今年南京刮起了第四代住宅的风潮，已经有多家楼盘明确要做第四代住宅。
有楼盘为了赶上这个潮流，在售楼处和样板间已经对外公开的情况下，连夜修改规划，也要把房子改成第四代住宅。
在开发商的推波助澜之下，第四代住宅的概念已经炒得相当火热。
第四代住宅的显著特点主要有两个：
1、每家每户的空中花园
2、超高得房率
能做到这两点，最重要的就是露台。
空中花园是通过露台实现的，
露台又不占套内面积，直接赠送给业主，由业主私有。
有了这几十个平方的露台，实际得房率可能会超过100%。
比如下面这个产证178平米的户型，赠送的露台足足有66平米。
算下来套内面积有198平，得房率超过100%，高达111%。
其实第四代住宅不是刚刚问世的全新设计，其他城市已经有建成交付的楼盘。
现在这个概念在南京比较陌生，因为之前没有开发商做这样的楼盘。
所以当多家楼盘确定要做第四代住宅之后，南京的买房人普遍还是很期待这样的新产品。
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开发商之所以要在南京做第四代住宅，主要原因还是市场太卷，而第三代住宅已经内卷到没有卷的空间了，还想要把房子卖出去，就必须推陈出新，再换个新赛道。
以前房子好卖的时候，开发商可没有这么大的动力去升级产品
但是现在这个大环境，逼得开发商主动求变。于是一些开发商们开始选择做第四代住宅。
有一说一，第四代住宅提供的大露台空中花园，光看照片就很吸引人，如果是在现场看房，那视觉冲击力相当大。
尤其对于平时爱好种花的人来说，有了这样一个空中花园，可以尽情发挥了。
毕竟种菜是中国人的种族天赋。
不用买价格昂贵的别墅，就能拥有自己的私家花园，这一点就非常吸引人。
就算不种花种草，家里能多出一个几十平米的大露台，也是很爽的。
在这个露台上不仅可以露天烧烤，还可以打乒乓球，空间很大，可以尽情发挥。
可以说，第四代住宅最大的吸引力就在这个露台上。
不过成也露台，败也露台，从外地的经验看，第四代住宅并没有看起来完美，还是有一些问题。
首先就是花园的打理，开发商做的效果，俗话说就是卖家秀，呈现的是最好的状态。
但是露台交到业主手里之后，不是每个业主都擅长打理空中花园的。
种花这事看起来简单，但是想要种好可不容易，需要耗费大量精力。
很多人都有养花的经历，但是大多数人养的花到最后都枯萎了。
毕竟入住率不可能百分百，有些空置的房子，业主都不住，就更不会管露台上的花花草草。
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其实空中花园没搞好倒是小事，这个露台最大的问题在于有些业主要把露台封起来，把室外面积变成室内面积。
要是能把几十平米的大露台，变成套内面积，那就是凭空多了一个超大的房间。
30平米的露台，3万的房价，这就是白得了90万，绝对血赚。
这个诱惑很大，到时候肯定有业主想这么干。
但是这样一来，那楼栋的外立面就会特别丑。
下面就是一个负面案例。
原本圆弧形的露台，很有意设计感，但是其中几户人家把露台给封了，外立面明显变丑了。
其实这种把露台用窗户封起来还是轻微的，更可怕的是，有的业主为了把露台完全做进室内，不惜搭建违建，把好好的露台改得面目全非。
图源见水印
好端端的露台，被改造成这个样子。
再看看当年开发商的沙盘效果。
这个第四代住宅已经被业主改得面目全非，现在的样子简直是一笔雕凿。
这个小区的露台还不算大，都被业主搞成了这个样子。
后面南京的第四代住宅，露台更大，想封露台的业主肯定有不少。
到时候一个个露台封起来，一个个违建搭起来了，原本期望值拉满的第四代住宅，外立面惨不忍睹。
业主肯定会非常失望。
所以想要维护好第四代住宅，必须有一个强势的物业，如果物业搞不好，第四代住宅还不如有统一外立面的第三代住宅。
想买第四代住宅，不能只看产品做得好不好，还要更多评估物业的管理能力。
如果说以前物业管理水平占小区的20-30%，那么第四代住宅的物业，重要性能占到40%。
因为第四代住宅对物业的管理水平提出了更高的要求，如果物业不行，小区后面会很难看。
什么样的物业能有足够的控制力，能够把第四代住宅维护好？现在还很难讲。
万科物业的水平已经是国内公认，但是上面第二个负面案例，就是万科的小区。