这两天，住建部最高会议后发声，在房地产圈儿炸开了锅！
其实这次两会，针对房地产的声音并不多。一直到9日下午，记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹，对于房地产目前存在的问题、困境、战略，做了详细回应。
住建部部长这次发声，释放了哪些最强信号？！
我把原文通读三遍后，梳理出几大重点：
1、坚持“房住不炒”；
2、推进“三大工程；
3、指导各地编制好住房发展规划；
4、有序推进现房销售；
5、加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等；
6、明确房企要下力气建设好房子；
7、有些房企，该破产破产！
以上，基本定调了整个2024年房地产的态度和方向。
“房住不炒”，去年下半年大救市以来，好几次高层会议没提过了，现在又重申，感觉不太妙。
“三大工程”最近出场率很高，也是未来的重点。
重提现房销售，这两年，至少十几个城市都在试点现房销售土拍，海南最早全域现房销售，但今年初又出现了预售土拍，很撕裂。
提出房企转型，要做好房子。如何定义？也说了，比如绿色、低碳、智能、安全等。
最让人意外的第7条，对房企的态度，第一次如此犀利！
对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，让市场淘汰，破产或重组；对于躺平摆烂、损人不利己的，坚决查处，代价自负。
言辞犀利的背后，最根本的原因，无非是后腿拖得太严重、窟窿太大了。
对于那些实在救不动的房企，咋办嘞？没办法。
这意味着，新一轮房企市场化淘汰赛，马上开启！
2
你说这一些列策略，好不好？好！必须好，谁看了都说好！
中国房地产发展至今30年，确实衍生出很多问题，包括到今天这种局面。
改革，确实需要改革，这是一条必须走出来的、甚至要花10年、20年、乃至30年的持续性改革之路。
但问题是，这一系列长远之策，它并不能解决眼下的问题！
楼市眼下急需解决的问题，太多了；首先就是全民信心和销售问题。
1、大众对于楼市的信心树起来了，才有可能带动商品房销售；
2、销售起来了，房企才有资金保经营；
3、经营保住了，债务就不再是要命问题；
4、没有债务压顶，才有房企逐步放开胆子去拿地；
5、房企拿地了，土地财政才能转下去；
这是解决眼下困境的根本！
以香港为例。
前不久，香港宣布全面“撤辣”后，非本地居民买房印花税从30%降到3%，比如买套1000万的房子，税费一下子从300多万降到30万，这是实打实的优惠。
有效果吗？
起码交易量在迅速回暖，各个售楼处，本地人、内地人等开始一顿抢楼。
尤其是新房市场：
“撤辣”前，整个香港新房单日成交量，即便在周末，也之后8-15宗；
“撤辣”后，这个数字急速上升，前8天成交938宗，平均单日过百，3月3日一天内就成交了364宗，翻了好几倍！
这场面，可真是似曾相识。
而咱们呢？
先看深圳。
春节前深圳放出“裸奔”级救市，外地人落户即或购房资格。
效果呢？2月底开始，深圳二手房网签量开始单日破百，出现明显上升。
3月份呢？3月1日-9日，深圳新房住宅网签544套，二手房1033套。
具体到每天，看数据：
新房成交并没有明显拉升。
二手房成交有增长，但不够稳定，按照目前形势，3月份成交大概会在3000套出头。
但藏在二手房成交量增长的数据背后，还有两个大问题：
一是：刹不住的挂牌量，现在还在以一周2000+套的增量挂牌。
截至2月26日，深圳二手房挂牌量为5.19万套，较前一周增加2176套。
二是：降价。尤其是南山区、龙岗区、罗湖区，降价房源最多。
还有广州，全面开挂的广州。
前两天，广州又出了新政，只要购房者将手上的两套房产租出或挂牌出售，就可以购买第三套住房，并享受首付比例30%及首套房的房贷利率。
挂牌？出租？那不相当于零门槛、零要求嘛。
眼看年轻刚需们拉不动，只能拼命推有钱人入场救市了！
3
到今天，再去讨论房地产究竟是“软着陆”还是“硬着陆”，其实没必要、也没意义。
大会过后，关于房地产的几个方向，更加明晰：
1、坚决不跟香港，全国层面大救市不太可能再有！
所以，期待和呼吁跟进香港破例性救市的，呼吁全面取消调控的，可以洗洗睡了。
很多人肯定要问了，那咋办？靠地方小范围内救市和市场调节。
2、压实地方责任，各地自谋救市出路！
会上有句原话“我们强调因城施策、精准施策、一城一策，赋予城市调控自主权。”
去年就提了好多次“压实地方责任”，但大部分城市，依旧一边在小打小闹救市，一边在等指示，希望今年能有改善。
3、情况糟糕的房企，就地淘汰，不留情、不犹豫！
这句话一出，一大批房企估计要抖三抖了。
原本，救房企就是不得已而为之，全盘救根本不可能，但有些房企自顾不暇还在摆烂等待救援，这次也可以洗洗睡了。
当这些事情想明白，2024年的楼市行情和逻辑，你就再不用纠结了：
楼市最大的问题是什么？
我认为，是共识性的、全民购房意愿僵化。
因为看不到行情启动、看不到价格启动，这就意味着——
对于买房人来说，上半年买和下半年买，没有差别；今年买和明年买，也没有差别。
那为啥要着急买？继续等，即便自住也完全不急。
更何况，各地还有大量保障房、人才房和人才公寓，在消化大量潜在年轻刚需。
有更便宜的房子住，为啥要着急买房？还要贷款买？所以，即便是刚需也不急。
最后还有当下最敏感、要谈楼市又根本避不开的收入问题；
一边是收入预期断崖式下滑，一边是起步一百多、动辄大几百万的房子，谁敢不顾自身死活，冲进去拉足杠杆去买、去背债？！
信心和钱包，真的比政策还重要！
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