2月17日，央行对外发布公告称，将开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。
这也意味着，2月20日的LPR（贷款市场报价利率）至少有10个基点的降息空间。
对于这次定向“降息”，央行称是为了有效缓解疫情严重地区企业的融资成本，让大家能扛过这几个月。
还记得上一次，MLF“降息”利好楼市是在2019年11月20日，当天开展4000亿元MLF操作，5年期以上LPR下降5个基点至4.80%，是新LPR亮相以来首次下调。
之前讲过，房贷利率是影响楼市最重要的因素之一。
房贷利率下调，减轻了购房者负担，而传导出的购房利好情绪会成倍放大，造成楼市房价快速反弹。这在2008年金融风暴后出现过，在2003年非典之后出现过，也在上波楼市启动之初2015年出现过。
那么MLF和LPR的关系是什么？房贷利率走势下行还会持续吗？给购房者传达的信息是什么？这是子木今天为大家解决的问题。
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MLF和LPR
MLF和LPR到底是什么关系？
MLF，俗称麻辣粉，是央妈通过商业银行的手，将货币注入市场的一个货币政策工具。
具体的操作是，央妈通过招标方式将钱贷给商业银行、政策性银行，而银行需要将国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债质押给央行。商业银行拿到钱之后，要定向借贷给央妈想要帮助的地区和企业。
所以MLF也被称作“利率之锚”。
LPR是什么意思呢？
学名叫做贷款基础利率，定价机制采用公开市场操作利率加点的方式，是和这个“锚”挂钩的。
我们都知道LPR的产生流程，是由18家报价银行在MLF基础上加点后得出初始价格，然后经过去掉最高值和去掉最低值的模式来定出来的价格，就是LPR。
两者的关系是：
LPR利率=央行公开的MLF利率+18家银行每月报价平均加点。
因为购房贷款属于长期借贷，所以属于“5年期以上”的LPR利率。
那么我们就总结出：MLF下调，房贷利率就有了下调动力，是同向性关系。这次MLF中标利率为3.15%，较前次下降10个基点，房贷利率便有了10个基点的下调空间。
当下利率走势
拿近期数据来说，2020年1月全国首套房贷款和二套房平均利率连续2个月下降，分别为5.51%和5.82%，分别环比下降1BP和2BP。（1BP=0.01%）
房贷利率整体下调的趋势同样表现在二线城市中。在2020年1月的数据中，以30个主要城市作为研究对象，房贷利率下调为20个，上调的为10个。下调趋势占主流。
当然反向思维讲，房贷利率下调力度最强的，反而是楼市价值偏低，存在泡沫的地方。及早的下调利率刺激楼市，明显对行情不自信。
但是接下来，可以遇见，所有城市基本没有上调房贷利率的动力，基本都是下行的趋势。
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未来利率趋势
2月3日，央行发布公告，以利率招标方式开展了9000亿元的7天期逆回购和3000亿元的14天期逆回购操作，且中标利率与上次相比均下调了10个BP。
2月17日，央行发布公告，将开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作，2000亿元1年期中期借贷便利操作，中标利率为3.15%，较前次下降10个基点。
未来央妈通过MLF，定向降息的政策新闻会越来越多，同时为了刺激实体经济复苏，MLF利率会持续走低。
这也是应对疫情突发事件的无奈之策。如果按照2019年中国100万亿GDP来计算，疫情期间保守估算，中国每天大概损失近3～5千亿人民币。这还没有计算疫情对后续市场的影响。
当然目前社会通胀系数还是很高的，央妈不能大幅放开货币政策，否则会引来物价反噬，只能通过MLF细水长流，不违背“小水涓滴”的立场。
但我们总讲一句，水滴石穿，滴水成河，水在滋润大地的同时，也会溢出流入其他的渠道。楼市正是这样，房贷利率会随水势不断下行，购房动能就会不断积聚。
前几天，上海、厦门、无锡、西安、南昌等城市出了政策救开发商，接下来就会有更多的城市不断放开政策，刺激购房需求，救行情。比如日前的湖南衡阳就出台了17条新政，加快银行放贷速度，买房补贴契税等政策推上进程。
定向降息一波接一波，房贷利率不断走低，开发商打折抛房，地方放开政策刺激楼市……这种情形像极了2003年非典之后。
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几点建议
对于今年有购房需求的刚需读者，我再给大家几条建议：
3、机会依旧在二手房市场，尤其是三四线城市，经此一疫，二手房市场会砸个巨坑。在巨坑中，低于市场价急于套现的优质二手房不在少数，自己要耐心去寻找，接下来我会出一期教程。
4、房贷利率下调是趋势，每下调一次增强一次楼市信心，连续下调几次之后，底部价值出现。如果你所在的城市在疫情之后，出台降低首套房或二套房的首付政策，那么请果断入手。如果你经历过这几轮楼市，就会知道，每一波房价反弹都是在“有人喊你买房”的基础上。