据中原地产研究中心统计数据显示，今年前8个月，全国房地产调控累计次数高达368次。高压调控之下，开发商、炒房投资客的日子注定都不好过，尤其是叠加一季度“疫”事的影响，很多开发商几乎是“颗粒无收”，这也直接导致了上半年90%的房企没有完成年度销售目标，更让380+家房企没有挺过这个寒冷的“冬天”。
叠加“三道红线”新政策重拳出击，市场上80%的地产开发商都要被殃及。可以预见的是，未来1-2年开发商都将陷入融资难和为了降负债不得不降价出售的两难处境。
过去两个月，国家对于房地产的调控升级可谓空前绝后。仅8月份就有二十多个城市加码调控，其中不乏深圳、杭州、南京、沈阳等一二线城市，一道道金牌“打压”房地产，遏制投机炒作，终于让楼市迎来了前所未有的降温。据国家统计局数据显示，8月份新二手房价格下跌的城市多达45个，而且有21个城市二手房价格跌回了一年前。
即便如此，房地产市场上依然不乏“恶意鼓吹”房价上涨的推手。北师大教授董藩今年已经是第三次公开发言建议“取消所有限购”，理由依然是换汤不换药：房地产直接间接贡献了30%的GDP，它是名副其实的支柱产业，缺了它经济无法正常运转。走出困局，唯一的途径就是出手“救市”，暂时松动楼市政策。在董藩看来，虽然松动调控可能导致房价重新上涨，但其负面影响与当前市场恢复及经济、社会稳定的巨大意义相比，完全可以忽略。
无独有偶，地产大佬孟晓苏也直言进谏道，当前楼市看不到下行的因素，房价上涨不仅可以有效化解通胀压力，而且对于老百姓而言，房价上涨是好事，因为每个人的财富都会增加。和基建相比，房地产对经济的拉动作用更强，我们不应该把房地产这匹马关在笼子里。他还透露道，我们阻止不了房价上涨，国家应提供更多保障住房。
我们理解的，孟主要想表达的意思是，房地产的作用无可取代，不管是出于对经济拉动的考虑，还是出于对老百姓财富的保护和增值考虑，都不应该再收紧调控。解绑调控，任由房地产自由发展，房价可能会继续上涨，但这真的是有利无害的。
此外，近期社科院发布2020年版《房地产蓝皮书》也指出，未来两年内我国房价总体维持高位，除去少数个别城市，房价大涨大跌是小概率事件。去年底时，社科院还预测2020年全年房价涨幅会保持在5%-8%之间。
以上只是我们罗列的少数“鼓吹”房价上涨的重量级专家或者机构，最近这两个月看多房价看好房地产的专家其实更多。尤其是6、7月份楼市在回暖中迅速迎来一轮“热潮”后，很多前期持悲观态度的专家也“改口”了。比如经济学家马光远，之前他还主张，房地产投资时代落幕，但是不久前他就“改口”发表言论，绝大多数一二线城市房价必然上涨，买房应该趁早。他给出的理由是，央行释放巨大流动性，货币总量的上涨就会造成货币的贬值，聪明的钱自然会去寻找让资产增值的地方，房子则成了最佳选择，由此传导下来会造成房价的上涨。
事实真的如此吗？未来房价真的会重蹈之前的“一路涨涨涨”覆辙吗？专家别有用心地“鼓吹”房价上涨真的有用吗？
专家“鼓吹”也没用？楼市迎来三大“逆转”
我们认为，情况恰恰相反，未来5年内，房价都很难再上涨。因为支撑房价上涨的三大基本面均发生了巨大“逆转”。房价该跌的终究会跌，很多专家殷勤“鼓吹”也没用——未来不仅绝大多数城市房价下跌的可能性比上涨大，而且超过90%的城市高房价或就此终结：
第一个逆转：两大新政之后，土地市场终于迎来降温
我们不止一次强调过，本轮调控之所以能起到绝佳效果，是因为真的“对症下药”了。以往调控都是头痛医头脚痛医脚，但是回顾这一轮的调控，我们不难发现，国家是在下一盘大棋，而且步步为营：各种“限”字类政策是彻底锁住市场流动性，然后提出加快建立房地产长效机制；大力发展租赁和保障类市场，是为中低收入群体解决居住问题，有效缓解购房需求；而对土地市场的一次次试探性改革，才是从根源上控制地价水平，从源头上抑制房价。
土地市场具有代表性的有两个政策：1、加大供需失衡的城市土地供应，尤其是一二线城市，普遍要求新房供应提高了10%；2、限地价、限制开发商贷款拿地。最具代表性的是南京，曾要求房企拿地不得在银行贷款，只能使用自有资金。
