北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
想请教一下，我有一套西北旺夏霖园的顶层两居，现在出租，2月份到期，我现在有点纠结，想把这个卖了加点钱换到旁边的中海枫涟两居，又想卖了把钱留手里，还是不卖继续出租呢？您能帮我分析分析嘛。
A：
2、说句不好听的，这就是有房有钱闹腾的，没钱没房也就没烦恼了。不过说实话，如果是这种心态，那我建议还是留着房子吧，至少能确保不受什么太大的损失。
而如果真卖了房子拿着一笔巨款，以这种纠结的心态，很难抗拒那些高息投资理财的勾引，那就是“你图人家的利息，人家惦记你的本金”了。
3、夏霖园是典型的学区房，溢价应该在20-30%。也就是说如果是500万的房子，那在海淀的租金收益是非学区房的70-80%，有100多万的价值没得到收益。自己考虑是否划算吧。顶层的算硬伤，未必影响价格走势，但肯定流动性弱，出手的时候挂牌期长。
所以这套房不太算投资房，因为明年之后就是确定的入学人数拐点了，到时候如果没有政策支撑，学区房的溢价部分有可能受影响，这种溢价高的回迁房或许受影响更大。
换到中海枫涟看预算吧，如果预算比较高，那应该能降低一部分溢价率，居住的性价比高一些，风险小一些。但如果不自住只是为了出租的话不太建议，还不如直接换其他区的非学区房呢，比如朝阳没溢价的，租金收益更高，价格走势也不弱。
4、是否套现就看自己了，有更稳妥的理财渠道就套现呗，留着房子的都是实在没辙和胆儿小的。比如像我家这种，炒股怕赔，比特币不敢，理财也分不清哪个保险，存银行又怕利率再降，所以只好留着这几套破房了，挺没出息的，让人笑话。
有句话是：在任何一次经济危机中，中产只要不折腾就很少受到实质性损失，而所有遭受损失的，都是幻想跑赢大盘而瞎折腾的。
仅供参考。
二
请问，我名下有房，父母有首贷资格，现在想投资一套200万左右的房子，首付100万的。哪里合适？大兴黄村的行吗？就是老点儿，但住着还是挺不错的，我小时候住过。另外也考虑过狼垡的长丰园，虽然很乱但房价也是洼地，能投资吗？
1、纯投资200万的房子，在北京不好买到。因为任何投资市场都是有门槛儿的，价格高的能买到精品，大多数情况下的回报率高。而价格不太高的就是普通品相了，消费的成分更大，投资收益一般都略低。
房子也是如此，一般都得是超过中位数的投资性强，因为主要客群对价格相对不敏感，改善型房产也更容易抬高价格。总价不太高的就是刚需盘或上车盘了，这部分客群对价格敏感，不好抬高价格。北京的中位数是5/600万起，大兴也得400万左右，200万的选择不多。
长丰园就加个更字了呗，或者说有赌的成分。如果短期内有了地铁规划和整体的拆迁计划，那有可能被炒起来。但这种可能性很小，太典型的两区交界了，可开发土地又不多，很难说大兴会花巨资投资这里。
3、我建议是要么就先看大兴北部房龄新的，至少流动性占优。如果是老房就尽量看朝阳的，价格走势相对更好些。但最好别期望值太高，这预算真的不好买到投资性多高的。打个不恰当的比方吧，资金多的能开高档饭馆儿，饭菜的利润高；而如果只是开个小饭馆，那就最好是网红类的新产品，否则很难得到高利润。
三
请问，我家在海淀有四套房，两套回迁两套商品房，回迁的都在学院路，一套父母住一套出租。商品房一套在四季青一套在西三旗，升值都还行，应该没落后。现在是做生意缺资金周转想卖掉一套，我认为应该卖学院路的回迁房，但父母不同意。也可以卖西三旗的，但感觉这里的租金最高似的，有点舍不得。您看呢？
如果是第一种情况那可以留着，居住角度的性价比高，保值角度的风险低。第二种情况就留着的意义不大了，很难说有逆转的可能。
2、学院路的也看具体房子吧。也是先算算租售比和溢价比例，如果不高那就最好留着，同样没风险的情况下，那自然是留地段儿更成熟的了，流动性也大概率强一些。如果溢价高则具体分析，看是哪种原因造成的，是对口学校好还是因为面积小？学校好算加分项，面积小就是减分了。
