上海楼市大面块是没有问题的，也是健康的，好过大部分城市
但是不代表问题可以被忽略
今天不妨来探讨下这个城市的楼市根基
我们对上海楼市好像一直都是比较乐观的，乐观到但凡有一点点利好的政策，好像市场就会有快速的反应
这是这么多年上海楼市积蓄的力量，一直维持着行业的有序发展
但是同样也有人问，2022年，今年这样的特殊场景，会对上海市场产生什么样的变化
确实，2022年的现在，让我们很多人都始料不及，也让这个城市狼狈不堪
城市里的各行各业都陷入泥潭需要解困
这当然也包括房地产本身
关于解封之后行业怎么发展大家一直有很多解读，有人说会报复性反弹，也有人说经济使得地产一蹶不振
不论怎么样，疫情一定会加速某些事情的发展快速的到来
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所谓的根基，毫无疑问就是人口、购买力以及房价这三个维度
首先
我们都要意识到2022年和2020年的不同
大家如今的乐观，都是基于2020年的楼市趋势发展
2020年的春节，全国各地也经受了疫情的冲击
那时当下的楼市预期也是比较悲观的
但是伴随着正常复工，楼市的适当宽松，在2020年的下半年，上海楼市进入了快车道，一手二手房都有充分的回暖
那么2022年和2020年有什么不同
这个年份和2020年最大的不同就是，2022年是2020年之后的2022年
之所以有所谓的报复性反弹，第一是需求被抑制，第二是有充沛的购买力没有释放
2020年可以说是比较好的年份，在此之前并未有太大的经济冲击
而2022年最大的不同，它是2020年之后的第三年
换句话来说，经济已经难了三年了
个体收入的下滑，决定了楼市需求的反扑或许不会如愿
不仅如此，2020年的楼市也确实存在涨幅太凶的现象
如今的购买者，面对的是已经跳涨过的二手房市场，以及已经缩水后的个人收入
虽说买房核心购买力来自卖房，但是个人收入下降意味着购买信心的不足
这是整个楼市最深层也是最根本的问题，会一直像一支箭一样悬在我们的头顶
第二个问题是人口危机
上海微妙的地方，需要人，但又不能正儿八经的抢人
这是最微妙的
看着最近杭州、苏州、南京不论是口号还是楼市政策的信号，又开启了另一轮正儿八经的抢人计划
但是对于上海来说，因为长三角一体化的名号在，整座城的任务是上海带动周边
此时如果太光明正大的下场抢人，舆论上会承担很大的压力
二线城市的抢人成功毫无疑问就伴随着两个因素：房价上涨的资产增值动力以及广而告之的低门槛落户政策
这两件事现在的上海不能做
也没办法做
对于这个城市，政策有，但是要自己去找
临港的整个政策就是一个侧面输出
在临港不论是买房还是落户，整个对于外来人口的倾斜力度是不一样的
但正是因为没办法太高调的说，整个换来的场景并没有想象中的朝气蓬勃
上海在抢人大战中失去了两个重要抓手
第三是关于楼市本身
不知道各位意识到没有，上海的一手房和二手房已经分层，逐渐变成了两个独立市场
一手房背后是积分驱动的房源分配，二手房背后是交易自有贷款限制的需求分配
需求没办法流通，也会造成每个模块的抗对冲性的下降
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但是这三件事的背后，影响没办法彻底解决的楼市本身，又是什么
对于上海楼市的调控，本身就有一个默契趋势
就是楼市可以热，但是房价不能热
什么意思，成交可以活跃，但是不能有太过明显房价上涨的预期
我们用这个逻辑去看上海的各个楼市政策
为什么一手房的预售证是管控的；
为什么很多二手房源可以成交但没办法展示；
为什么一手房要集中供应整体出让；
为什么二手房的贷款不是根据市值而是根据三价取低；
为什么2020年下半年的行情走了半年就停了
背后其实就是预期
成交量火热可以，但是对于房价的未来预期，不能太过于明显
这样的调控逻辑驱动了上海楼市最近五年
但是现在这个城市面对的是
经过了2个月的抗疫，城市收入下滑，开支明显，未来急需回血的状态
所以现在摆在面前的是
这个城市太需要房地产，但是又不能太过明显的看出需要房地产
但是在另外一个层面，因为二手房是一个流动性市场
如果成交过于火热，那么通过卖房换房的需求势必会推高一些需求从而推高房价
这个理论可能当然也是客观存在
所以怎么保持成交热度但又让房价不会失控
这两件事也同样摆在当下管理者的面前
这个城市的楼市调控本质上就在一条非常窄的边界上去寻找和突破
这也是这个城市管理难的地方
我的诉求也是一样，希望上海楼市好，但也不希望房价失控
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1、真正意义上加大土地供应，只有土地成本可控，房地产市场才有真正的活力可言
上海有着全国最严苛的土地市场规则
所有的进入者都有着非常严格的资金审核和资格审核
这某种程度上造成现在房企面孔单一的现状
另外高精尖的定价逻辑，几乎让开发商没什么太多的利润，这也降低了他们拿太多地的机会
建议增加土地供应，适当的降低土地楼板价，把利润让给开发商，让他们加速上海房产供应
2、五大新城进入抢人节奏，真正意义上放低外地人买房门槛
上海针对外地人五年且已婚的政策出台多年有他的意义，但也很多无奈
买房放松的政策可以适度在五大新城内落地
五年和已婚我认为可以选择其一进行放松
不论谁三年+已婚还是五年未婚也可买，这样的政策对于很多想要来上海奋斗的年轻人是一个极大的善意
3、调整普通住房的认定标准
这也导致了虽然名义上在上海二套可以五成贷款，但是几乎九成的用户都只能七成买房
这对于置换来说是重大的影响，也跟不上真实需求
强烈建议疫情结束后对这一部分定价进行再次调整
4、购房启动减税、返税以及各种抵税制度
疫情下大家都看到为了恢复经济，上海主力推进的就是针对各个企业的税费减免政策
我认为现在买房也应该如此
要让买房人也应该能够享受到税费减免的政策，关于所得税关于增值税，都是可以制定政策去减免和抵扣的
上海还有每年要交的房产税，这个我建议可以延期取消滞纳金
对于现在的楼市而言，之所以大家压力这么大，除了整体的首付比例越来越高之外，现在的购房者还需要应对大量的税费成本
而这些更加没有信贷支持，全部来自一次性现金
这部分压力也让很多需求都选择放弃
对于楼市而言，如果不想引入杠杆造成行业泡沫，那么最好的办法就是减免税费成本用来恢复信心
一手房是上海财政收入的重要信号，但是二手房是上海楼市稳定的基石
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我们都知道，房地产也好，经济也好，能够发展需要的是信心
所以我希望未来上海楼市不论出台什么政策
如今还在买房的人，都是对上海无比热爱无比信任的群体，要珍惜要善待
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