在此之前，我们对上海豪宅进行了很多分析和统计。
大部分都是以总价为基础，集中在3000万以上，而且都是新房。。
今年上海豪宅市场，表现出“一手热，二手冷”的局面。
根据克而瑞的数据，上半年上海的总价是3000万1544套豪宅新房成交。。
不但是去年的年营业额是1.6倍，而且还创下了近10年来最高的营业额。。
事实上，仍然有很多价格超过20万/m2长期稳定的豪宅交易。
它们就是今天的市场看上去很不一样。
这里有三个例子：
每个人都能猜到哪些项目是什么？。
尽管这只是一些案例，但让大家再一次看到了上海豪宅市场波涛汹涌的购买力。。
01、
现在上海哪些顶豪卖得好？
相信每一个人心中都有不同的答案。
结合兔博士和链家的多方数据，我们整理出今年以来价格超过20万/㎡豪宅销售前五名。
可以看出，排名第一的卖家最多的是翠湖天地。
从今年开始，共有7套豪宅，成交价格超过20万/㎡。
二期御苑是主力军，占5套，另外2套分别来自四期和五期。。
随后是古北壹号、云锦东方、御翠园、兴国路372弄小区，各成交3套售价超过20万/㎡。
御翠园素有“陆家嘴后花园”之称，位于浦东联洋联洋传统豪宅板块。
项目分为八个阶段，整体设计风格偏欧，吸引了大量长驻浦东的富豪。。
去年成交9套，成交价格从6880万元到2.3亿元不等。。
上市价格基本稳定在20万//㎡以上。
而且从价格上看，翠湖天地和古北壹号各有一套超过30万//㎡，这是今年最贵的销售。
翠湖天地是一套五期二手房，网上签约成交价格达到33.7万/㎡，也就是开头提到的项目一。
古北一号是一套独栋别墅，总面积855平方米，成交价格也在35万/平方米之内。㎡之上。
光看价格二十万、三十万还不够刺激，再结合总价来看。
不包括老房子在内，今年至今，上海共诞生了7套房子。总价过亿的二手房。
信息源网络，仅供参考。
古代北方一号占了三席，包括这座独栋别墅，还有两套大平层。
另外四套分别是合生东郊御品园，即开头提到的项目二。。
还有御翠园、檀宫、云锦东方二期各一套。。
尤其是檀宫这个1198平的顶豪，在上海豪宅圈里整个流量都打满了。
最终平均成交价格为37.57万元/人㎡，价格高达4.5亿元。
这个价格仍然是从5.5亿的挂牌价格中砍下来的，挂牌均价更接近46万/㎡。
要知道檀宫位于长宁西郊别墅区，总共只有18套，数量很少。。
每栋楼占地约2600平方米，环境和位置都没有人，配得上“传奇豪宅”的称号，也坐稳了。今年的总成交价格最高的豪宅。
另外，今年老洋房的成交表现也相当光明。。
不仅今年卖出了3套兴国路372弄小区，而且开头提到的项目3，万航渡路175弄小区。
衡复风貌区主要集中在静安寺周边、长宁、徐汇。。
四月份，静安区巨鹿路上的一座老房子创下了历史新高。。
产证面积307平方米，总成交价3.1亿元。。
计算成交价格每100.9万元/万元㎡，可说是刺破了上海豪宅价格的天花板。。
然而，一些老房子的交易面积并不大，三套都不到70平米，居住属性较弱。
也许业主买了只是为了商务接待，不会实际入住。。
02、
把独栋别墅和老别墅放在一边。
下一步，为什么城市中最受欢迎的大平层是翠湖天地和云锦东方？。
当然，首先要说的是翠湖世界，代表着顶级IPIP新世界。。
以次新、湖景、时尚、方便等因素，满足不同客户群体的购房需求。。
翠湖一至四期，以及五期首批房源的认购，都是在积分制实施前，只要有钱有房票就可以买到。
由于平均价格限制在165,000//5,000，所以第二批房源进入市场。㎡，在全市范围内引起富人打新狂潮。。
超高入选分数为102.24分，距当时的满分仅差11分。。
巅峰时期，翠湖四期最高成交价格大多在30万/㎡以上。
到去年，翠湖四期的平均成交价格只有不到24万/㎡，下降幅度很大。
据统计，翠湖天地去年总共卖出了29套，差不多一个月卖出2.4套，三期最多卖出12套。。
第二阶段作为交易的主力军，位置较好，三居室公寓180至190平方米以上也较多。。
而且最新的是33.7万///㎡翠湖五期成交，是一套278㎡的4房大平层。
高区位于小区北侧，可以一览无余地俯瞰太平湖的美景。
想要入住翠湖天地，除购买二手房外，还可以等待接下来的六期。。