3、总之让中介给算细账吧，然后比较一下，如果两边的各种情况差不多，那要是我就学院路的。或者说如果是我肯定先考虑保留学院路的，因为房产的价值由地段儿决定，虽然是回迁房也吃不了什么亏。
四
请问。我在通州八通线果园站不远有个小产权房，2013年出售的时候买的，居住的人大部分是原住民，部分对外出售的。小区管理一般，交通位置还可以。我的是个板楼二层南北通透的两居室，买的时候80W，最高到过160，现在应该不到120。现在老人住，后面会出租，估计4K每月。
现在经济形势不好，房价下行，大产权的首付又低，这半年掉了有30+吧，老婆担心继续掉想卖掉。我是觉得现在基本稳住了，低首付不能长期保持，这套房价现在已经够低了，每年还有5W左右的租金，应该跌不下去了，后面应该会上行。
只算这套房子，从买了到现在，租金应该能抵一半房款了，从这点看还是比较值的，当然比不了大产权的价格上升幅度。有个优点就是不占房票。
其实卖了的钱也没什么用，银行利息低，为了安全，也不敢碰什么理财产品。这房的租金能有个4%的收益，也算不错了。
我们在密云有个房子跌了100，房山有个腾退的跌了60，房山的租金跌了500/月。种种情况下，就是担心会继续下行，在考虑是不是要卖掉。
请您方便的时候帮忙分析一下，通州区这种小产权房的走势是怎么样的？要是您会考虑卖掉吗？
1、2013年80万买的，现在价值120万，也还行，典型的小产权房价格走势，不算吃亏。或者说虽然升值上比大盘弱了点儿，但租金划算啊，租售比300挺合适的，年化收益率和原值相比的话达到6%了吧？挺值的，留着吧。
2、未来走势应该比前些年的走势好一些，或者说只要房价不再次大幅上涨，那小产权就不至于再明显走弱。而且就算走弱也有底线，理论上很难低于周边正规产权价格的3.5折。
最早小产权房是周边同等正规产权的7-8折。后来是房价上涨太快，能全款购买的家庭越来越少，而小产权房不能贷款，所以价格明显走弱，几次大涨之后走弱到4-5折了。但以后北京房价不太可能再次暴涨，小产权也就不至于走弱，就算走弱也不会低于首付比例。何况还有租售比当支撑呢，所以应该比之前的走势强一些，留着吧。
3、要是我的话看资金情况，如果还有不少资金，能换成正规产权的自然就卖掉了，往西几公里的朝阳地段儿也能买到租售比差不多的房子了，也就是400左右的，那何必非得跟小产权较劲呢？
资金如果不多那就留着呗，这种房不可能强拆，房租收益怎么都比存银行强，何必折腾呢？
五
请问，别人都是老房换新房，我相反，很喜欢层高三米多的苏式老小楼，因为小时候就住惯了，还想搬回去。但看到百万庄和西城等地的这种房子都是学区房了，都有溢价就犹豫了，不知道从自住角度是不是合适？
我现在住的是朝阳的新城国际，前些年还宜居，这些年感觉越来越不好，环境越来越乱，衰落的非常快。换过去的资金倒是不成问题，纠结的就是值不值？
PS，我对保值没有执念，就算是跌一点也能承受，反正也不卖，但毕竟这都是血汗钱，所以也不想跌太多。请问您认为学区房的未来行情如何？
1、房子是用来住的，自己觉得舒服合适呗。这是知道有溢价了，如果不知道的话也就无所谓了。或者说北京所有的房子和其他城市相比都有溢价，学区房无非是又叠加了一部分而已。所以这就看自己的居住感受吧，没必要太纠结溢价。
2、值不值的标准是什么？还是这话，房子是用来住的，既然是现在的住着不舒服了就换呗，自己认为改善了就是值。
3、如果确定不卖就更没必要纠结着溢价了，就跟股票买了不卖似的，涨跌无所谓，不看这市场行情就对心情没影响了。
学区房未来行情，基础部分肯定没问题，溢价部分看政策吧，老房的话有可能受些影响，但也不会太多。既然现在是住新城国际，那换过来的话也应该是大户型吧？那溢价就相对低，受到的影响会更小些。