关键字：浦东新区、下家购买流程、二套房、有贷款、无中介、2019年3月拿到新产证
业主：
本人第1套买的是新房，对二手房交易流程也是首次接触，几乎零基础。这次顺利自助交易买第2套，非常感谢猴子的平台。
之前看平台上互助交易的经验贴，基本上都是全款的，所以这次自己写一个有贷款的。值得注意的是，单就浦东来说，交易流程和以前比起来确实简化了，更有利于自行成交。
下家购房基本流程：
开始=>看房、做各种功课、选定房=>拉产调=>签定金合同=>支付定金=>网签=>支付首付（上）=>办理房贷=>取得贷款资料=>支付首付（下）=>申请过户=>缴税=>领证=>提交资料给银行放款并开始还贷=>跟踪银行放款、收房付尾款=>结束
1.预先沟通好所有合同细节并准备好所有资料，然后拉产调、签定金合同、支付定金、网签合同、支付首付（上）、去银行办理房贷放在一天；（双方到场处理）
2.取得房贷资料（下家处理）；支付首付（下）、申请过户放在一天；（双方到场处理）
3.缴税，花费半天；（双方到场处理，上家至少要签字。）
4.领新房产证并将首付（下）的转账凭证和上家收据、产证抵押资料交给银行放贷，花费半天；（只要下家到场）
结束。
以下内容，是本人基于上面的基本流程的详情流水，供参考：
一、看房选房+估算总支出+预先做好购房资格认定、贷款、借款的功课
看房选房具体不表，每个人有自己的标准。
个人意见是一定要挑选靠谱的上家（我比较关心上家和其家人的职业、户籍、卖房原因、房子有无抵押，我这次的上家很靠谱）。
既然决定甩开中介自己干了，一是自己要多用心一点，二是千万要注意防范风险。
估算总支出：政策要搞清楚，普/非普对应的环、价格限制、首付情况，普/非普、满2/满5、唯一/不唯一对应的税费，决定了你现在手里现金到底能买多少总价的房子。
预先做好购房资格认定的功课：
一定要确认自己没被限购！
没有购房资格一切都白搭，还可能蒙受损失，特别是家里牵涉到动迁安置的，还有与父母共有房产的！
预先做好贷款、借款功课：
政策一刀切，但不同银行对房贷的实操不同。我前后咨询了六七家银行，最后挑了条件最优惠的。
Tips：算月还款额可以使用支付宝的理财小工具，还是蛮准的。贷款银行有很多对你有价值的政策、资源的，可以找关系深挖挖，这里不展开了。如果要向亲戚朋友借钱的，看准了就要开始约定借款的事情了。
我们后面的定金合同、还有要打印出来在正式合同内黏贴的补充条款，都是预先沟通一致，在邮件里发送文档确认的。后面万一真有问题或纠纷，不会找不到证据。
二、拉产调(《上海市不动产登记簿》)+拿《网上二手房签约申请书(买卖)》表
如何尽量降低自助交易过程中被骗的风险？只能靠自己，自己的事情自己做才最放心。
Tips：除非你绝对信任，否则别考虑中介，一来中介也不是个个懂行，对政策的理解说不定还没你到位，只想促成交易却不负责任；二来某些中介就是会利用信息不对称两头吃各宰一刀；第三，其实买套干净的房子也就这么点事，真正走下来其实流程真的不复杂。
所以，付定金之前，我和上家去拉产调的当天，看完产调表信息后没有直接回家，而是在房地产交易中心再多待了半天。
通过查看公告、在咨询窗口取号咨询、询问保安、搭讪陌生人、上网搜索、站在过户窗口两个窗口的中间观察过户流程等等方式，就基本摸熟了简单交易的完整交易流程。
如何视奸观察过户流程？
这边以为你是隔壁窗口的，隔壁窗口以为你是这边窗口的，关键时刻头转到另一边去:-)
1.拉产调：产权调查表是一定要拉的，你不会希望自己要买的房有抵押之类的情况。
产调表全称是《上海市不动产登记簿》，上面可以看出房子是否有抵押，上家是否有完全的支配权。
