2023年1-12月湛江全市商品房网签35546套（毛成交），同比上涨10.6%；全市商品房净成交是33228套，同比上涨3.4%；说明今年诸多政策发力下，楼市的确有所转暖。
2023年是中国房地产“供求关系变化”的转折点，市场供求关系发生逆转，面对地产环境的重大变化，房企挑战与机遇并存，亟待破局。过去的这一年，从中央到地区，出台了不少支持刚需、支持房企融资、降低购房负担的政策，政策层面保持宽松基调，但整体市场复苏速度还是缓慢，主要原因在于“需求收缩”，而需求收缩的原因源自于消费者“信心不足”。对于湛江楼市来说，可以明显感觉到湛江楼市从卖方市场逐步转为了买方市场，这主要体现在房价博弈上。楼市进入买方市场之后，购房者占据主导权，开发商为了吸引购房者会做出更多的让步和妥协，不少房企通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化，促进销售目标的实现，这也加剧了企业增收不增利的表现。另外从消费端来看，主要体现在消费者信心不足，预期和需求发生变化。今年市场上的购房群体构成，也变成了以纯刚需为主，而改善、投资型的客户占比变小，说明目前房屋逐步回归民生属性和居住属性。
预计2024年房地产仍将是一个“重建信心”的过程，让房企有信心，让购房者有信心，市场才能平稳健康发展，经济才能行稳致远。防范化解房地产系统性金融风险仍然是未来政策调整的主要方向，预计短期内工作重点还是致力于“保存量”、“保交楼”，避免因未完工房地产项目积压及房价大幅波动对市场造成负面干扰。同时还需要继续优化金融政策，增强需求端和供给端的信心，以促进行业的良性循环。
【2023年湛江一级市场情况分析】
2023年1-12月，湛江市挂牌出让147宗地块，挂牌总面积490万㎡，同比下降18.7%；挂牌总金额80.34亿，同比下降38.9%。挂牌的地块主要是工业用地为主，其中涉宅用地供应共49宗，涉宅土地面积约161.28万㎡，占比32.9%。涉宅挂牌金额合计64.54亿，占比80.3%。除1月份无住宅用地供应外，其余月份均有住宅用地供应，11月达到全年土地供应的顶峰，土地供应面积达到132万㎡。（A+）
2023年1-12月，湛江市揭牌145宗地块，其中成交了102宗地块，成交总面积327.21万㎡，同比下降3.9%；成交总金额43.93亿，同比下降23.5%。流拍了43宗地块，流拍率为29.66%。在成交的地块中，主要是工业用地为主，其中24宗是涉宅用地，涉宅土地面积约71.19万㎡，涉宅成交金额合计32.57亿。按月份来看，1月、2月、8月住宅用地是零成交。住宅用地成交高峰出现在5月、7月、12月，成交面积都在10万平米以上。（A+）
【2023年湛江二级市场情况分析】
特别说明：今年的新房成交统计会比较复杂，鼎龙湾国际海洋度假区、奥园冠军城这两个项目在多年前已经售出的房源，由于项目停工未能办理网签备案。不过问题在2023年得到了解决，在吴川市政府的努力下，这些房源今年陆续完成了网签备案。那么这些网签的房源应不应该算入今年的成交量中呢？湛江购房网小编看到各位网友对此是有争议的。有网友认为应该排除，有网友认为不应该漏。所以我们今年准备了两个新词语：“毛成交”和“净成交”。下面图表中，注明了“毛成交”的（简称“毛”），就包含了这两个项目的网签。注明了“净成交”的（简称“净”），就不包含这两个项目的网签。大家就可以各取所需。
2023年1-12月湛江全市商品房新增供应29758套，同比下降11.1%；新增供应面积319.24万㎡，供应面积同比下降10.3%，新房供应量创过去6年的新低，相当于2016年的水平。为冲刺国庆销售旺季，今年商品房供应高峰出现在9月，达到5846套，62.01万㎡。（A+）
2023年1-12月，分区域来看，新增供应面积最多的区域前三位分别是开发区61.6万㎡、霞山46.59万㎡、赤坎区45.99万㎡。其中徐闻县出现了8个月零供应的情况，除了新房供应量最少，同时徐闻县月均成交量也是湛江各区域中最低的，目前去库存的压力比较严峻。（A+）
2023年1-12月湛江全市商品房网签35546套（毛成交），同比上涨10.6%；全市商品房净成交是33228套，同比上涨3.4%；说明今年诸多政策发力下，楼市的确有所转暖。其中成交高峰期出现在2月和3月份，月成交均超过4000套。（A+）
