业务员：您好，李小姐吗我是某某公司的医学顾问张玲，打扰您的(工作/休息)了，我们公司现在在做一次市场调研，能否请您帮个忙呢
李小姐：没关系，是什么事情
顾客也可能回答：我很忙或者正在开会或者以其他原因拒绝。
开场白二：同类借故开场法
业务员：李小姐，我是某某公司顾问张玲，我们没见过面，但可以和您交谈一分钟吗
李小姐：可以，什么事情
开场白三：他人引荐开场法
李小姐：王华我怎么没有听他讲起呢
李小姐：没关系的。
业务员：那真不好意，我向您简单的介绍一下我们的产品吧……
开场白四：自报家门开场法
李小姐：推销产品，专搞欺骗，我最讨厌推销的人了!(顾客也可能回答：你准备推销什么产品，若这样就可以直接介入产品介绍阶段)
业务员：那我还真的要小心了，别让您再增添一个讨厌的人了，呵呵。
李小姐：呵呵，你还挺幽默的，准备推销什么产品，说来听听。
业务员：是这样的，最近我们公司的医学专家团，在做一次关于__市场调研，不知您对我们产品有什么看法
1.断言的方式
销售人员如果掌握了充分的商品知识及确实的客户情报，在客户面前就可以很自信地说话。不自信的话是缺乏说服力量的。有了自信以后，销售人员在讲话的尾语
可以作清楚的、强劲的结束，由此给对方确实的信息。如「一定可以使您满意的」。此时，此类语言就会使客户对你介绍的商品产生一定的信心。
2.反复
销售员讲的话，不会百分之百地都留在对方的记忆里。而且，很多时候就连强调的部分也只是通过对方的耳朵而不会留下任何记忆的痕迹，很难如人所愿。因此，你想强调说明的重要内容最好能反复说出，从不同的角度加以说明。这样，就会使客户相信并加深对所讲内容的印象。
切记：要从不同角度，用不同的表达方式向对方表白你的重点说明的内容。
3.感染
只依靠销售人员流畅的话语及丰富的知识是不能说服所有客户的。
「太会讲话了。」
「这个销售员能不能信任呢」
「这种条件虽然很好，可是会不会只有最初是这样呢」
客户的心中会产生以上种种疑问和不安。要消除不安和疑问，最重要的是将心比心，坦诚相待。因此，对公司、产品、方法及自己本身都必须充满自信心，态度及语言要表现出内涵，这样自然会感染对方。
4.要学会当一个好听众
在销售过程中，尽量促使客户多讲话，自己转为一名听众，并且必须有这样的心理准备，让客户觉得是自己在选择，按自己的意志在购买，这样的方法才是高明销售方法。强迫销售和自夸的话只会使客户感到不愉快。必须有认真听取对方意见的态度，中途打断对方的讲话而自己抢着发言，这类事要绝对避免，必要时可以巧
妙地附和对方的讲话，有时为了让对方顺利讲下去，也可以提出适当的问题。
5.提问的技巧
高明的商谈技巧应使谈话以客户为中心而进行。为了达到此目的，你应该发问，销售人员的优劣决定了发问的方法及发问的效果。好的销售人员会采用边听边问的谈话方式。通过巧妙地提出问题，可以做到：
1)根据客户有没有搭上话，可以猜到其关心的程度;
2)以客户回答为线索，拟定下次访问的对策;
3)客户反对时，从「为什么」「怎么会」的发问了解其反对的理由，并由此知道接下去应如何做。
4)可以制造谈话的气氛，使心情轻松;
5)给对方好印象，获得信赖感。
6)利用刚好在场的人
将客户的朋友、下属、同事通过技巧的方法引向我方的立场或不反对我方的立场，会促进销售。事实也表明，让他们了解你的意图，成为你的朋友，对销售成功有
很大帮助。优秀的销售员会把心思多一些用在怎样笼络刚好在场的客户的友人身上，如果周围的人替你说：「这套房子不错，挺值的」的时候，那就不会有问题了。
相反地，如果有人说：「这样的房子还是算了吧。」这么一来，就必定完了。因此，无视在场的人是不会成功的。
6.利用其他客户
7.利用资料
8.用明朗的语调讲话
明朗的语调是使对方对自己有好感的重要基础。忠厚的人，文静的人在做销售工作时尽量表现得开朗些。许多著名喜剧演员在表演时有趣的人，而在实际生活中却并非如舞台上的形象。所以，销售员也是一样，在客户面前要保持专业态度，以明朗的语调交谈。