六期即将进入市场，计划推出108套180米超高层别墅和48套别墅，建筑面积约435套㎡起。。
几乎每一层都可以有直面太平湖的视野。。
景观不亚于这套五期高价交易。。
翠湖六期整体鸟瞰图
富人追求的不仅仅是新世界这样的百年顶级IP，还有徐汇滨江这样的新贵。
典型代表云锦东方就是典型代表。。
今年1月和6月，两套最大的顶层复式公寓相继出售。。
面积超过770平方米，还赠送了一个超大露台。。
像云锦东方这样的整套公寓只有两套，上半年就交易了。。
相当于说不但成交了顶豪，还成交了顶豪里的王炸。。
而且一笔交易价格为2.3亿元，另一笔交易价格约为2.28亿元。。
再加上税费，落地价格稳定超过30万//㎡，跟随市场上涨阶段的价格持平。
据说有些顾客已经守护这套公寓快五年了，这两套随机一套挂出来他都要挂出来。。
去年，云锦东方一期二期加起来网上签约19套，平均成交价格23万/㎡上下。
与今年相比，价钱相当坚挺。
现在链家在挂的9套房中，有8套均价在20万/㎡以上，一套已经上市一年了。看来业主不愿意低价卖出。。
上海第四批号土拍刚刚落下帷幕，徐汇滨江板块更是落下帷幕，全国价格新地王诞生。
斜土街xh128D-07地块，即原小米总部地块，被汇元玺、香港启元、御江廷等红盘围绕，吸引了7家房地产企业报名竞拍。。
最终以总价约48亿元的绿城获得，地板价格为13.1万/㎡，溢价触及最大限度，达到30%。
其中，香港置地启元的备案价格已达17.84万//㎡，平均总价在5000万元以上。
估计新地王接下来进入市场的价格，很有可能突破17万/㎡。
预计徐汇滨江板块的价值将进一步凸显。
03、
就整体数据而言，根据百廷豪宅的统计，上半年，上海2000万共有695套豪宅，平均每月接近116套。。
2023年全年，2000万总共有1427套豪宅，平均每月接近119套。
上半年交易套数下降并不明显，只是略有下降。。
但在价格方面，与2023年的2000万相比，豪华住宅的平均成交价格为3311万，平均成交价格为11.6万/㎡。
只有5月份的平均成交价格超过了11万/11万。㎡，还有几个月在10万/㎡交易套均总价也一直在波动，。
无法维持去年二手豪宅数量少、价格高的趋势。
一方面是由于挂牌数量的猛增，议价空间有所提升。
七月十六日，链家正在销售3000万豪华住宅，已有1309套上市，估计全上海要超过2000套。。
要知道，上海这几年有3000万这座豪宅的成交量在500到600套之间。。
也就是说，目前的上市数量要消化三年才能开始。
更别提还有源源不断的豪宅等待挂牌。
另一方面，今年豪宅新房市场火爆，也吸引了大量二手客户。。
像中海建国里和翠湖天地这样的客户很多，跑到隔壁的中海顺昌玖里。
对这类客户来说，新房不仅房龄新，而且产品力也有很大的提升。。
在限价政策下，仍有一定的倒挂空间。。
不过，打新也不是一件容易的事，积分要求是第一道关。
滨江凯旋门触发的超高积分，要求买房者除在上海名下没有房子的家庭单位外。
还有253个月的社保记录，至少从2003年开始，社保缴纳将持续21年。。
200多基本上，所有的套房都被第一个客户抢走了，75%的客户都是310上海的土壤。。
说明外国人即使再有钱，也没有上海户口的10分加分，光靠社保年限是买不到滨江凯旋门的。。
即使有户籍，符合这么严格的社保要求，也只有很小的比例可以进入第一次买房。
更不用说绝大多数新房还要等一两年。。
还不如二手房眼见为实，装修好的可以直接拎包入住。
经纪人便说，自己这里既有要卖豪宅的业主，转而摇号购买新豪宅。
还有一些顾客是打新几次失败，又回来买二手豪宅。。
还会受到停车位、支付方式、税费等因素的影响。。
04、
站在这个节点上，全市豪宅二手市场的确变化了。
虽然这些豪宅本身的交易规模并不大。
但是，作为房地产市场的风向标，资金往往是一个小目标，代表着顶级的购买力，这本身就是一种表现。。
数量大，分布广，种类多。等等，无疑是上海豪宅成交推动全国的主要原因。。
上海从来不缺顾客，缺的是好房子。。
随着土地政策的不断优化，核心地段塔尖产品的定价权，再一次返还给开发商。
强大的客户也会继续选择购买这些顶级豪宅，考虑到资本增值、改善需求等诸多方面。。