1978年邓小平提出改革开放，对中国经济产生巨大的影响，一系列处于计划序列的产品开始逐步进入市场流通。住房，作为人们最重要的生活资料，必将受其影响。
从80年代初开始，中国逐步废除社会主义时期的住房政策，建立适应资本主义体制的房地产市场，其过程大致分为三个阶段：1978-1991年，住房改革和房地产市场的区域性试点。本阶段，试点还带有大量的社会主义时期的残余；1991-1998年，住房改革和房地产市场在全国推开。本阶段，由于住房商品化程度不高，福利分房大量存在，出现了中国房地产的第一次泡沫。1998年后，房地产市场基本成熟。本阶段，终止福利分房，全部城镇住宅强制商品化。经过将近20年的努力，在中国政府的主导下，适应中国资本主义制度的房地产市场最终得以建立。
1980年，中国共产党第十三次全国代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告正式提出：“社会主义的市场体系不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场。”这是中国地产资本复兴的宣言书。
1979年，中央在南宁、柳州、桂林、梧州、西安等五市进行尝试，试图以土建价格的成本价将住房出售（房价/年均收入=5），主要对象是干部、侨胞和统战对象。然而由于当时城镇中住房几乎全是福利分房，职工只需要缴纳非常低的租金就可以使用，几乎没有人去买房，甚至觉得买房是一种奇怪的事情。由于效果太差，房子卖不动，1982年试点停止。
1982年，在总结前期经验的基础上，中央在常州、郑州、沙市、四平四个城市试点补贴售房，出售价仍为土建价格的成本价，政府、单位和个人各承担三分之一（承担房价/年均收入=2）。大量补贴后，效果较前期明显，但是由于国家要给出大量补贴，无法形成资本的有效循环，试点在1985年取消。
也就是在此期间，日后在房地产领域中叱咤风云的房地产公司和银行系统，首次登上了舞台。
86年开始，前期的补贴售房全部取消，中央规定，住宅在原则上必须按全价出售。
全价房没人买，这是82年已经形成的共识，怎么办？中央准确的认识到，没人买房，是因为社会主义制度的残余——福利分房制度下的低租金。中央决定提高租金，以此促进职工买房。为了减轻职工的阻力，中央决定在提高租金的同时，适当提高职工工资，减轻职工负担。
1986年开始，提租补贴的模式在烟台、蚌埠、常州、沈阳四城市试点。
试点有一些效果，但仍然不明显。86年的中国，工人阶级的力量仍然很强大。工人在被增加房租的同时，几乎都要求单位增发工资，而且幅度往往超过预期。之前预想的压在工人肩上的高房租，就转嫁到国家财政和企业财政上面。
在此期间，日后土地财政的萌芽在中国已经出现。
同时，住宅作为商品本正式划出计划序列，从法律层面上进入流通领域。
然而，经济规律不是法权的反映，而法权只能是经济规律的反映。在福利分房制度没有废除的前提下，住宅在法律层面进入流通，并不意味着在经济生活中能够获得认可。1987年底，住宅在中国还仅仅是一个微不足道的商品。
单位：万平方米
正当中国房地产改革的英雄们准备抡起膀子大干一场的时候，他们遇到了中国资本主义改革以来最大的一次危机。
1988年物价闯关时期通货飞涨，职工纷纷提储变现，使得居民手中的大量现金与国家财政的恶化形成鲜明对比，国家急于通过出售公房回笼一部分资金，结果造成重新回到低价出售公有住房的老路上去，提租补贴的模式就此夭折。
次年发生政治环境和人民情绪的变化，房地产改革全面停滞。
停滞持续了两年，1989-1990年期间，房地产投资增长大幅下跌，1990甚至出现了负增长。前一阶段初步发展起来的房地产业受到巨大冲击，一些房地产开发公司、经营公司被纷纷撤销，继续保留的公司也出现银根紧缩而无法继续运转，房地产市场一片萧条。大量楼盘由于资金不济形成烂尾，出现中国第一次烂尾潮。
房地产的第一次停滞，是随着大的经济背景的转变而来临的；房地产的第一次大跃进，也必将随着大的经济背景的转变而到来。
1991年左右，中国发展资本主义的大方向基本确定。特别是，1992年邓小平南巡后，资本主义的迅猛发展更是大势所趋。
