其实，国家的利率是不存在房贷利率的，有存款基准利率，有贷款基准利率，有银行同业拆借利率，有贷款市场报价利率等，就是没有房贷利率。
但人们通常说房贷利率，那房贷利率是指什么呢？
在2020年10月以前，房贷利率与贷款基准利率挂钩。
比如你贷款时贷款基准利率为4.35%，房贷的“因城施策”贷款上浮比例为20%，个人信用上浮比例为10%。那么你的总体贷款利率就为4.35%*（1+20%+10%）=5.655%。
即房贷利率的公式为：房贷利率=贷款基准利率*（1+因城施策的上浮比例+个人信用上浮比例）。
因为贷款基准利率它是全国统一的利率，它升它降，全国的房贷利率都跟着升和降。而因城施策的上浮比例根据每座城市的房控政策不同，存在差异。
个人信用更不用说了，你的信用好，银行有存款，相对上浮比例会较小，即房贷利率相对会较小。
需要注意的是，不管是因城施策的上浮比例，还是个人信用上浮比例，都是保持不变的。
在2020年10月以后，房贷利率开始与LPR挂钩。
LPR是什么呢？全称为贷款市场报价利率，每月20日进行报价。
但是房贷利率的公式基本是一致的，只是将“贷款基准利率”更换成“贷款市场报价利率”的同时，将上浮比例改成加基点。
目前的房价利率用公式来表示为：房贷利率=贷款市场报价利率（LPR）+因城施策的加基点+个人信用的加基点。
也就是说，以前的贷款基准利率是由国家去定价的，而贷款市场报价利率是由银行间市场去定价的。
相对而言，贷款基准利率它的变化缓慢，而采用贷款市场报价利率，房价的贷款利率变动会变得更加频繁。
比如目前的5年期LPR为4.3%，因城施策的加基点为50点，个人信用的加基点为20点，那么你的房贷利率就为4.3%+0.5+0.2=5%。
同样需要注意的是，不管是因城施策的加基点，还是个人信用的加基点都是保持不变的，能变动的只是LPR，即房贷利率跟随LPR变动而变动。
存量房贷利率选择
那么在2020年10月之前买的房，到2020年10月之后怎么计算房贷利率呢？
当时提供了两套方案供存量房贷者选择：
一、固定利率；
二、LPR+基点。
二选一，不能后悔。
比如你的贷款利率为5%，选定了固定利率，那么你贷款的剩余期限都以固定利率5%计息。
若你选择LPR+基点，那么将目前的贷款利率分解为两部分，一部分就是当时的LPR，假设选择LPR时LPR为4.65%，那么另一部分的加基点就是35基点。其中，35基点直到房贷还完都保持不变，而LPR则随LPR市场报价变动而变动。
而目前5年LPR为4.3%，那么你的贷款利率从5%降为4.3%+0.35%=4.65%。
已在还供的房贷会跟着LPR下行而下降吗？
这要分情况而定，如果你在2020年10月之后买的房，那么它的计息方式只有一种，就是LPR+基点（因城施策的加基点+个人信用的加基点），即在2020年10月之后买的房，正在还供的都会随LPR下行而下降。
而若在2020年10月之前买的房，那要分情况而定，若你当时的2选1选择的是固定利率，那么目前的房贷不会跟随LPR的下行而下降。但若选择的是LPR+基点，那么跟2020年之后买房还供一样，都会随LPR下行而下降。
即便走高，也是暂时的，也就建议大家选择LPR+基点。
呃……但是很多人不知道怎么算房贷，于是乎选择了固定利率。
8月的LPR五年期降了0.15%，你的房贷能降吗？
变相的降低贷款利率的方法
假如当时选择的是固定利率，或当时的房控较紧，导到加基点的点数较高，而目前房控松，加基点低，有没有办法进行降低房贷利率呢？
方法主要有三：
一、再抵押贷
假如你的房子目前值100万，而剩余房贷则有50万，那么可以申请抵押再贷款，从而获取目前较低的贷款利率。
如果能申请到再贷款50万最好，那么就可以把剩余的50万高利率的贷款还了，从而还目前较低的再抵押贷款利率。
二、经营贷信用贷
前两天在工行贷了两笔信用贷，一笔一年期3.94%，一笔三年期4.13%。
个人信用贷都这么低，经营贷可想而知。
当下经济不景气，国家是鼓励贷款的，两个多月前央行放水120,000亿，结果大部分都流回央行——企业小的没抵押怕倒闭，银行不愿贷，而企业大的不需资金，进退两难。
该方法存在缺点，以致非特殊情况不要使用该方法：
一、贷款用途不当，有被查抓被罚或需提前还款，导致未来的还贷风险。
二、借款期限短，不能满足房供的长期性。
三、卖了再买
若剩余房贷金额占比较多，再抵押贷款行不通，则可以通过经营贷短期过渡，找个买家（亲戚自家人）卖了，再申请贷款买回来。
方法可行性低，毕竟首先你是个体户的老板，否则风险大。其次二手房贷款较难，利率也相对较高。