9.提问题时决不能让对方的回答产生对自己不利的后果
「您对这种商品有兴趣」
「您是否现在就可以做出决定了」
这样的问话会产生对销售人员不利的回答，也会因为谈话不能往下继续进行而出现沉默。
「您对这种产品有何感受」
「如果现在购买的话，还可以获得一个特别的礼品呢」
10.心理暗示的方法……使用肯定性动作和避免否定性动作。
销售人员本身的心态会在态度上表现出来，不好的态度是不良心态的表现。业绩良好的销售人员在商谈的时候，常常表现出肯定性的身体语言，做出点头的动作就
表示肯定的信息，而向左右摇动即表示出否定的信息。一般来说，业绩不好的销售人员往往会做出否定性动作。他们常有意或无意地左右摇动着进行商谈，然后在结
束商谈阶段，直接要求对方说：「请你买一些，好吗」这么一来，原来对方有心购买产品也无法成交了。
11.谈判的关键在于：主动、自信、坚持
1)售楼员应假设谈判成功，成交已有希望(毕竟你是抱着希望向客户推荐的)，主动请求客户成交。一些售楼员患有成交恐惧症，害怕提出成交要求遭到客户拒绝。这种担心失败而不敢提出成交要求的心理，会使销售一开始就失败了。
要有自信的精神与积极的态度，充满自信地向顾客提出成交要求。自信具有感染力，售楼人员有信心，客户会被售楼员感染，客户有了信心，自然能迅速做出购买行动。如果售楼人员没有信心，会使客户产生疑虑。有自信，一方面是对自己有信心，第二是要对产品有信心;
2)要多次向客户提出成交要求。事实上，一次成交的可能性会很低。但事实证明，一次成交失败并不意味整个成交工作的失败，客户的「不」字并没有结束售楼工作，客户的「不」字只是一个挑战书，而不是阻止售楼员前进的红灯。
3)对客户的需求要了解，对产品的特点和卖点要了解。
首先让客户感觉到你是专业的销售人员，让客户对你的信任感增强，再营造一个较轻松的销售氛围，另外对自己的项目要有信心，再让客户感觉你时刻都在为他考
服务，不是单纯意义上的生意经。用客观事实说服客户;站在客户的立场说服客户;用良好的销售状况说服客户。
4)若产品或公司与买家有冲突时，向着谁
万事抬不过一个「理」字，做事的原则是谁有理向着谁。作为一个销售人员，若产品或公司与买家有冲突时应本着理解客户和向着公司的原则处理事情。要视冲突
的原因而定，如果是公司的原因，应尽量协调客户与公司达成一致或基本取得共识，如果是客户方面的原因应尽量说服客户。在不违反公司原则的情况下，让客户感
觉你在为他着想，站在他的立场上。不偏不向，有事说事，哪边都不能得罪。分析引起冲突的主要原因，争取双方共同做出让步。首先帮助客户解决问题，但非要向
着谁的`话，我会站在公司的立场。在平等的基础上及不影响双方经济利益的前提下多考虑客户的想法与意见。要具体问题具体对待，找到冲突的症结，然后考虑如何
解决问题，不是向着谁、不向着谁的问题。
5)客户最终决定购买的三个重要原因放弃购买的三个最重要原因
客户购买的心理主要本着「物有所值、物超所值」，而放弃购买的原因也无外乎这两点。客户最终决定购买的三个重要原因是地段、房型和价格，放弃购买也是因
为这三点不适合自己的需要。客户决定购买的三个原因是喜欢这个项目、可投资、朋友介绍此处好。放弃购买的三个原因有资金的问题、有了更好的选择或不喜欢这
个项目。
决定客户最终购房的原因有：
第一是客户是否有承受能力(指总价款);
第二是对销售人员是否认可;
第三是对项目是否认可。
客户买房最主要的三个重要原因：一是认可地段，二是认可产品;三是认可价格。
放弃购买的原因是寻找到了更合适的项目、工程延期使客户对项目信心下降，还有就是未争取到理想价位。项目自身的完善程度高、周边环境好、价格合理会促使
购房者购买。放弃购买的原因也是因为项目周边环境不好，项目的完善程度差，另外一点是销售人员的服务质量差。购房者买房主要看：位置、价格(包括售价和投