1991年11月中央发出房地产改革的纲领性文件，要求在1992年至1993年内在全国范围内全面推进城镇住房制度改革。至此，前期停滞的房地产改革正式向全国推进。次年11月，国务院在《关于发展房地产若干问题的通知》明确指出：“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。”这确定了房地产在我国经济中的支柱地位。
1992年南巡讲话打破僵局后，中国出台大量有利于非公有制经济发展的税收、金融政策，乡镇企业和私营企业迎来飞速发展时期。之前被压制住的投机风潮再次兴起。物质、股票、汽车、地皮都成了投机的载体。
房地产的第一次大跃进，就是在此背景下诞生的。这一次大跃进，是在整个经济转型催生的投资和投机的红利下产生的，是在城镇职工仍然享受福利分房的背景下发展的。也就是说，这次大跃进注定了只是投资推进的、没有真实需求的大跃进，最终只能演化为投机和泡沫。
1992年，房地产公司开始大规模涌现。1988年全国房地产公司为3124家，在第一次停滞时期，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年年底，房地产公司猛增到1.2万家，到1993年又变成了3万多家。
同期，各银行开始大规模进入住房金融领域。1992年末，中国工商银行、中国建设银行系统先后成立了房地产信贷部，制定了职工住房抵押贷款管理办法。各种金融机构开始大量向房地产开发企业贷款，甚至直接开办房地产开发公司。
各行各业大搞房地产开发，房地产投资远远高于经济的增长。1992年经济增长14.2%，房地产开发投资增长117.6%，比值8.3；1993年经济增长13.5%，房地产开发投资增长165%，比值12.2。
房地产投资过热，是整体经济投资过热的一个体现，是前期被压制的资本主义反弹的一个体现。当时整个社会都在迅猛投资，房地产的投资过热仅仅是整个大背景下的一个小舞台。当然，由于政策的倾斜、金融机构的支持以及房地产开发特有的杠杆效应，使得它成为了一个最闪亮的舞台。
海南的房地产泡沫，是当时中国房地产泡沫的一个缩影。
1988年海南建省，成为全国惟一的省级经济特区。当时的中国，特区就意味着钱和机会，更何况是唯一的省级特区。于是，一大堆怀揣发财梦的人涌进海南，盛况空前，当时有一个词形容这种情况——十万人才下海南。
然而海南的基础设施建设很差，这些追梦人的住房和办公场所问题，就形成了海南房地产的基础需求。
人口涌进导致经营性物业的地租上涨，进而体现为房地产价格上涨。房价一路上扬，很多带着大量资金来海南准备办实业的投资者，一比较利润，相继转而投资房地产。
各路资金涌向房地产开发，上涨的地租以地价的形式体现出来，土地价格开始上涨，仅1991-1992年，地价就从十几万元/亩飙升至600多万元/亩。
地价上涨，使得存量房升值，增量房涨价。海南房价均价，1988年为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年增至5000元／平方米，1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。
房价上涨，带动更多的资本涌进房地产市场。海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元，而1990至1993年间，房地产投资比上年分别增长143%、123%、225%、62%，最高年投资额达93亿元，各年房地产投资额占当年固定资产投资总额的比例是22%、38%、66%与49%。
与此期间，投机资本也悄然而入。高峰时期，海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，这些房地产公司却并不都为了盖房子，他们买进，再卖出。
98年之前，中国房地产市场的头上始终悬挂着一柄利剑——福利分房。这个社会主义时期残存下来的制度，使得地产资本在住宅领域始终难有作为，不得不转战高档别墅和宾馆市场。而90年代初的海南，人均工资不到300，这些高档房产的房价却高达数千甚至上万，普通人群根本无法企及。这使得中国的房地产的需求出现畸形发展，最终只能成为私人资本家等高收入群体和投机资金之间击鼓传花的游戏。
