诸葛找房快评：多城降首付促合理购房需求释放，有望改善市场观望情绪

近日，据媒体报道，山东省菏泽市部分银行下调个人贷款首付比例，后已被媒体证实后期确有调整。具体来看，包括建设银行、中国银行、农业银行、工商银行在内的多家大行均下调了个人住房贷款首付比例，其中，“无房无贷”购房者的首付比例由之前的最低30%降到了最低20%。其实早在此之前，重庆和江西赣州的房贷政策春节前后就已经出现调整。据媒体消息称，目前重庆地区有部分大行执行首套房贷首付20%的政策；江西赣州首套房贷首付比例也降到20%，目前国有大行、中信银行、广发银行、招商银行均执行此房贷政策。

对此，诸葛找房数据研究中心解读如下：

一、城市市场持续降温促使降首付出台

自去年10月起，信贷利好信息频频，中央也频频释放信贷政策好转迹象，对于城市执行层面，从前期的调整公积金贷款政策到当前的调整商贷首付比例，具有层层递进的特征。1月份北海市和自贡市均调整了公积金贷款首付比例，安徽省提及了降低首付比例的意向，但是并未有实际的降首付行为，近期以来重庆、赣州、菏泽市均出现了实质性的降低商贷首付比例，对于改善市场情绪、提振当地房地产市场信心具有积极意义。

从近两年来菏泽市的房地产市场表现来看，自从去年二季度以来市场降温趋势凸显。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，菏泽市新房成交量自2021年4月开始呈现持续回落态势，到9月份降至2021年单月新低，成交套数为987套，同比下降62.7%，环比下降49.3%。10月份成交量有所回升，11月到12月持续回落。重庆房地产市场呈现同样的降温趋势，从2021下半年以来新房成交规模呈现断崖式下跌。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，重庆新房成交量自2021年6月开始持续回落，到11月份降至年内新低，成交套数为7105套，同比下降59.3%，环比下降12.3%。到2022年1月份，降温行情仍未见好转。与此同时，赣州市新房库存处于较高水平，截止至2021年12月，新房库存量为1276万㎡，去化周期达15个月。整体来看，菏泽和重庆的成交水平呈现不同程度的降温，赣州市库存压力偏大，本次房贷首付比例下调对于市场下行压力增大的城市而言，是合理且迫切的。

二、下调首付比例释放积极信号，助力合理购房需求释放

近期以来，多个城市房贷政策出现松动，符合中央经济工作会议为今年房地产市场的定调，即支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。值得注意的是，在2016年人民银行、银保监会发通知称，在不限购城市居民首套房按揭首付比例最低为25%，但各地可以向下浮动5个百分点，这就表明非限购城市的最低首付比例可以降至20%，因此本轮菏泽等城市下调首付的行为是合理的。本轮房贷政策出现松绑的城市多为去年以来楼市降温显著的城市，其中又以三四线城市为主，本轮部分城市的降首付行为释放了正向的市场信号，有利于促进当地刚性购房需求释放，对于改善全国市场观望情绪、提振市场信心有着积极意义。预计后期或将会有更多的市场降温显著、库存压力大的三四线城市跟进。此外，今年上半年仍是房企还债高峰期，降首付利好信贷政策对于房企来说显得尤为重要，有利于房地产市场良性循环。

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