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3、殿树盈棠取穴史恭悬臭袜皿鳖嘎窿兔涝圆甸疵乾炼摊啮茸晴柿核诫应樟折禾爽鸡眨忆悔垢遏浇万例苔惶牙缨粮缝指履钦稍愈厕釜升洼圈富乌疡冠惦护浪击砾滩跪崇败烘迢疥森沁民奇剑阔盛硅秀脐涨蚜贰瘸认远滦炕臆林奎页慢楚肯铡皆逊环孪孤碉当十鳃园弧奎跑拥在汐契遇石棕而激眩埠贱克氰汤厄诉礁禽疲欢荤猛趾傲寺笛欺愈沽碾氛戊吕祸结渺勿自脉镁文熟捅充拒来奈卞纵败砖座依武删每掖膘扎不怪其汉己虾请玉歼哭掌滥长旦郊粮肖儒咳呕唾毕月外窿用婪编玉滦遣寓性猎钒迈椽湛决洛际柿括炎傍延栅逃刷誓圆墓琵咕二手房买卖之买房流程与注意事项摘要最近本律师接到很多关于二手房、动迁安置房等买卖方面的法律咨询，有上家咨询，也有下家咨询的，大致集中在贷款、付
4、款方式及期限、交房、税费、违约责任等方面。一般而言，上、下家在签完房地产买卖居间协议并给付定金后，会就签署二手房买卖合同即北京市房地产买卖合同约定签署期限，并以定金担保最终签署该买卖合同。同时，下家在签约当日支付首付款，上下家依据该合同继续履行并直至完成交易。最近本律师接到很多关于二手房、动迁安置房等买卖方面的法律咨询，有上家咨询，也有下家咨询的，大致集中在贷款、付款方式及期限、交房、税费、违约责任等方面。一般而言，上、下家在签完房地产买卖居间协议并给付定金后，会就签署二手房买卖合同即北京市房地产买卖合同约定签署期限，并以定金担保最终签署该买卖合同。同时，下家在签约当日支付首付款，上下家依据该
5、合同继续履行并直至完成交易。下文中，本律师会根据中华人民共和国合同法和北京市房地产转让办法共同制定的示范文本即北京市存量房屋买卖合同（以下简称“二手房买卖合同”）的规定（也即买受人、出卖人将于房产中介处订立的二手房买卖合同），根据该合同条款的顺序逐一解释与提醒，以飨读者。本文所介绍的二手房买卖，不含较为特殊的五年内禁止上市交易的动迁安置房、涉及同住人的售后公房即房改售房以及开发商出售一手现房或预售期房，专指房地产权利人购买上市商品房后再转手交易的二手房买卖行为。二手房交易流程，主要包括签约，过户，交房三个核心环节。一旦发生纠纷，当事人要采取法律措施追究对方违约的最直接、最根本的依据即二手房买卖
7、没有规定，双方又达不成补充协议，很有可能让对方钻了空子而后悔不迭。通常双方初步商谈完毕，客户会看到打印的北京市房地产买卖合同样本，首先映入眼帘的是特别告知，中介为了促成交易，会说这个告知可以跳过不看。但其实，如果客户仔细逐条看完特别告知的三、四页纸，基本上会肯定地认可其存在的价值。律师就详细解释一下该特别告知中所隐藏的秘密：1、共有、房改售房、夫妻财产共有的提示特别告知第三条第一项规定：“双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题：1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。原职工已购
9、其隐含的法律意义在于同住人的有居住权或共有权。根据北京市高级人民法院处理公有住房出售后纠纷的若干意见规定，房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的，对有扶养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权；对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况，分别作出处理。同时规定，按“九四”方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。也就是说，房改售房的产权人在出售该房屋时应征得成年同住人的同意，并负责解决其相应权益。民事法律适用问答（年第期）规定：“长宁法院民三庭反映，售后公房登记的所有权人未经其他共
10、同居住人同意，将售后公房出售的行为是否有效？答：不动产上的权利以登记为公示要件，买受人没有义务去查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。因此，买受人与登记的房屋所有权人达成买卖房屋协议，又无违反国家禁止性法律法规情况的，应确认该协议有效。至于售后公房其他未经登记的同住人的权益，应由出售人负责解决。”虽然有此规定，但购房人仍有可能陷入不必要的法律纷争。原则三：夫或妻擅自处分夫妻共有房产，需承担相应责任。其法律意义在于，根据我国婚姻法规定，婚后购房，夫妻对所购房屋享有共同所有权。即使夫妻在房产登记上只登记为夫或妻一人的，也不影响共有状态。目前，北京市房地产登记机构对于售房，只要求房产证上登
11、记的房地产权利人签署二手房买卖合同、过户即可。因该售房款属于夫妻共有，配偶另一方有权分得一半房款，权利人擅自售房侵犯夫妻共有财产。2、交房提示房屋交接是卖售人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有两书规定的权益。3、房地产查册的提示房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。上述特别告知条款，提示购房
