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只签了房屋买卖合同未办理房产过户登记，如何确定房屋产权归属（案例）
2002年9月，李超（化名）与李成民（化名）签订一份房屋买卖协议，约定李超以总价款9.2万元的价格购买李成民所有的位于我市太古街的房屋一套，李超先支付房款35000元，余款待办理房屋过户手续后付清。李超在合同签订当日支付先期房款后即搬进该房屋居住，后双方因办理房屋过户手续问题产生纠纷。后来随着房价的上涨，李成民反悔，并于2007年4月以李超为被告向法院提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，并要求李超退还房屋。李超在诉讼中提起反诉，要求确认双方签订的房屋买卖协议有效，并判令李成民按约定履行房屋过户手续。
法院审理后支持了李超的诉讼请求。宣判后，李成民不服，提起上诉。在上诉的过程中，2008年5月30日，李成民又将上述房屋以总价款230000元的价格出卖给孙小刚（化名），并签订有书面协议。孙小刚一次性支付完房款后，李成民于2008年6月5日将上述房屋过户到孙小刚名下。2008年11月，二审法院下发民事判决书，维持原判。判决生效后的2009年2月，因无法行使自己的合法权益，李超向法院提起诉讼，要求确认李成民与孙小刚签订的房屋买卖协议无效，判令房屋所有权归自己所有。
专家说法
如果判定该合同无效，这一房屋买卖行为有如下瑕疵：1.买房的主体有缺陷，单位分房应属夫妻共有共有人都应在买卖合同上签字；2.当时出卖人尚未取得房屋产权，买卖关系尚未成立；3.如果该买卖合同诉之法院被确认为无效，处理的原则是返还财产并依据过错原则赔偿。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，李超与李成民签订了房屋买卖合同，自合同成立时房屋所有权归李超所有。但另一方面，根据《物权法》规定，房屋所有权在办理过户手续后转移。同时，孙小刚取得本案房屋所有权也符合善意取得制度。
具体来讲，我国物权变动模式的要点有以下几点：（1）基于法律行为的物权变动须以该法律（债权）行为的有效为前提；（2）登记是不动产物权变动的生效要件，即不动产的物权变动的公式化表述：有效债权行为+登记=不动产物权变动；（3）交付是动产物权变动的生效要件，即动产的物权变动公式化表述：有效债权行为+交付=动产物权变动。
·拿不到房产可要求出卖人承担责任（哈尔滨市中级人民法院法官白伟）
房屋买卖合同是一种债的法律关系，只要当事人意思表示真实，双方达成合意，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害公共利益和他人合法权益，合同就有效。因此，本案中，双方的房屋买卖合同依法成立，房屋买卖关系合法有效。但我国法律还规定了这样一个原则：在以法律行为设立、变更、转移不动产物权时，非经登记，不发生物权的变动不动产物权变动除了要具备有效债权行为外，还必须经过登记程序。虽然本案李超与李成民签订的房屋买卖协议合法有效，但这种合同效力无法对抗孙小刚，关键原因在于孙小刚办理了房屋过户手续。
本案中李超受损害的权益该如何救济？依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，出卖人对债权得不到满足的，买受人承担赔偿损失的责任。最高人民法院2003年5月7日公布、6月1日施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买房人可以要求双倍赔偿。具备这种情形的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由以上法规可知，本案中对于得不到房屋所有权的李超来讲，他除了可以向法院主张返还已付房款及利息之外，还可请求李成民承担他已付房款一倍的赔偿责任。