最近，和几个中介朋友聊天过程中听到最多的一句话就是——能约出来的客户都买到房子了，肯降点价的房东都顺利卖掉房子了。
虽然有点夸大，但大致概括出了如今上海二手房市场的博弈局面。在多轮利好刺激政策出台后，当下市场仍然是买方市场，购房者对于价格具备一定主动权。但是有一点不可否认，主动权正在变小，议价空间也在快速收窄。
主要原因是看房者增多后，市场需求提升，从而让供应方压力有所缓解。根据链家提供的数据，近两个月上海门店带看量持续增加，11月带看量环比增加7.5%，单月带看量创下历史新高。
看房者增多直接促使交易量提升，整个11月上海二手住宅成交2.4万，环比增10%，同比增75%。前11月累计网签达到19万套，而去年同期为16.4万套。
从交易明细可以发现，上海二手房交易主力区域依然外环外几个新城板块。11月交易量排名全市第一的是松江新城，单月成交856套，奉贤新城位列第二，成交629套，嘉定新城排名第三，成交580套，前11月累计排名前三的也是这三个新城板块。
这些板块之所以有如此大成交，底层原因在于供应量大。过去十年，上海土地和新房市场成交主力便是五大新城，如今自然便成了二手房挂牌主力区域，不少业主想向市区置换。
但挂牌量大导致竞争也大，要想快速卖房只有选择降价，这也就是开头所说的“肯降点价的房东都卖掉了”。
数据显示，松江新城11月二手房住宅成交均价2.73万每平，前11月均价为2.89万每平。奉贤新城11月均价2.15万每平，前11月2.16万每平。嘉定新城11月均价2.72万每平，前11月2.71万每平。
可以看到，松江新城的成交均价降幅比较明显，但因为样本量不是很大，因此仅作参考。
按照经济学规律，在市场出现放量的初期，必然是降价的房子跑得最快，如果后续成交量保持，再轮到不降价的房子，市场价格预期此时才会逐步提升，完成从看跌到看涨的转变。
很明显，现在上海二手房市场还没有形成价格预期转变，但对众多不肯降价的房东来说，有一个好消息是12月交易量仍在继续放大，12月前8天网签7936套，日均接近千套，全月有希望再创新高。