资价值)和品质。品质又包括建筑设计、户型、朝向、使用率等方面，还有环境品质(包括社区环境、绿化、人文氛围)及物业管理。首先是地段的认同性，项目本
身的素质，价格的一致性。放弃购买是因为其他项目更接近购买者的要求，参与决策团体的意见不统一。
做销售讲究你的耐心的态度，一个好的销售员，要有一定的口才，说服客户去买你的产品，就是你的任务。
一：克服紧张的情绪
1.让你感到紧张的原因
很多原因都会让你感到非常紧张，例如：演讲之前没有充分地准备，没有太多的经验等等。但是一定要注意，这是每个人都要面对的，一定要想出办法来最大限度地减少这种紧张，这是销售表达的前提条件，因为只有不紧张了才有可能去完成一个很好的销售表达。
2.减少表达之前的紧张情绪的几种有效方法
如何减少在表达之前的紧张情绪呢如果对场地不熟悉，我们就会紧张;如果在一个特别熟悉的场合里去演讲，就不紧张。那么在什么地方最不紧张在自己家里最不紧张。为什么呢每个人都最了解自己的家。所以要克服销售表达之前的紧张，可以尝试以下几种方法：
进行自我激励：给自己打气，在脑海中树立起这样的信念，我行，我一定能够成功。
在演讲上台之前做深呼吸。这非常重要，深呼吸可以有效地调节心态，使你紧张的情绪有所缓解。
熟悉场地，对场地越熟悉，紧张的气氛就会相应地也越小。
提前到场，这是非常重要的。你和学员，如果你提前到了，那么意味着你是这个场地的主人，学员就是客人;如果是学员先到，你后到，那么作为客人的你肯定会相应地非常紧张。
在演讲开始之前，和学员做一个简单的交流和沟通，这样也可以减少你紧张的情绪。
熟悉所有的设备，逐一地进行操作。由于在演讲的过程中会用到很多的设备，如电脑投影仪或者白板。如果在这些操作上很陌生，或者存在着一些障碍，那么这也会使你非常地紧张。
所谓的克服紧张情绪、熟悉场地、充分准备和提前到场等这些因素中最重要的一个就是：你必须比你的听众提前来到你演讲的场地，这是一个非常重要的先决条件。销售的演讲和表达是否成功与在此之前对这个场地是否了解和熟悉有关，所以说销售表达之前，克服紧张情绪最有效的一个方法就是提前到场。另外这里需要补充说明的是，提前到场的目的是熟悉环境和设备，而不是再看一下你的教材，这一点要特别注意。
二：声音的控制
任何一个人在平时工作或生活中，遇到不同的事会用不同的声音说话，遇到高兴的事就比较兴奋、高兴，遇到伤心的事声音也相应地比较消沉、难过。每个人在平时工作和生活中，都运用了各种声音在说不同的话，而为什么一到演讲时，我们的声音就身不由己地变得比较平淡，就不那么丰富多彩了呢在演讲之前，一定要注意调整你的声音，不要用平淡的声音去说话，应该用高兴的或者亲切的声音去说话。因此，在演讲时一定要选择足够大、并且用高兴的声音开始你一天的表达或者演讲。
1.上台之前深呼吸，上台之后自我激励
还记得处理紧张情绪的最后一个方法吗上台演讲之前要深呼吸，深呼吸的目的是调节你的声音，使你的声音变得更加流畅。而你走上台之后要自我激励，在脑海中树立这样的信念：我一定能成功，我是最好的、最棒的，其目的就是当你开始演讲时，第一句话的声音就会非常大并且充满了必胜的坚定信心。要注意，在一次销售演讲或表达过程中，你第一句话的音量往往就会贯穿整个表达的过程。如果第一句话声音很小，那么很可能你的整个表达过程中声音都会非常地小;如果你第一句话没有信心，有心虚的感觉，那么你整个的表达也会相应地受其影响而缺乏信心。所以走上台时，第一句话的声音一定要非常大，而且要充满必胜的坚定信心。
2.对演讲者讲话声音的要求
尽可能地使用普通话
因为我们给客户介绍产品的目的是为了让对方能听懂，更容易听懂，所以要尽可能地用普通话，它有助于你的表达，有助于客户接受你的信息，了解你所说的内容。
声音要足够大
语速尽可能地要慢一些
你为了保证每一个人都能听懂、听清楚，对于声音的要求就是要注意你的音色，用高兴的声音去说，并且要说普通话，声音要足够地大，要清楚，语速要比较慢。