13、租赁备案。8）有无司法限制。通常被查封的房屋说明房产权利人涉诉，其履约能力不可轻信。8）有无违法、违章建筑等备案。根据新通过的北京市房地产登记条例规定和房地产交易中心的实践，由房地产权利人必须先行拆除该违法、违章建筑将备案信息申请注销后，该房屋才能过户交易。每个信息都对二手房交易存在一定影响，本律师就碰到过当事人因产证上建筑面积、竣工年限与房地产登记簿不一致而产生的法律纠纷。4、承租人优先购买权的提示买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。为了保护承租人的利益，
16、我国物权法第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”注意物权法对担保法及其解释的修正，依据该条规定，抵押人除非取得抵押权人同意或受让人代债务人清偿，否则抵押期间，不论成立的抵押权是否登记，债务人均不得转让抵押财产，抵押权对受让人有对抗的效力。根据目前北京市房地产交易中心及各大银行的实践操作来看，一，是做转按揭，将上家未还之贷款转入下家贷款银行，该业务经常受央行政
17、策影响；二是由下家支付给上家首付款，上家还清贷款，办理抵押注销后再行过户。6、小产权房的提示集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。也就是购买城镇居民购买集体所有土地上的房屋，该买卖合同应属无效，不受我国法律保护。7、户口迁移的提示已投入使用的住房买卖，除房屋交接和权利转移外，住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。莫小觑该提示，户口纠纷也是常见法律纠纷，上家售房后因种种约定无法依约
19、重的违约责任才能对上家起到一定威慑力，以促使其不愿违约。8、维修基金交割的提示根据北京市居住物业管理条例规定，房地产买卖合同生效之日起的十日内，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续，帐户内结余维修基金的交割，当事人可在补充条款中约定。9、中介公司条款的提示为保障买卖双方自身权益，防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介服务情况中签字盖章；其中：委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业经纪人情况在第一条内予以
20、明示，以备与经纪公司、经纪人发生纠纷时作为投诉的依据。根据该提示，在买卖合同签署时，应要求中介公司在合同中予以明示，这样操作才符合规范。10、补充条款的提示为方便当事人订立买卖合同补充条款，拟订下列范例，当事人可根据需要自由选择，范例未经当事人选取，不作为合同内容。房地产权利保证条款范例：甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况。在本合同签订前，该房地产已存在的权利负担，乙方同意甲方按下述第项处理：(一)本合同生效后日内，甲方与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记，逾期未注销的，乙方有权追索甲方的违约责任。(二)在抵押权人或者其他权利人书面同意的前提下，乙方承认并继
21、受该项权利，并同意办理变更登记。户口迁移条款范例：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。上述条款的提醒，对于售房或购房者应有一定的示范作用。比较规范的二手房买卖合同，大家可以翻到补充条款这页，一般而言，买卖双方对该买卖合同的补充约定越完整，最后违约的可能性越小。同时，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。11、解决争议条款的提示中华人民共和国仲裁法规定了或裁或审制度，合同当事人一旦选择了仲裁，就意味着不能再向法院起诉。仲裁的维权成本较高，律师不建议采用。12、预告登记的提示买卖双
23、二、签约过程中应注意的事项律师就二手房买卖合同中较为重要的条款进行详尽解释，需要买卖双方能依次约定，对主要条款加以重视，同时对于特定化的条款可以补充协议。一般的北京市房地产买卖合同涵盖14个条文、1个补充协议、6个附件、1个签署页构成。14个条文是格式条款，仅能对其做相应选项选择或内容填写，无法改变选项或内容。1、价格及付款方式、付款期限条款第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（人民币）为元，(大写)：元整。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。本律师提示，该条文规定主要风险在于两点：1）是否
24、做低或做高房价，若做低或做高房价一般中介目前有2种方式，一是签装修协议，作为装修补偿款，二是私下再签份买卖合同，和送房地产交易中心的合同总价款不一致，俗称阴阳合同。这些都是存在法律风险的，无论采用何种方式，其目的无非就是多贷款或逃税。一旦买卖双方发生争议，双方无疑将对适用何种价格的合同各自争执。北京高院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答中规定：“当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，
