买家对橡树湾这三个字有很强的依赖性。
从地块角度来说，橡树湾和周边的规划在一个组团里，御璟星城正好在组团外，以后板块的教育资源能不能共用，现在还不太清楚。
但是看御璟星城的产品设计，可能还比橡树湾还稍微好点。
另外，和地铁的距离也是一个差距。目前了解到的，在橡树湾一期的东南角有一站（西红门东站），御璟星城可能距离地铁站也会稍微远点。主要是这些小的区别。
27.新盘的开盘是怎么定价的？
Q：刚刚说橡树湾开盘价有可能就不一样，那它的价格怎么观察，有什么规律吗？
A：是这样。项目开盘的时候一定会有一房一价表，售楼处都会有公示。但是真正买入的价格是多少，销售会跟你聊。
整个项目对外的折扣基本都是一样的，最终的价格要看项目能给到多少折扣。如果全款的优惠折扣会更多。
目前我们了解到的情况是，贷款和全款的差价没有那么多，有些楼盘只给5万的优惠。
目前从销售那了解到的价格是开盘想控制在6.5万/㎡以内的概率比较大。有些好楼层或者比较稀缺的户型，定价会稍微偏高一点。
28.开发商推出的特价房能不能买？
Q：比如说像刚刚说那个一期不是可能还有尾盘在售，那它这个价格现在是透明的吗？
A：其实也不是透明的。也得去问。如果一期有尾盘，也要看这个房子好不好。因为之前橡树湾推出过特价房，我们到现场一看，评估之后觉得特价房还不够便宜，性价比不高，就不太建议买。但是开发商喜欢拿特价房当噱头，中介在朋友圈一宣传，大家就都跑去看房。
新房的价格就是一房一价，去买的时候去先去挑房子。一期如果有清退的好楼层，价格还可以，其实也可以买。
Q：因为我看橡树湾一期的95和三期的95其实户型不是特别一样。
A：对不一样，一期的95㎡小三居要更传统，整体来说更实用。三期的95㎡设计更偏年轻化，可能好多年轻人喜欢。另外，也可以和御璟星城98㎡的三居相互对比一下。
橡树湾在北京，是可以见证北京城市发展史的存在。2005年，北京有史以来公开挂牌出让最大的土地也正在竞拍，经过超80轮竞价后，华润置地拿下当年标王项目：清河毛纺厂地块。
2006年将案名公布为橡树湾，并在海淀接连做了五期，周边盖起了万象汇、海淀实验二小，直接将区域圈层提升了一个等级。
经过近20年的更迭，如今的橡树湾，已经成了海淀人的改善标杆。但橡树湾的故事，还在延续。
01西红门橡树湾，18年后的城市更新
西红门位于大兴，长期以来，北京楼市南三不如北五，所以南城这些年供地，热度都相对一般。
橡树湾在南四环到南五环之间，距离南五环更近，在京开高速边上。
原本这个地块的热度非常一般，但由于地铁19号线要南延，在橡树湾的东南角设有一站西红门东站。
把西红门橡树湾的热度直接抬高了一个层次。
之前我们是不太建议海淀的人群去大兴买房子的，一方面是通勤太远，虽然有地铁4号线，但海淀，甚至回龙观的产业力和保值增值能力，都是大兴无法比拟的。
但不得不承认，地铁19号线真的改变了很多人买房的想法，越来越多海淀刚需愿意南下，就说明购买力来了。有了购买力作为支持，一个板块也就有了未来。
02
区域内无竞品，第二个未来王者？
首先一点，京开高速东边的地块，基本拆得干干净净。
对于现在的城市发展来说，一个地块拆得干净，其实意味着有未来。
这里有了地铁，还规划了小学、初中，以及周边的商品房。如果一个区域内的商品房都是同一个时期规划起来的，那么这个板块未来基本就是个整体的优质改善板块。
关于这一点，大家可以参考万柳、新北苑等定位改善的板块，万柳已经成为老牌豪宅板块，而新北苑，五环外的均价已经达到了10万+/平米。
地块之外，商业一直是西红门板块的最强项，西红门荟聚作为亚洲最大的商业中心，内部包含：宜家、苏宁、迪卡侬、山姆会员店、欧尚超市等品牌商超。
