首先公式1：利息=借贷金额*利率*借贷年限
一般住房贷款都是分期还款，以100万借款金额为例，第1期在计算利息的时候，计算的借款金额是100万。第1期归还了利息和一部分本金之后，那么剩余的借款金额就没有100万了，以后的借款金额就会逐月的减少。
由于你每期都归还了利息和一部分本金，那么这个公式里面的借款金额实际是一个加权的借款金额，而不是最开始借款的初始金额；或者理解为借款金额是初始金额，那么借款年限就是一个加权的年限。
一、等额本金、等额利息
以下两图是以借款100万期限，10年，利率4.5%，计算不同款方式的还款情况。
等额本金和等额本息最主要的区别就是：等额本金在前期的时候，所还的金额（本金加利息）会比等额本息会高一点，所以最终他的利息会节约一点点，当然这个利息其实是很少的。（相差16785.91元，相当于100万不到半年的利息）
其实之所以我们选择要分期付款，就是因为最开始买房的时候没有足够的钱。而等额本金反而要求我们最开始的时候所还的钱比等额本息更多，这其实是与我们贷款时所处的经济状况相矛盾的。等额本金最适合于收入逐渐减少的人群，但是这种人群一般都没法申请到住房贷款。
二、怎么还才最划算
企业借款经营，以及巴菲特用浮存金（浮存金的成本基本为0）进行投资，就是因为他们能做到经营或投资的收益率能够大于借款利率。
三、单利与复利
单利的公式公式2：利息=本金*利率
复利的公式公式3：利息=（本金+当期剩余未归还利息）*利率
在上面两个图中，不管是等额本息还是等额本金，他们当期所还的金额都是大于当期应该归还利息的。那么“当期剩余未归还利息”就等于0，这样公式3就变成了公式2。这其实只是一个表象，我们不用纠结于此。
举个简单的例子说明一下，假如你第1期的所需要还的利息是500，当期你总共还了1000。1.你既可以说你没有还利息，还的是本金1000。即当期剩余未归还利息为500。2.又可以说你还了利息500，本金500。即当期剩余未归还利息为0。3.同时你还可以说你还了利息200加本金800。即当期剩余未归还利息为300。
我想问这三种情况下，以后你所需要还的金额是不是一样的？第1种情况下就对应的利滚利，即复利；第2种情况下就对应的单利；第3种情况下就对应的复利，因为你利息没还完全。
我们用公式3来计算三种情况下有什么不同？第1种：利息=（本金-1000+当期剩余未归还利息500）*利率=（本金-500）*利率；第2种：利息=（本金-500+当期剩余未归还利息0）*利率=（本金-500）*利率，这种情况用公式2来计算也是一样的；第3种：利息=（本金-800+当期剩余未归还利息300）*利率=（本金-500）*利率；
你会发现三种情况，最后得出的结论是都是一样的，他们的本质都是复利计算，只不过表现为最终的结果是单利计算。
其实这三种假设它的本质都是一样的。最后剩余所还的总金额也是一样的。
四、“真实”的复利计算例子
我们会发现第1年其实它就会产生4.5万的利息，但是如果你每年都只还2万，最后一期才归还所有的本金和未还利息。
1.你可以理解成你归还的2万是利息，那么第1年末你还差2.5万利息。在第2年末计算应归还利息的时候，第2年利息=（100+2.5）×4.5%=4.6125万。第2年你又还了2万元，那么第2年末你还差2.6125万利息。在第3年末计算应归还利息的时候，第3年利息=（100+2.5+2.6125）×4.5%=4.7001万。最后一年总应该归还=100+2.5+2.6125+4.7001=109.8126万。
2.你也可以理解成你归还的2万是本金，如果按照单利计算，那么第1年末你还差4.5万利息。在第2年末计算应归还利息的时候，第2年利息=（100-2）×4.5%=4.41万。第2年你又还了2万元本金，那么第2年末你还差4.41万利息。在第3年末计算应归还利息的时候，第3年利息=（100-2-2）×4.5%=4.32万。最后一年总应该归还=（100-2-2）+4.5+4.41+4.32=109.23万。
如果按照不同的理解，用复利和单率分别计算的话，你会发现他们会相差5826元。你在还款的时候，银行才不会管你理解的到底是还的本金还是利息，都会统一按照你先还的利息来进行计算。如果你非要跟银行说，你还的是本金而不是利息，那么银行就会当时在确定利率的时候，把你的利率调高，调高到最终需要归还的利息与复利计算一样。
之所以在小标题真实上面加引号，是因为所有的利息计算都是用的复利，都是真实的复利。只是表现出来，有的好像看起来是单利而已。