化解土地增值税清算审核难题抓准房地产项目特征逐个突破

房地产开发项目，尤其是大型房地产企业的开发项目，土地增值税清算涉及政策变化多、涉税金额大，税务人员要想做好相应的审核工作会面临不小的挑战。笔者通过多年实务工作发现，房地产项目具有开发周期长、涉及税种多、外部数据杂、专业化程度高、成本费用分摊方法活等特征，审核人员准确把握这些特征，并采取有针对性的管理措施逐一突破，有助于化解审核难题，提高房地产开发项目土地增值税清算管理的质效。

环节多、周期长：实行过程分段管理

房地产开发项目从立项、设计、施工、验收到交付，涉及环节多，建设周期长。实务中，如果对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不够熟悉，很容易造成缺乏必要的过程管理数据，导致清算时收入成本审核缺乏依据的状况。

税种多、关联性强：做好税种逻辑关系校验

管理部门多、外部数据杂：加强数据甄别应用

房地产开发项目的管理部门较多，比如发改委(包括物价部门)、规资局(包括房管部门、产权中心)、建委和测绘单位等部门，整个项目涉及大量的合同、图纸、报告等。从目前的清算政策来说，无论是房产权属的确权、清算单位的确定，还是分摊数据的取得，甚至部分成本费用的定性，均来自外部数据，可以说外部数据直接影响清算结论。

开发形式多、专业化程度高：运用好工程造价模型

对此，可以通过建立并运用工程造价模型的方式加以解决。一方面，可依托建设工程造价信息网公布的同期建筑工程单方造价，并结合人工费用、安装费用、材料价格以工作量单价法建立行业价格标准模型，对超过行业标准的工程重点审核。另一方面，可依托税务系统内部数据，根据同期开发、同一地区、相同规模的清算项目单方成本建立同期价格标准模型，对超过标准的成本项目进行重点审核。此外，还可结合已清算项目中扣除项目占总开发成本比例情况建立项目扣除占比模型，对占比异常的分项进行重点审核。

涉税票据多、分摊方法活：明确计算规则和方法

具体来说，就是要确定各类分摊方法适用的政策依据和前提，明确计算规则和方法。比如在运用面积占比法时，首先要了解该方法的概念、适用范围，以及其中占地面积法、建筑面积法的具体含义和区别。接下来，要明确面积取数的原则，进而确定清算单位的土地面积，楼栋占地面积(包括基底面积和权属面积)，不同房产类型的土地面积，共有土地、房产建筑面积(或套内建筑面积)。在此基础上，明确成本计算顺序，包括可售房产非固定比例成本、可售房产固定比例成本计算，各类房产的土地成本和房地产开发成本，各类房产的房地产开发费用、加计扣除计算，可售房产四项成本。审核时，可以按此方法，判断某一项目采用的成本分摊方法是否恰当、清算结论是否正确。