需要上家带好身份证和房产证去交易中心调阅。德平路交易中心拉产调窗口在三楼东厅。最好是和上家一起去交易中心，看他将房产证递进窗口，刷码交费后，拿到盖有“浦东新区不动产登记资料查阅专用章”的产调表。
上面如果写了“完全产权”字样的，就是无抵押的干净房子。对于房改房，可能会写的是“完全产权xx年后可以进入房地产市场”。如果没有亲眼见到拉产调的过程，建议还是自己去一下，否则如果上家真的别有用心，萝卜章伪造表格也不是不可能，毕竟只是一张纸。
另外必须说明的是，产调真的很干净不代表房子100%干净，如果上家私自抵押的房子，没有做手续的，产调上看不出来！
再多嘴一句，房改房的话，某些贷款银行会要求提供老房子的表一表二（自己上网搜是什么）的信息，如果交易中心能一起拉出来那最好，如果交易中心没有可以问问物业，如果物业也没有，可以考虑换掉必须要表一表二的贷款银行了。
2.拿好网上二手房签约申请书：
拉到产调表，对产权没有疑问决定交易的话，需要在三楼中厅排队取号那里拿一张《网上二手房签约申请书（买卖）》的表格文件并由上下家共同填好。
建议多拿几张空表格，回家先自己填好，等到付完定金再告诉上家要填这个表，以免上家觉得你要定了无法议价。这张表在网签正式合同的时候要用。
这里提一句：交易中心有专门的咨询窗口，建议把自己的问题汇总起来，取个号一起咨询。而且最好关键性的问题多咨询几次，以免单个业务员的错误导致交易损失。
三、敲定定金合同并签署+下家支付定金给上家，保存好转账凭证和上家开具的收据
1月中旬约了上家一起到银行，双方确认无误，当场签完定金合同，就在柜台操作定金的支付。
定金我付了约总价的10%，多少也是合同里约定的，少了怕上家反悔，多了怕万一上家不靠谱拿钱跑路，所以利弊自己权衡。
注意：银行的转账凭证、还有上家开具的定金收据（收据格式要按照贷款银行的要求书写）一定要保留好，后面贷款要用的。
个人认为定金合同的意义在于：敲定细节，对主要条款和网签正式合同上没有的附加条款（户口处理、学区、交易节点等）完成了第一次正式的、书面的约定。
虽然在交易中心网签正式合同时，工作人员看都没怎么看我们的定金合同，但这不代表定金合同不重要，恰恰相反，我们正式合同上黏贴的所有的附加条款以及交易执行计划，都是定金合同上预先约定好的。
四、去交易中心网签备案拿到正式合同+下家支付必要的首付给上家，保存好转账凭证和上家开具的收据
地点：浦东张杨路德平路交易中心的网签在三楼，网签先取号，取号在三楼中厅。面向那个戴眼镜的老阿姨发号员排队时，中厅里的右手边就是网签窗口。
1.在交易中心网签备案：网签的意思是网上二手房签约，交易正式备案，受法律保护了。网签合同用到了定金合同、各种证件（下家夫妻身份证、两本结婚证、所有户口本、所有小孩出生证；上家身份证、房产证等）、还有之前提到的《网上二手房签约申请书》、上家的身份证和房产证，其他的记不得了。
当天在交易中心和上家一起完成了正式合同上事先约定的附加条款（裁减成小块的纸）的黏贴工作。
2.首付（上）的支付：我是买二套房，普通住宅，因此首付必须大于等于总价的50%，才能办理后面的贷款。由于是互助交易，也就不折腾做低做高这种事了，免得万一交易不成利益受损。
所以，我和上家约定，网签完就一起去银行柜台，当面转账第一笔首付（即使你有大于5成首付的钱，之前的定金+这次首付款的总和也不建议比总价的5成多太多，降低风险）。
第一笔首付完成后，记得保留好银行的转账凭证，以及上家开具的收款收据（收款收据的格式，要按照贷款银行的要求书写）。支付完首付（上）的当天下午，我就和上家一起去事先联系好的贷款银行业务员那里去办理贷款。
