【知识点】房地产开发企业土地增值税清算
一、土地增值税的清算单位
1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。
二、土地增值税的清算条件
1.纳税人应当进行土地增值税清算的情形
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
上述三种情形，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。（应在办理注销登记前进行土地增值税清算）
（4）省税务机关规定的其他情况。
符合上述条件的，由主管税务机关确定是否进行清算，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
三、土地增值税清算时收入确认
1.已销售的房地产项目收入的确认
（1）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
（2）销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致并在清算前已补或退房款的，在计算土地增值税时应予调整。
（3）营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算。
土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。
2.非直接销售和自用房地产的收入确定
（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
（2）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。
（3）其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税清算时扣除项目
1.扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关税金以及加计扣除20%。除另有规定外，扣除的前4项须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
情形
处理原则
建成后产权属于全体业主所有的
成本、费用可以扣除
建成后无偿移交给政府、公用事业单位
用于非营利性社会公共事业的
建成后有偿转让的
应计算收入，并准予扣除成本、费用
4.房地产开发企业销售已装修的房屋，装修费用可以计入房地产开发成本。
5.预提费用，除另有规定外，不得扣除。
6.多个项目共同的成本费用，按清算项目可售建筑面积比例或其他合理方法确定清算项目扣除金额。
7.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款作为开发项目的质量保证金，其扣除规定：
扣除规定
建筑安装施工企业就质量保证金开具发票的
按发票所载金额予以扣除
建筑安装施工企业就质量保证金未开具发票的
扣留的质量保证金不得计算扣除
8.房地产开发费用的扣除。
（1）关键是财务费用中的利息支出，两个计算公式需要掌握。
（2）已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至开发费用中计算扣除。
9.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除。
10.房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
11.拆迁安置费的扣除。
（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按规定确定收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费（属于开发成本）。
（2）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费。
（3）回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
即补差价款调整拆迁补偿费。
五、土地增值税的核定征收
纳税人符合下列条件之一的，应该按照核定征收率原则上不低于5%对房地产项目进行清算：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
六、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
七、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。