2023年1-12月湛江全市商品房网签面积378.87万㎡（毛成交），网签面积同比上涨10.3%；净成交面积361.51万㎡，同比上涨5.3%。其中成交高峰期出现在2月和3月份，月成交均超过46万㎡。（A+）
从毛成交的情况来看，商品房网签面积最高的区域是霞山、开发区、吴川。当然吴川的成交量是包含了鼎龙湾国际海洋度假区、奥园冠军城这两个项目。（A+）
从净成交的情况来看，商品房网签面积最高的区域是霞山、开发区、赤坎。说明今年的新房成交主要集中在中心城区，而徐闻的成交量毫无疑问是各区域中最低的，月均成交量仅100套左右。（A+）
2023年湛江全市住宅均价为8443元/㎡，同比上涨0.4%（A+）。中心城区住宅均价为10464元/㎡，同比下降0.3%（B+）。
从价格走势图来看，今年房价最高的时刻出现在5月份，房价最低的时刻出现在10月份。
分区域看，除开发区和吴川外，各县区今年的住宅房价走势均比较平稳。10月份开发区和吴川出现较大价格波动的原因，是因为吴川市的鼎龙湾集中网签，开发区的某楼盘回迁房集中网签，这一批住宅数量较多，价格较低导致。（A+）
和去年同期相比，住宅房价涨幅最大的区域是徐闻县，成交均价同比增长5.29%。而住宅房价降幅最大的是开发区，成交均价同比下降5.09%。住宅房价同比正增长的区域是赤坎、霞山、坡头、雷州、遂溪、徐闻，住宅房价同比负增长的区域是开发区、吴川、廉江。房价最稳定的区域是麻章区。（A+）
截止至2023年12月31日，湛江住宅总库存量为46152套，可售总面积512.48万平方米（包括期房+现房），住宅库存面积同比下降9.7%。其中住宅库存量最高的前三位分别是：吴川、开发区、赤坎区。（A+）
截止至2023年12月31日，湛江商业地产总库存量为29079套，可售总面积257.45万平方米（包括期房+现房），商业库存面积同比下降2%。。其中商业库存量最高的前三位分别是：开发区、霞山区、赤坎区。（A+）
2023年1-12月湛江全市新增车位供应30228个，新增车位面积41.99万㎡。其中车位供应的高峰期出现在6月，达到了5429个。主要供应来自于恒大外滩和奥园·悦时代。（A+）
2023年1-12月湛江全市成交车位12237个，车位成交面积16.15万㎡。其中车位网签的高峰期出现在6月和7月，主要原因是6月恒大外滩和奥园·悦时代大量车位上市，价格相当便宜，十多天内被一扫而空。（A+）
【2023年湛江楼盘销售排行榜】
【2023年1-12月湛江全市销售面积排行榜】
2023年1-12月网签面积排行中，霞山区的【爱琴海国际广场】，以网签面积104845.32㎡，荣获2023年年度网签面积冠军，主要原因是在12月份，爱琴海国际广场9万多平的商场实现了“整售”，商场主要是自持。来自于麻章区的【金地自在城】荣获亚军，网签面积也超过了10万平。来自开发区的【招商·国际邮轮城】荣获季军，网签面积约9.5万㎡。
【2023年1-12月湛江全市销售套数排行榜】
2023年1-12月网签套数排行中，开发区的【招商·国际邮轮城】以网签984套荣获2023年年度网签套数冠军，主要原因是在12月份，招商·国际邮轮城41号写字楼的620套办公室实现了“整售”。来自于麻章区的【金地自在城】以网签942套成为亚军。霞山区的【保利·海上大都汇】以网签704套成为季军。
【2023年1-12月湛江全市销售金额排行榜】
2023年1-12月网签金额排行中，开发区的【大中城市花园】以10.87亿元荣获网签金额冠军。开发区的【招商·国际邮轮城】以10.45亿荣获网签金额亚军，麻章区的【金地自在城】以8.89亿荣获网签金额季军。
【2023年1-12月湛江全市住宅网签排行榜】
排除了商业地产后，我们再看看2023年度湛江纯住宅网签排行：麻章区的【金地自在城】以签约924套，网签住宅面积超10万㎡荣获住宅网签冠军。开发区的【大中城市花园】以签约588套，网签住宅面积约7.4万㎡获亚军，霞山区的【中海金地未来城】以签约646套，网签住宅面积约7万㎡获季军。
【2023年1-12月湛江分区域楼盘销售排行榜】
【统计数据说明】
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法律顾问单位：广东鸿峰律师事务所，顾问律师：王海志律师