两大新政之后，土地市场降温显著。据CRIC统计数据显示，过去两年全国的土地市场一直都不温不火，尤其是2019年三四季度，不仅迎来罕见的“流拍潮”，土地市场的成交量价均有显著下滑，杭州、南京、合肥等城市，楼板价跌幅均超过5%。今年更是降温明显，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积为27310万平方米，同比却下降了15%；供应幅数为4492幅，环比下降2%，同比也下降14%。而且楼板价和溢价率均有所回调。地市降温，归根结底是两方面原因，一是，开发商这两年深陷融资、负债、运营等压力，资金方面并不充裕，拿地的欲望不高；二是，调控紧绷不松，加上供地规模加大，地市预期严重不足。
众所周知，面粉价格决定面包价格，现如今土地市场在新政之后，终于迎来了罕见降温，不得不说，未来1-2年新房价格很难有所突破。
第二个逆转：人口红利“消耗殆尽”，主力购房群体每年减少1000万
任泽平说过，房价长期走势看人口。人口变化与房价关系非常密切。过去二十年中国房地产为什么能迎来井喷发展？归根结底还是巨大的人口红利推动，人口的迁移其实就是城镇化进程，农民进城就会催生大量购房需求，会直接推动房价上涨，尤其是供不应求的城市，房价飙涨。
很多人不知道的是，其实从2018年起，支撑高房价的人口这个重要因素就开始发生重大“逆转”了：出生率下降，老龄化加剧，主力购房人群（20-50岁）每年减少1000万。未来7年全国将减少7000万主力购房人群。
另外，据聚富财经报道，全国目前有3成人是没有存款的。而且现在被开发商视为未来主力购房群体的90后，不仅面临每人继承2-3套房产的局面，而且他们都囊中羞涩，人均负债12万。贝壳今年初的一项调查也证实了，90后购房群体中，有近8成都是啃老，也就是说，现在的楼市还是在透支上一代的资金。说白了，房地产正面临接盘不足的严峻问题。
房屋总量早已不缺，现在开发商还在大肆拿地建房，但是与此同时新一代的购房需求和能力都在大打折扣，试问未来这些房子还卖给谁？高房价还靠什么支撑？
第三个逆转：国家对房地产的态度大逆转，这决定了未来楼市“凶多吉少”
这一点也是最重要的，房地产过去这些年之所以能高速发展过度繁荣，归根结底还是国家放任其发展，也有人说是经济发展需要。不过这些都不重要了，因为现在国家对房地产的态度发生180度大转变：2016年之前，国家是“全面鼓励民众买房”，无论是贷款、首付、购房门槛和条件都是极为宽松，再看现在，“房住不炒”成为基本国策，客观承认了高房价、投资炒作过盛的事实，所以开始重拳打击、遏制；2018年更是首次喊出“遏制房价上涨”的口号，当所有人都幻想调控结束的时候，2019年国家又喊出“不拿房地产刺激经济”、“不走老路”的口号……
这一系列国家对房地产态度的由热到冷的转变的背后，其实对房地产定位的转变，过去房地产确实是经济发展的重要引擎，但是经济在转型“高质量发展”的那一刻，其实就决定了房地产注定要“凶多吉少”了。
楼市三大“逆转”下，高房价真的撑不住了吗？高房价会否就此终结？
答案是否定的。有人可能会说，你这是自相矛盾。其实不然，须知全国有672个城市，每个城市的地理位置、人口结构、产业优势、区域资源等都不同，所以绝不能一概而论。
但是我们也能大致分为两类来讨论：第一类就是那些人口增量、经济势头强劲的一二线城市，在楼市三大“逆转”局面下，未来虽然难以大涨，但是不得不说，很多城市还是有一定上涨压力的，尤其是城市内部核心区域的优质板块，房价上涨的可能性依然很大。这类城市中，部分区域确实存在房价撑不住的情况，比如过去两年，连北京、上海这样的一线城市部分区域房价都下跌了15%。但不能一刀切地说高房价会就此终结，一定要理性判断；
第二类是“三无”三四线城市，房价撑不住是事实，而且高房价就此终结的概率很大。尤其是那些远离一二线城市、人口外流压力大的城市，房价不仅涨不起来，下跌基本上大局已定。一方面，房价本来就虚高，另一方面，失去了棚改的拉动和人口流失的双重压力下，高房价更是难以为继。
还没买房的恭喜了！
不过同时我们也要恭喜那些还没买房的刚需，因为当前阶段，不管是一二线还是三四线，开发商的处境都是一样艰难的，他们现在都有降价卖房的压力。不仅如此，二手房市场也在经历了一段“有价无市”的日子后走上了“下降通道”。
总的来说，今年9月之后，楼市真正迎来了买方市场，即这两年买房优势明显，不仅议价空间很大，捡漏时机很多，而且在利率下行阶段，叠加地方引人才、购房补贴政策频出的背景下，无房人购房的成本也会大减。