五、正式办理银行贷款+拿取贷款批准后提供给交易中心的资料
我们申请的是纯商贷（公积金贷款第1套已经用掉正在还），贷款所需的材料有：
下家：下家夫妻身份证、两本结婚证、所有户口本、所有小孩出生证、上家书写的已经交给下家的定金收据、上家书写的首付（上）收据、两张银行转账凭证、《上海市房地产买卖合同》一份、夫妻两人的收入证明（有些银行还需要提供银行流水）、主贷人在贷款银行的借记卡、公积金账号（即使是纯商贷也要公积金账号的，银行用来佐证你的单位信息属实）。
如果2011年前和父母共有房产（第0套），现在是购买第2套的，可能需要提供父母子女关系的证明。
银行是为了确认你2011年前买的第0套是和父母共有而不是和其他人共有，否则就被限购了。如果像我一样出生证遗失、户口簿因为种种原因不能体现父母子女关系的话，就要去派出所翻档案了。
身份证、房产证、贷款汇入的银行卡（我记得是这些，不是上家没有太注意）
最后，业务员会请其他工作人员给上家、下家、贷款业务员拍一张出现在一起的合照，以证明这笔业务的签订都是本人办理、合法有效的。当天办贷款的事情就结束了。
个人资信良好的话，不到1个月贷款就能批下来，我们中间隔了个春节长假也只有3周。
批下来后，自己要去贷款业务员那里，领取申请过户时交给房地产交易中心的贷款资料（也可以选择快递，但保险起见我们还是自己去领的），我们的贷款资料里包括《个人购房担保借款合同》、《委托书》、《上海市不动产登记申请书》、银行的《营业执照》、银行法人代表的《上海市房地产登记法人代表身份证明书》。具体看每个银行，应该大同小异。其中的《个人购房担保借款合同》可以仔细读一下。
六、支付首付（下）给上家+过户
贷款手续办完，拿到贷款银行提交给交易中心的资料以后，如果此时你的首付（下）也已到位了，就可以约上家一起去交易中心办理过户了。我还是老套路，一大早约上家到银行当面付首付（下），保存好转账凭证和上家提供的收据，立即就拉着上家一起去交易中心过户。
过户需要的材料：
上家：身份证、房产证，其他不清楚。建议也复印好，身份证、房产证的复印件过户窗口肯定是要的。
流水账：
七、缴税：
特别注意：上下家都要到场。即使上家无税，也需要上家签字。上家如果确实不能来，可以委托，但也要有身份证和委托书。
带好材料：上下家各自的身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、《告知书》、一张足够支付所有税费的银行卡。（缴税不收现金，只接受一张卡刷卡）
地点：浦东德平路交易中心二楼。
交易中心二楼中厅进去，右手边靠近西厅的地方有个税务取号台，将《告知书》和《预收件单》给发号员，发号员会把《预收件单》还给你，收好后面还要用，并给你一个缴税的号码，然后就去东厅坐等叫号。
八、领取新房产证：
领证地点：德平路交易中心3楼东厅。
带好材料：身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、完税证明、购房发票，所有已付费用清单。
九、资料交给银行，跟踪放款，开始还贷；收房付尾款：
需要的材料：首付（下）的转账凭证、首付（下）的上家收据、新产证（里面包含贷款抵押信息）。银行收的是复印件，但建议所有原件也带好。
过几天，确认银行已发放贷款以后，就可以按约定去找原房主收房付尾款了。物业交接之类的事情这里具体就不啰嗦了哈。
所有自助买房的交易流程到此结束。剩下的就是每个月按时还款啦。