一句话，当时的房地产市场就是缺少真实需求背景的投机炒作。
1993-1994年，国家开始调控，首先切断资金，针对金融领域治理乱拆借、乱集资、乱投资形成的“三乱”。其后针对房地产，限制自有资金底线，禁止银行和房管局等单位开设房地产公司。
调控迅速见效，全国商品房销售额增长率从1993年的102.5%骤降至1994年的17.92%。
海南作为房地产热的重灾区，更是损失惨重。占全国0.6％总人口的海南省，积压了全国10%的商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋，“闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元”。至此海南房地产一蹶不振，直到09年上半年商品房均价还不到93年的价格。
94年之后，全国经济都进入调整时期，面对前期过热的投资，国家开始限制调整。针对房地产，更是严格控制土地供应量、新开工的房地产投资规模。明确限制开工的写字楼、高档公寓和别墅项目。同时，证监会也从1994年暂停房地产公司上市审批，整个房地产业由于融资渠道受阻，其发展步伐大大减缓。
1994年，国家再次出台政策，明确房地产的发展方向。要求控制高档房地产开发，房地产投资应向基本住宅倾斜。与其配套的，国家大力推行公积金、个人房贷等房地产金融等制度。
各地为了响应政策，可谓各显神通。在中央政策的基础上，出台各种优惠措施。上海北京等地推出买房给户口，广州等地强行降低土地出让价格，银行体系更大力度推行按揭制度。
然而，还是那把福利分房的利剑，城镇基本住宅领域中，需求薄弱。
商品房销售基本情况单位：万平方米
堵不住社会主义的路，就迈不开资本主义的步。有了福利房，商品房就不可能有市场，即使强制通过投资方式推动房地产发展，其后果也只能是使得脱离实际需求的投机兴盛。福利分房作为社会主义的残余，如果不连根拔掉，资本主义的房地产就无法兴起。
1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》，1998年下半年开始，要求全国城镇停止住房分配。
至此，地产资本终于敲开了他们梦寐以求的个人住房领域，在这个新的起点上，资本大鳄们摩拳擦掌、跃跃欲试。
福利分房终止后，再也分不到房的老百姓不得不购买商品房。同期，国家进一步出台政策，要求金融系统全面支持地产开发。
经过了长达四年的寒潮，在一个全新的起点上，地产资本的车轮滚滚向前。
98年开始，商品房销售面积增长率和房地产投资增长率全面上升。
单位：%
与92年相比，这一次复苏有完全不同的特点。
从结构上看，92-93年的复苏和高涨，集中在高档别墅和商业地产；98-02年的复苏和发展，开始大规模发展商品住宅。从本质来讲，在需求端，92-93年在最终消费端没有实质性需求，特别是从住宅看，当时尚有福利分房；98-02年形成了实质性消费需求，个人住宅领域完全开放，再也无法享受到福利分房的人们，形成了第一波真实的刚需（1998年居民个人购房贷款只有426.2亿元，2004年增加到16002.3亿元，年均增长83.0%）。
2002年，土地招拍挂制度出台，接上了中国地产资本版图上的最后一块拼盘。招拍挂制度要求所有经营性土地都要竞价交易，土地正式成为商品，进入房地产市场交易。
1984年，第一批房地产公司成立，于此前后，生息资本与地产结合；1987年，住房划出计划序列；1992年，建立住房公积金制度，使得个人储蓄强制性支持地产资本，同期，银行全面介入房地产业务；1998年，彻底终止福利分房，全面放开个人房贷；2002年，土地招拍挂制度建立。
至此，房地产市场的主要要素，均已齐备。金融系统、房地产商、土地所有者，将在之后的10多年里推杯换盏，共享地产资本的兴起带来的盛宴。
2003年开始，地价与房价互动，房价开始进入飙升时代。
2004年，面对逐步脱离普通人群消费能力的高房价，中央开始调控。然而，这一次，再也不像94年那样，能够轻易的调控下来了。地产资本已经完全形成，它有真实需求作为基础，它和银行的结合更为紧密，它为地方政府提供大量收入，它带动中国经济滚滚向前。