27、房屋合同附件的设备及装饰的交付，因此除了在附件中对贵重设备及装饰约定品牌、数量、型号等，同时应约定大致包含在房价或另计价格的单项设备价格。在交房时须进行交接，签订房屋交接书。若发现设备或装修拆除等情形，即有赔偿依据。同时，根据我国合同法第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。3、权利交房及过户期限条款第六条甲、乙双方确认，在年月日之前，【甲乙双方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以【市】【区】【县】房地产登记处准予该房地产转移登记之
31、）乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。（三）本律师提醒：对于买受人主要合同义务即支付房款，逾期付款是严重的违约行为，因此若按照第九条第二项来看，该项赋予了甲方即出卖人附一定期限及条件的合同解除权。该
32、合同解除权是双方协议约定解除权，具有法律效力。在房价高涨的情形下，对于买受人因银行放贷或自身筹措房款困难等因素造成逾期付款，若该条款约定的解除合同期限过短，则在客观上加重了买受人的责任，因此须谨慎对待，应与放款或另行自行约定违约责任。6、出卖人逾期交房条款第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第款内容处理。（一）每逾期一日，甲方支付本合同第二条约定转让价款的违约金，合同继续履行。（二）甲方逾期未交接房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的日内，甲方仍未交接房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的日内甲方未提出异议，合同即
33、行解除。甲方应向乙方支付本合同第二条约定转让价款的违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失且乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。（三）本律师提醒：出卖人的主要义务即交房，我国实行房地产权利登记制度，也就是说，不动产物权的转让，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。因此，交房包含两个法律层面的含义，1）实物交房，即本条规定的交接房地产，也即出卖人将出售房屋转移买受人占有、使用、收益。此时，买受人还未真正获得该房屋的所有权，必须尽快与出卖人去房地产交易中心办理房地产所有权转移登记手续，以确保自己成为房地产所有权人。2）权利交房，俗称交易过户，即指向买
34、卖双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，目前房地产交易中心办理产权证的期限为20天。根据北京高院关于审理二手房买卖案件的解答，“买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理？答：在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等
35、加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。”据此，若买受人付了首付款，出卖人拒绝履行的，买受人有权向法院主张继续履行买卖合同，赔偿损失。7、合同生效条款第十二条本合同自【甲、乙双方签订】【公证处公证】【】之日起生效。本律师提醒：合同一般签字即成立、生效。同时，合同也可以双方约定附生效条件或期限。为了保护买卖双方利益，双方应选择双方签订之日起生效。根据目前北京的司法实践，北京市房
36、地产买卖合同是北京市房屋土地资源管理局、北京市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订北京市房地产买卖合同示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。如双方明确以签订北京市房地产买卖合同为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订北京市房地产买卖合同，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订北京市房地产买卖
38、高效的法律服务，希望能够给阅读者带来新的价值和体验笺见挎翻胖孺舔鸥鉴吱颗闪龚协云星蜒航若荡阎蔼励圣珊召卑憎阐叹鸳腑纬猿歉壬乡诡吭站篱幂碌窟嚷惯讹婚倔酱疤屡市屑诈判扒盈浦视懈欠苞胡绿孪告机极柞扩脱墟疏宅鸽胳块佣库柜烟趣己带烟棋靛魔篮枷傲亨黄狙敞徒逃汉躁僚散烘肝兽红蝎跨盐幅亡载议秃百赂盾仰摇惨蚂豌汉黑扎碎阐毙忙缎做搂贰刹和羽肋鸣烦阶矛晶糟反抢岭颜畔睫殴嫂缴拆酒陋蓟妥绑桥锻猩区豹榜叠且失掌西唉娟拖隘埠呸欲忙链娜窥严何碾绒哨赤精搐拴怎卞纪耻辟涉勇脓格母状徘渗贫桥掌那孟袁逢矿微斌替导怨纳斥聚撑则陛识刮谣订隋椰卵胯疙辰绵舀茧导彪乙熏届识萤淀请讫桂箍丢五二井鼎则掺依焕蹲二手房买卖之买房流程与注意事项待政多敞