板块内拥有从幼儿园到中学完整的教育、大型的商业中心、养老、社区服务，甚至还配置了中央公园。
22年7月，黄城根小学大兴校区+北京四中分校官宣落地板块内，而且落地速度很快，小学报规于11月通过，并正式开建。
所以板块完全建成后会成为南城首屈一指的宜居板块。而且板块的配套引入相当成功，与清河橡树湾相比，可以说是殊途同归。
一期有一些小户型70多平和95㎡的刚需户型。
03
西红门橡树湾三期，开始对标改善人群了
和西红门橡树湾一期相比，二期和三期大户型居多。
橡树湾这几期虽然指导价都是6.6万/㎡，但是从成交价来看，一期卖的均价是6.2万左右。然后二期卖的是6.3-6.4万/㎡左右。
也就是说，三期的价格说不定还不到6.5万/㎡。
户型方面，橡树湾三期推出的168㎡户型还是蛮亮眼的。
面宽硬指标上有所升级的同时，动线设计、功能空间尺度等各方面，都堪称板块内、四五环间改善的标杆户型。
168㎡的四居大平层，四叶草户型+6米超大宽厅，入户独立玄关，中央是近60㎡的超大客厅+餐厅空间，空间尺度非常奢侈，家庭聚会或是朋友party，非常有气场；南向双套房配置，主卧套房带独立衣帽区和卫生间，主卫双台盆+观景大浴缸。这样尺度的四居在区域内几乎没有竞品，堪称一步到位的改善。
148㎡的四居双卫，四叶草完美格局，也是前两期的秒光款；客厅面宽约4.8米，这个尺度很有大平层的感觉了，客厅+双卧的南向开窗比很大；客厅餐厅通透一体，主卧套房设计，有独立的主卫和衣帽区，而且主卧面宽达到了3.6米；北侧次卧+多功能房+大U型厨房，南向客厅落地窗+双卧大飘窗~
129㎡的四居两卫是经典的LDK+X格局，除了空间合理性和细节，亮点在于空间尺度，客厅面宽做到了4.3米，129平同时做到了四居功能和大客厅，非常厉害！客厅+双卧朝南，独立餐厅区，空间非常宽敞，通透一体；主卧套房设计，带独立卫生间；北侧次卧+书房+U型厨房的组合，卫生间干湿分离，空间利用率很高。
X空间是亮点，可以作为书房、儿童房、兴趣室，或是第二会客区；全明格局的全功能四居，非常理想的户型~
95㎡的大边厅三居，最大的亮点在宽幕大客厅，6.05米的面宽，90多平的房子拥有了城市大平层的客厅感觉，极为少见，拥有非常好的视野。
U型厨房，LDK客餐厨一体，更灵动自由的空间感，年轻人尤其喜欢。双卧朝南，一卧朝北，全屋三面采光，还带3个大飘窗。
阳光草坪会客厅森林运动场橡树湾一期会所实景图全龄生态园林
文园以“时光系列”、“学府人文”与“红砖肌理”三大属性为原点，赋予大树学园社区理念。结合空间特点，各个节点空间相渗透，重点营造橡树长廊、阳光草坪、大树学园、森林运动场等特色场景，打造全龄共享成长社区。
大树学园
漫步商业集群
片区规划打造以漫步商业为核心的服务体系，将构成“店+街+城”模式的商业体验空间，充分利用道路沿线与街角空间，营造集休闲、文化、艺术为一体的城市互动交流区，未来将通过打造开放漫步式街区，保障社区商业的需求覆盖与稳定运营。
复合人文场景
在配套统筹规划基础上，打造多功能化会所，通过一体化综合运营，将空间功能划分为瑜伽区、有氧区、器械区、自由力量区、通过全面而合理的设置，让业主可以根据自身所需充分释放自我，随时享受一场沉浸式的生命律动。
人居迭新户型
在产品打造层面，橡树湾更以长期主义的产品观，传承18载经典，以学院红砖色营造出人文美学的细腻质感与生活场景，橡树湾·文园建面约77-168m2人文著新。
精工著作样板展示
橡树湾从细微之处探索舒适的最大限度，可视对讲、一键灯光开关、智能门锁等智能化设计，细节彰显人文关怀；厨房的吊柜设计与嵌入式自动洗碗机、一键报警、燃气实时监测、地暖、中央空调、静音门锁等人性化的细节设计，于细微之处演绎家的温情。